大家好，我是鐵錘。
最近這幾天，恆大許「跳樓」的鬧劇，看得人目瞪口呆。說實話，鐵錘對這些都不太關心。但有一件非常重要的事吸引了鐵錘的注意力：12月2日，許特意出席保交樓專題會議（也有人說他是為了拍視頻而開會），這些都不重要，重要的是他在會上的發言，又一次打了自己的臉：明明在大年初三，他信誓旦旦宣布今年全年的保交樓目標是7000萬平，60萬套，併網絡立下「軍令狀」，可到了年底，這個目標就攔腰砍半了，變成了交房30萬套。
鐵錘不禁深思，數十萬家庭翹首以盼的交房大事，原來在許老闆這裡竟成了，隨用隨變的數字——喊口號時，為了足夠響亮，可以隨便誇下海口；實際做事時，做不到也沒關係，直接把目標腰斬下調就是了。
有朋友可能會說，定目標而已，別太認真。好吧，既然你們房子沒交付的人，都願意選擇相信，都不介意繼續等下去，那我就不多說什麼了，確實是我狗拿耗子多管閒事了。
我們書歸正傳。過去這一個多月，國家三次下場救市，共射出了三支箭助力房企融資，攏共給房地產行業注入了超2.8萬億資金。其中最值得一提的是，重新開放了叫停了12年的房企股權融資渠道，這意味著國家應允開發商可以在股市融資，用股民的錢去自救。足可見救房地產的決心之大。
不到一個月的時間，金融端「三箭齊發」。這套組合拳打下來，已經充分說明了國家不會放棄房地產這個「親兒子」。
鐵錘不止一次說過，開發商要想活得更好，走得更長遠，需要擺正心態，不能總指望國家輸血。禁用的融資渠道可以重新打開，但銷售市場丟失的信心，很難再找回來。
所以當務之急，聰明的開發商應該趁著國家幫自己回血的功夫，全力以赴降價甩賣，拉動回款——多多儲備脂肪，以更好地應對房地產「寒冬」。
然而現實卻非常令人失望，鐵錘不想看到的一幕重現了——剛過了兩天好日子，有些開發商就又飄了，覺得自己又行了：房企賣房畫風突變，又開始盤算著漲價賣房了。
一句話概括就是，「三箭齊發」合力推動房企融資剛落地不久，開發商剛剛獲得銀行巨額授信，有房企就又想利用這次利好，製造漲價的氛圍來「去庫存」。
在深圳，時代財經報導，有多家樓盤取消折扣，銷售都在勸客戶抓緊提預算，早日下定，免得夜長夢多。
在安徽六安，有5家樓盤宣布，從12月1日起「全面漲價」，一夜之間，開發商的置業顧問又變得扯高氣揚起來。有網友吐槽，某項目的業務員，前一天還熱情似火，有問必答，第二天再找他詢問房源相關情況時，對方就牛氣起來了，上來就說「優惠收回，房源熱銷」。搞得買房人，好感全無。
在南京，有些項目的職業顧問，也忙著在朋友圈刷屏「12月起，優惠全面收回」的海報，營造緊張的氣氛。
在青島、成都、武漢、瀋陽、濟南、廣州、天津等地，同樣出現了類似的情況：開發商扎堆宣布收回優惠，即將全面漲價。
對此，有專業人士是這樣解釋的：開發商越是打折，越容易傳遞消極信號，對買家的預期造成衝擊。尤其是一些開盤折扣力度很大，現在適當回收一些折扣，反而能夠提振市場信心。再加上現在市場基本面利好接連不斷，開發商錢已到位，自然底氣也就來了，所以取消優惠也是情理之中。
鐵錘對此不敢苟同。這套邏輯在過去市場正常的時候，或許行得通。但是當下，房企銷售本來就大幅下滑，回款沒有保障，再加上老百姓普遍對買房的興趣不高，愛儲蓄超過愛消費。開發商還敢玩這種老把戲，最終只會搬起石頭砸自己的腳，只會把大好機會拱手讓給業內同行。
另外，市場稍有利好，開發商就喜歡「漲價」，恰恰也揭露了地產行業是最具表演性的行業——擱在兩三年前，這種老把戲興許還有用，放在現在只會貽笑大方，市場都跌成什麼樣了，難道他們心裡沒數嗎？
重點需要說明的是，最近有不少人，開始拿「放開」說事。這些人大致的觀點是：疫情放開後，經濟會快速增長，各行各業也會快速恢復，房地產作為最能吸納資金的行業，接下來會承接大量資金，這會助推樓市快速回暖，房價也會迎來新一輪上漲。
有人之所以會覺得放開大勢已定，主要是最近一段時間，確實有不少城市優化了防疫措施：根據公開消息，目前全國有超過14個大城市調整了防疫措施。即取消了無休止的核酸檢測，也放寬了隔離封控。其中最值得一提的是廣州、北京相繼宣布「允許陽性人員居家隔離自愈」，這可謂是邁出了放開疫情封控的一大步。
事實上，很多城市不僅內部放開了管控，而且還放寬了跨省流動限制。目前有海口、三亞、杭州、山東省等多個省市為跨省市流動「鬆綁」，落地檢由強制改為願檢盡檢、自願檢測。
一句話，就目前的形勢來看，「防疫優化」已經成為了一股洪流。當然也有不少人，稱之為「全面放開」。
事實真的如此嗎？樓市利好接連不斷，疊加疫情防控迎來拐點，明年房地產真的會快速回暖，房價真的會再次上漲嗎？
首先，不可否認，11月以來，房企確實收到了國家發放的融資「大禮包」，但僅限於優質開發商——符合第二支箭、第三支箭融資條件的開發商，寥寥無幾。
同時我們也要明白，國家重新開放融資渠道，不是白白給開發商送錢，也不一定真能救得了開發商，這些錢的用途是「保交樓，穩民生」。這點鐵錘在此前的文章中已經說過很多遍了，今天不再過多贅述；
其次，基於各地發布的防疫新政策來看，其實並不是馬上要放開，只是在優化，只是定下了放鬆的基調，根本目的是減少老百姓的麻煩。
疫情三年，民生多艱，核酸天天做，工作受影響，有些地區一封就是好幾個月，再加上一些地區的層層加碼，大家有苦難言。
對防疫有成見，自然內心就會期盼早日放開。實際上，很多人把這兩年賺不到錢的責任，也甩鍋到疫情的頭上了。在鐵錘看來，雖然我們有萬般不快，但也要清醒地意識到，目前確實沒有達到徹底放開的條件。所以目前根本就不存在「全面放開後房價上漲」的因果關係。
再者，即使放開，鐵錘也不認為短期經濟會快速恢復，更不存在經濟狂飆發展，拉動樓市回暖的情況。這一點參照歐美等發達國家即可，美國早就躺平了，但大規模的經濟刺激，並未見效，相反還搞出了高通脹，經濟一直在萎縮。
英國也全面放開了，經濟正在步入長期衰退，英央行預計，從今年第三季度起將開啟長達2年的衰退期。德國、日本、韓國，皆如此，經濟並沒有因為疫情放開而變好。
第四，討論樓市會不會復甦，房價會不會上漲，其實還是要圍繞市場基本面來說。用一句話概括就是：人口、經濟、供求等基本面決定了，未來房價整體下滑的概率要大於上調，即便是優勢全占的頭部城市，房價上漲的空間也十分狹窄。
人口：沒啥好說的，車軲轆話已經說了很多遍了。如果實事求是，2022年鐵定是人口負增長。人口負增長的影響顯然是不能輕描淡寫略過的，縱觀全球很多國家，其實都沒能打破「人口負增長後，房地產開始萎縮」的魔咒。
我們國家也概莫能外，尤其是98年房改以來，其實房地產一直都在吃人口紅利，尤其是超大、特大城市，高房價靠的就是源源不斷的外來人口在支撐。
經濟：今年5.5%的目標，很難完成。上月中旬，財信研究院宏觀團隊發布報告，預計四季度GDP增長4％左右，全年約增長3.3％。其中明確，今年投資端的格局大概是：基建製造業支撐、房地產繼續拖累。
至於拖累到底有多嚴重，很多人並不知道，國家統計局公布的數據顯示，1-10月份，房地產投資同比-8.8%。換言之，房地產對經濟已經由過去的「拉動」轉為「負擔」了。這實際上已經顛覆了很多人對房地產的傳統認知了。
供求：根據易居研究院的數據，我國在2020年初住房就步入「供大於求」階段了。目前只有極少數城市由於分配不均，所以還存在供不應求的情況，但這個基本面對樓市的支撐，其實也大不如前了。比如北上廣深杭這5個城市，由於過去兩年新房去化情況不明朗，實際上目前的庫存積壓也比較嚴重。克而瑞數據顯示，2022年9月底，北京的去化周期有23.4個月。
一線城市已然如此，何況其它人口流出、產業單一、經濟萎縮更嚴重的中小城市。
事實上，對樓市起決定性影響的是老百姓當下的態度和手中的錢袋子。現在不管是國家急救，還是開發商自救，其實都是暫時的。真正能救開發商、救市場的，只有大家都拼命買房。這一天不到來，房地產就不可能有起色。
渴望老百姓蜂擁進場買房接盤，顯然是不現實的，因為老百姓兜里沒錢。疫情三年，有太多的行業受到衝擊，裁員潮、失業潮、降薪潮高發，很多行業甚至全軍覆沒。旅遊、餐飲、房地產、教培、外貿等，受波及最嚴重。
至於何時會結束，誰也不知道，沒法預測，因為不僅涉及國內的情況，還要考慮全球大環境。即便後期疫情好轉，各地有序放開，也不意味著經濟在短期就能迎來復甦。樓市更是如此，不僅受宏觀經濟影響，還受人口下滑、購買力銳減、供應整體過剩等制約。尤其是全國為數眾多的三四線及更低能級的城市，人口流失、產業空心、購買力斷層等，決定了未來的房價大概率會繼續調整，跌成白菜價，也不稀奇。