通常情況下，簽訂了商品房認購協議，雙方就要按照協議內容履行各自的義務了。但在實際生活中，不乏因特殊情況導致其中一方無法履行約定的現象。在這種情況下，購房者能否要求退房呢?別急，先看贛州一個本地案例！
基本案情
2018年10月，廖某夫婦認購了A公司開發的商鋪一套並簽訂了《商品房認購協議》，協議約定了商鋪建築面積及單價，認購定金5萬元，作為雙方訂立《商品房買賣合同》的擔保。
當日，廖某夫婦便向A公司支付了定金5萬元及部分購房款。但由於急需用錢，廖某夫婦於是要求退購商鋪並返還購房款、定金。廖某夫婦與A公司協商未果，遂訴至法院。
A公司辯稱，《商品房認購協議》已約定了房屋位置、面積、價款支付等主要條款，不屬於預約合同，廖某夫婦應按照認購協議約定繼續履行支付剩餘購房款的義務。
法官說法
A公司提到的「預約合同」，是指雙方約定在將來一定期限內訂立本約合同的合同。一般情況下，《商品房認購協議》屬於預約合同，《商品房買賣合同》屬於本約合同。
若一方當事人不願履行預約合同，即拒絕按照約定簽訂本約合同，則守約方不能要求違約方強制締約。也就是說，即使《商品房認購協議》合法有效，也不能強制違約方繼續簽訂《商品房買賣合同》。
而本約合同確立了雙方的權利義務，直接具備履行內容。若一方當事人不願履行本約合同即《商品房買賣合同》，則守約方可要求違約方繼續履行交付房屋或支付購房款的義務。
然而，認定一份《商品房認購協議》是否屬於預約合同，不能僅憑合同名稱為「認購、訂購、或預訂協議」，還應注重審查兩點：
1.認購協議內容里是否具有訂立本約的意思；
2.協議條款中是否具備商品房買賣合同的主要內容。
由於案涉《商品房認購協議》屬於預約合同，且廖某夫婦明確表示不履行《商品房認購協議》，故無法強制廖某夫婦與A公司簽訂《商品房買賣合同》。因此，廖某夫婦要求解除《商品房認購協議》並返還購房款的訴訟請求，應予支持。
關於定金應否退還的問題。廖某夫婦因自身原因違約解除《商品房認購協議》，其應當承擔相應的違約責任，故廖某夫婦支付給A公司的5萬元定金不予退還。
最終，法院判決解除雙方簽訂的《商品房認購協議》，A公司返還廖某夫婦除定金5萬元以外的剩餘購房款。
法條連結🔗
《商品房銷售管理辦法》
第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：
(一)當事人名稱或者姓名和住所；
(二)商品房基本狀況；
(三)商品房的銷售方式；
(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
(五)交付使用條件及日期；
(六)裝飾、設備標準承諾；
(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
(八)公共配套建築的產權歸屬；
(九)面積差異的處理方式；
(十)辦理產權登記有關事宜；
(十一)解決爭議的方法；
(十二)違約責任；
(十三)雙方約定的其他事項。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」
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作者：雷勉勵 劉玉華
編輯：劉欽
校對：黃翥
審核：方際雄
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