最近能買房嗎？
年底購房是不是有優惠？
聽說房價要降了？現在買房會不會高位站崗？
伴隨著年底多重購房利好政策的發布，市場終於恢復了熱度，數據方面，上半個月的城六區意向登記平台數據顯示，有52%的樓盤登記已經飄紅，甚至有華潤港悅城、綠城全運村等項目登記人數超過千人。
看到市場意向轉好，購房者們也紛紛從觀望轉為入場，身邊更是有不少小夥伴諮詢買房的相關問題。當然了，也有人在看到不少樓盤15%首付甚至買房送物業費等各種優惠後，開始糾結。
尤其是此前沒有太多關注市場的購房者，對現階段西安的房價和購房水平還停留在幾年前，甚至有些人認為今年很多房子都已經在降價打折銷售，現在買房可能是在高位站崗。面對這樣的購房認知，就讓我們以數據為底，從事實出發，全面解讀西安主城區各大板塊房價現狀和置業門檻，為購房者提供新的置業參考視角。
西安住宅均價變化不大
但首付漲了10萬
回顧西安整個房地產的發展歷程，我們會驚奇地發現，短短几年的時間，西安的房價幾乎是「一路漲」過來的。從2016年的6000+元/㎡，飆至如今的均價1.8萬+元/㎡，很多人辛辛苦苦攢的首付款也變為車庫款，甚至有些人攢首付的速度趕不上房價變化的速度。
不過能夠比較明顯的發現，這兩年隨著各項政策的出台，相比前兩年的一個月漲幾千，房價全年的變化還不算太大，至少不會出現今天不買房明天買不起房的情況。
回過頭來看西安一年來的住宅均價變化，今年1月到12月底根據克而瑞機構發布的西安市住宅成交均價數據來看，1月西安市住宅成交數據17000元/㎡，最新發布的11月成交數據顯示目前房價在17902元/㎡。
整體來看今年西安的住宅均價變化幅度並不大，全年漲幅在902元/㎡。
雖然不如2016年到2018年那樣，每個月住宅均價漲幅千八百，整體來看西安市住宅均價也是在小步上漲的。
再看購房者都關注的首付款問題，以首套房100㎡，30%的首付來計算：
●2019年總價127萬，首付38萬；
●2021年總價162萬，首付48萬；
●2022年總價179萬，首付54萬。
BUT！一年首付增加了6萬，這只是首套房按照100㎡計算，西安市2022年住宅的普遍面積更趨於改善化。而且這個改善面積段的占比在不斷增加，面積段在不斷擴大。
從數據來看，上半年樓盤主要集中面積在120㎡上下，計算下來購買首套房大概要有65萬才夠。但下半年開始，樓盤成交的主要集中面積已經增長到140㎡-160㎡，這意味著購買首套房大概需要75萬-85萬才夠。
▲西安市住宅成交面積段占比
短短几年，西安的首付款就漲了一倍，曾經的30萬隨處可選到現在30萬無處可挑，而回到今年的變化來看，首套首付款也增加了10萬元。原本65萬約120㎡左右的戶型也越來越少，代替它的是首付75萬購買約140㎡左右的戶型。
雖然現階段房價變化不大了，但由於更多人對高端改善大面積產品的需求，部分樓盤已經減少了120㎡左右產品的輸出，140㎡左右的房源逐漸占據樓市主導，而對於住宅有更多追求的購房者也更樂於購置大面積舒適性更高的房子，因此今年房價雖然沒有變化，但首付整體卻有所上漲。
10區域買房門檻各不同
首付最多差了30萬
經過整體均價的橫向對比後，我們再細化看看各區域買房的差距。其實看到各區域的房價變化，就能大致了解每個區域的購房門檻了。
根據目前西安市各區域的住宅均價數據來看，各區域住宅均價每平方米從1.5萬到2.2萬不等。
▲西安市各區12月房價數據
雖然現階段購房面積段占比較大的是140㎡-160㎡的房源，但回到購房門檻來看，我們還是按照購房占比第二大的住宅面積120㎡來計算。
通過不同區域不同面積的首套房各區域的購房首付門檻基本如下圖：
▲西安市各區首付對比
對比來看，在首套房均計劃購置120㎡的前提下，首付50萬左右可以選擇經開和港務區的住宅，這2個區域也是目前整體住宅價格較低的板塊。而在高新首套購置120㎡的住宅需81.48萬，和首付最低的經開相比，相差近30萬的首付，這差異簡直驚人。
這只是首套房的計算，如果按照二套房來看，最低40%的首付，最高70%的首付，相差的只會更多。
手頭有錢卻不知咋選房
根據這3點來決定
在橫向、縱向以及細分過後，想必很多朋友已經明白自己買房需要多少首付款了，面對新政策以及房價的變化，購房者們還是要量力而行，根據自己的需求和自己針對購房準備的資金進行判斷。
做好購房的預算分析
很多購房者在看到今天我們對於各區域首付款的分析後，或許會備受打擊，畢竟自己原本計劃買房的首付款僅僅在30萬到60萬上下，目前看來可選擇區域並不是很多，但其實我們只是通過恆定的均價數值和面積數值進行的對比和判斷。
各區域目前還有部分住宅均價暫未達到整個區域的均價數值，這意味著手頭上有較低首付款的朋友也是有選擇機會的，但機會不多，還需早做好購房的預算分析。
認清當下購房現狀
雖然現階段整體市場房價漲幅不大，但並不代表可以把買房這件事一拖再拖。如果有購房意向，看到和自己需求相符的就要儘早入手。
就剛剛結束的中央經濟工作會議來看，給房地產市場的定調是「保交樓」——「滿足合理融資需求」和「改善資產負債狀況」——「支持剛性和改善型住房需求」。
而在年底的各項利好政策也能發現針對現階段房地產的優化政策。同時隨著「口罩因素」的逐步放開，預計明年年初很有可能會有一波利好政策支撐，促進消費和收入的快速復暖，盤活需求端。
種種利好湧入樓市就是為了穩定市場，從而盤活市場，一定程度上來講如果有需求，現在一直到明年上半年都是個不錯的機會，不過隨著上半年經濟的復甦和市場需求端的盤活，下半年是否會有調整，一切未可知，但需要知道，不管是否有調整，基本都不會有再大的利好湧入。
因此，在謹慎入手的同時也要認清現狀，適時出擊，一拖再拖的後果是什麼，這幾年的樓市發展想必已經告訴給你答案。
多區域選擇時關注價值和潛力
當然，更重要的是要及時關注區域的價值和潛力，有助於讓房子擁有更高的價值。至於如何判斷區域的價值和潛力，首先就是看一段時間內區域房價的變化，漲幅較高意味著區域潛力更高。
▲2022年1-12月各區房價對比
根據西安市各區域房價的對比情況，能發現在今年全年整體房價漲幅並不大的當下，有三個區域的數據漲幅較高，分別是城東、港務區和航天新城，一定程度來看這位三個區域接下來的發展潛力相對較大。
除此之外，還可以關注城市發展的重點產業集中區域，就目前來看主城區重點發展產業集中度較高的自然是高新。
因此對於還沒有確定自己想入手哪些區域的朋友，可以重點關注這些區域。當然除此之外，曲江、滻灞這類有著不可複製資源的地方，建議有較強烈改善需求的朋友重點關注。
總之，對於買房這件事來講，沒有絕對的十全十美，即使房價是買房時必須關注的因素，卻也不是唯一的因素，一切還是要綜合考慮。