作者：子非魚

01 | 南昌近一半區域二手房回到了萬元以下

滕王高閣臨江渚，佩玉鳴鸞罷歌舞。托王勃的福，江西的存在感雖弱，但南昌的知名度挺高，凡是讀過《滕王閣序》的人，應該沒有不知道南昌。

南昌確實是個不錯的地方，可惜房價被炒得太高，以至於其經濟和人口完全無法支撐，才有了如今不斷向下調整的局面。

南昌房價調整並非始於今年，只是今年的大環境讓南昌開啟了整體調整模式。

在國家統計局的數據中，今年以來，南昌始終位居70個大中城市跌幅榜中，是較2020年房價下跌的城市之一。

11月份，南昌二手房較2020年下跌1.6%。

這點跌幅讓很多人懵圈，其實統計局的數據只是讓你看個趨勢，真正跌了多少還得看市場的反饋。

當下的南昌，二手房有近一半區域在萬元以下。

根據南昌樓市情報梳理，目前青雲譜區、新建區、南昌縣雖然掛牌量仍在萬元以上，但實際成交價已經跌破了萬元，灣里區無論掛牌價還是實際成交價都在萬元以下。

此外，梳理的288個二手房熱門小區中，本月掛牌均價上漲的小區有60個，持平小區11個，下跌的小區有217個，一大半小區的房價都在調整當中。

我在貝殼上看了一眼，核心區的二手房價格，很多都跌破了萬元。

新房方面，南昌今年同樣也受樓市風波影響，新房一直在打折促銷。而且，南昌目前已經放開了限購，外地人可以直接買。

然而，就算如此，成交量依舊在下滑。

中指院數據顯示，2022年前11個月，南昌新房成交面積275.9萬平方米，較去年下跌了16.9%。

02 | 南昌房價調整的邏輯

南昌房價調整的邏輯主要有三個：

第一，大環境。

今年整體宏觀環境之下的經濟增長乏力，收入縮水，尤其是疫情影響下的動輒靜態管控，成為樓市成交的最大阻力。

這一大環境是導致包括南昌在內的所有中心城市新房賣不動，二手房降價賣的共同因素。

第二，經濟與人口撐不起南昌的房價。

在上一輪炒作中，南昌的房價被炒得非常兇悍，作為一個弱省會城市，其均價在2018年頂部時期達到了1.5萬元的均價，其中核心區不少樓盤的價格衝上了2萬乃至3萬。

然而，當年南昌的GDP才5274.67億元，常住人口554.55萬人。到去年，南昌GDP也才6650.53億元，位居全國第38位。常住人口643.75萬人，位居全國第56位。

在過去二十年的發展中，南昌顯然大幅掉隊了。哪怕在中部六個省會中，南昌也顯得有點拉胯。

要知道，在2007年之前，南昌整體經濟實力高於合肥，但2008年合肥首次超越南昌，此後不但將差距擴大，如今的合肥GDP規模幾乎等於兩個南昌。

南昌和江西的區位優勢，不可謂不好。

江西的周邊都是實力派高手，東北是長三角，東南是海峽西岸城市群，南邊是粵港澳大灣區，西邊是湖南，西北是湖北。

這樣的地理位置，運用得到就可以返回優勢，運用不得到，就會被周圍的高手虹吸。

顯然，過去十年江西沒能運用好，沒能做好這些長三角與粵港澳大灣區的後院，承接產業，反倒讓長三角和粵港澳不斷虹吸江西的人口。江西外出的打工人員，有一半在粵港澳大灣區，有接近一半在長三角。

合肥過去十年之所以發展很快，一方面得益於強省會戰略，一方面得益於幾次成功的風投，還有一個很重要的原因，就是安徽融入了長三角，目前安徽所有地級市都劃歸了長三角這個大家庭。

帶來的結果便是，合肥一路上竄，而南昌一步步被合肥逼近，被超越，最後被拉開差距。

儘管如今的江西已經後知後覺，開始全力擁抱粵港澳，提出了強省會模式，但人家已經跑得只能看到煙塵，南昌的追趕之路漫漫。

第三，房子太多了，空置率太高。

貝殼研究院今年發布過一份18個重點城市住宅空置率的數據，根據3個月無人居住的存量房作為抽樣調查目標計算得出的結果。

其中南昌以20%的空置率位居第一位，也即每5套住宅，就有一套是空置的。

抽樣調查了3個月以上無人居住的存量房，如果算上沒賣出去的現房與期房，各城市真實的空置率會遠高於披露的數據。

三個因素，共同造成了南昌如今的局面。

03 | 南昌後市預判

南昌房價後續，仍會繼續調整。

一方面，雖然南昌房價調整已經兩年左右，但今年才見力度，目前南昌的房價相比於其經濟實力和人口仍偏高，核心區一些新盤預售價仍在1.5萬元以上，甚至2萬元以上。

高點時期南昌的房價與武漢齊平，現在調整到了長沙的水平，但實力卻只有長沙的一半。

另一方面就是南昌的房子太多了。

根據克而瑞研究中心，截至今年6月末，南昌市商品房廣義庫存量達到8000萬平方米以上，在全國各大中城市裡也處於前列。

新房庫存如此之多，而二手房空置率位居全國第一。新房與二手房加在一起，讓南昌的整體供應已經遠大於需求。

此外，儘管防疫已經放開，但經歷了三年疫情，無論經濟、收入還是心情，都需要時間來平復。並不是吼一嗓子一放開，錢就能從天上掉下來。

更何況南昌供大於求的市場，讓南昌的整體樓市已經進入了買房市場。後續調整趨勢很難改變，即便不再調整，也漲不動。

所以，對於南昌的剛需購房者來說，可以不慌不忙地挑選，不用著急。

不僅南昌，本號在之前的文章中已經強調過，南方諸多與北方部分房價才開始調整沒多久的中心城市，後續調整仍會持續，短期內不會結束。