明年1月1日，大部分選擇浮動利率的存量房貸將執行新的利率。由於貸款市場報價利率（LPR）在2022年累計下降了35個基點，這些房貸客戶的利率也將隨之下調0.35個百分點 。粗略計算，每百萬房貸大概能少付200多元利息。月供減少了本來是好事，然而，北京青年報記者調查發現，很多房貸客戶提起房貸卻高興不起來。因為他們發現，隨著房貸政策的逐步寬鬆，現在購房的房貸利率比他們買房時低了一大截。不少網友反映，同樣金額的房貸，就因為早買了一年房，每月的月供要比別人多出兩千多元。
在一年買房利率高2個百分點 房貸老客戶心理難平衡
「我們先買房子的人就是冤大頭嗎？希望有關部門也能為我們考慮一下，早日出台降低存量房貸利率加點的政策，減輕我們的生活壓力。」北青報記者發現，來自全國各地的房貸客戶都在互動平台上發出了這樣的呼聲。
在南京打工的「90後」王先生今年5月在人民網的「領導留言板」上留言，希望有關部門能考慮下調存量房貸的利率。王先生自述，去年10月份自己在南京購買了全家第一套商品房。在農村的父母用多年積蓄幫他支付了部分首付。今年1月份，王先生申請的120萬元房貸正式放款，貸款利率是6.15%。沒想到過了還不到半年 ，南京的首套房貸利率就降到4.4%左右。王先生說，這相當於每個月損失1千多元，30年貸款期一共損失三四十萬，而父母兩人一個月都掙不了2000元錢。想到前後就差了幾個月，房貸利率便輕易把父母的辛苦錢吞沒，王先生感到很難過。
北青報記者了解到，目前南京市首套房貸利率已經降至最低4.1%，比5月份還要低0.3個百分點，比王先生的房貸利率要低2.05個百分點 。計算可知，120萬元30年期的房貸，採用等額本息方式，按照6.15%的利率計算，王先生的月供應為7300元左右，而現在買房的利率只有4.1%，月供為 5800元，比王先生的月供少1500元。可以想像，現在的王先生只會更難過。
同樣是去年買房，還有人比王先生的利率更高。河南省洛陽市的馬女士於2021年6月份貸款買房，正好趕上高利率，首套房貸利率為6.37%。今年以來，房貸利率持續下降，目前洛陽首套房貸利率最低為4.1%，比馬女士當時的貸款利率足足低了2.27個百分點。知道房貸利率下降時，馬女士起初還挺高興，後來才知道與自己這樣的存量客戶無關，「一氣之下」，她就選擇了提前還貸。
以貸款100萬、30年採用等額本息方式償還為例，6.37%的房貸利率之下月供是6235.43元，4.1%的房貸利率下每個月月供是4831.98 元，相差超過1400元。據洛陽市統計局信息發布，2020年洛陽市城鎮非私營單位就業人員年平均工資75588元,其中,在崗職工(含勞務派遣)年平均工資77000元，換算成月平均工資約為6300元左右。
據報導，在洛陽網的百姓呼聲欄目下，有數十位市民留言建議給存量房貸降低貸款利率。北青報記者看到，在人民網的「領導留言板」，有來自河南、四川 、陝西、江蘇等全國多地的網友都希望有關部門能調降存量房貸客戶的利率。
記者小調查：大部分存量客戶房貸利率仍超過5% 多地最新房貸利率已降至4%左右
2019年8月，根據國務院部署，人民銀行改革完善LPR形成機制，LPR已經成為金融機構貸款定價的主要參考。當年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。2020年8月，存量貸款定價基準轉換也如期完成。根據央行披露的數據，存量個人房貸累計轉換28.3萬億元、6430萬戶，轉換比例99%，其中94%轉換為參考LPR定價。
王先生和馬女士這樣利率在6%以上的存量房貸客戶顯然是「高位站崗」了，但是各地房貸利率的加點數各不相同，其他地方的存量房貸客戶利率會不會便宜些呢？北青報記者在本報讀者中做了一個小調查。
42位來自全國15個省市自治區的讀者反饋的信息顯示，只有兩位廣東的讀者選擇了固定利率，分別為5.135%和5.88%，其餘40位讀者都選擇了浮動利率。40人中，只有1人的加點數是負值，為-39個基點；有9人的加點數在20-65個基點之間；有30人的加點數在108-180個基點之間，其中20人的加點數超過130個基點。
目前最新的5年期以上LPR為4.3%。這意味著，即使LPR這兩年一直在降，這30位讀者明年適用的最新利率依然在5.38%-6.10%的高位。加上兩名固定利率的讀者，42名讀者中有32人明年的房貸利率仍在5%以上，占比高達76.2%。而目前全國很多地區的首套房貸利率已降至4.1%，甚至4%以下。
今年5月15日，央行和銀保監會調整差別化住房信貸政策，將首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於LPR減20個基點， 二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限規定不變。9月29日晚間，央行和銀保監會再次發布通知：符合條件的城市，可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。所謂「符合條件的城市」，是指2022年6-8月，新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市。
LPR下降疊加房貸利率下限雙重調整，全國範圍內的房貸利率出現明顯大幅下降。據融360最新發布的房貸利率報告， 2022年11月，全國首套房貸款平均利率為4.17%，比全國房貸利率下限高7個基點；二套房貸款平均利率為4.95%，比全國房貸利率下限高5個基點。從降幅來看，首套房利率今年累計降幅140個基點，二套房貸利率累計降幅90個基點。
此外，11月重點監測的42個一二線城市中，27個城市的主流房貸利率執行全國下限水平；有8個城市的首套房貸目前低於4%，分別是溫州、石家莊、貴陽、武漢、天津、泉州、昆明和大連，其中溫州、石家莊和泉州的首套房貸利率的主流利率已經降至3.8%。而全國首套房貸最低的城市為清遠，僅有3.7%。
不少存量客戶選擇提前還貸 甚至「鋌而走險 」辦轉貸
面對新老房貸利率的巨大差異，存量房貸客戶也在想方設法降低自己的「損失」。
不少購房者跟馬女士一樣 ，選擇提前還貸。據了解，全國不少銀行今年都迎來的「提前還貸潮」，部分支行一個月提前還貸的量就接近1個 億。很多存量房貸客戶需要排隊等待一兩個月才能提前還款。
今年4月和9月，北京西城區居民張女士先後兩次通過手機app還了部分房貸，分別還了46萬元和6萬元，並且把還款期限從21年縮短到15年。她大致算了下，240萬元商業貸款，原來需要還近180萬元利息，提前還貸後，能節省下來70多萬元利息。相比自己的理財和股票，提前還貸顯然更划算。到今年10月底，當張女士再次嘗試提前還款時，卻發現系統提示額度已滿。經辦銀行的工作人員告訴她，現在app上已經很難搶到提前還款額度，只能明年1月後去線下網點還。
除此之外，還有不少存量房購房者打起了「房貸轉經營貸」的主意，畢竟經營貸的利率現在比新房貸利率還低。
近期一些不法中介發掘「商機」，向消費者推介房貸轉經營貸，宣稱可以「轉貸降息」，誘導消費者使用中介過橋資金結清房貸，再到銀行辦理經營貸歸還過橋資金。然而，這種操作顯然隱藏著相當大的風險隱患。12月20日，中國銀保監會消費者權益保護局發布2022年第8期風險提示，提醒廣大消費者，警惕不法中介誘導，認清違規轉貸背後隱藏的四大風險，包括中介違規操作會給消費者帶來違約違法隱患；中介墊付「過橋資金」，息費隱藏諸多貓膩；「以貸還貸」「轉貸」操作有資金鍊斷裂風險；「轉貸」操作有信息安全權被侵害風險。
專家呼籲出台政策引導銀行下調存量房貸利率
北青報記者發現，除了心有不甘的存量房貸客戶自己，不少業內人士也在呼籲有關部門出台政策統一下調存量房貸利率。
招聯金融首席研究員董希淼表示，當前存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需引起重視，他建議應加快出台相關舉措，引導銀行降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者負擔。
存量房貸利率的下調顯然意味著銀行利息收入的減少，短期內會直接影響銀行的業績，銀行肯定不情願。董希淼直言：「銀行們別打我，真的是為你們考慮，因為這不但能降低住房消費者負擔，還能減緩越來越多的提前還款以及住房貸款被『置換』等現象。利率降一些，客戶留下來，總比客戶群體性跑了好吧？風物長宜放眼量。」
光大證券金融業首席分析師王一峰表示，受疫情影響，部分居民資產負債表受損，而高利率房貸按揭不僅降低居民資產負債表的安全性，也不利於消費的恢復。通過下調存量房貸利率，從「防風險、擴消費、促公平」的角度看，具有一定現實意義。且存量按揭貸款的降息，一定程度上也有助於緩解貸款早償壓力，進而促進按揭貸款平穩增長，甚至能夠促進住房銷售儘快復甦。
諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪也認為，官方出台存量房貸利率下調政策具有一定積極意義。一方面，由於當前就業環境受挫，再加上有很多人當前對未來的收入預期不足，占據一定比重的存量房貸使得居民消費活力下降，因此，存量房貸利率下調能夠在一定程度上緩解居民消費壓力，促進改善需求的釋放。另一方面，目前存量房貸數量遠大於新增房貸數量，改善存量房貸利率也能夠提振市場信心。此外，存量房貸利率下調也能夠在一定程度上降低斷供風險。
不過，關榮雪同時指出，由於銀行存量房貸業務金額非常龐大，因此存量房貸利率下調這一政策的試點與落地工作應該很有難度。
事實上，國內銀行業統一下調存量房貸利率也有先例。2008年10月，央行將居民房貸的利率下限擴大為基準利率的0.7倍。此後，國內大批銀行也對存量房貸客戶給予七折優惠利率。對於此前執行基準利率0.85倍優惠、無逾期記錄的優質客戶，有些銀行甚至無需客戶申請，就會自動給予優惠利率。這也是最近二十年唯一一次關於存量房貸利率的優惠措施。
文/北京青年報記者 程婕
編輯/田野
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