轉自米宅
作者花滿樓
我們來看最近的新聞：
建發股份公布200億元融資計劃
32家房企籌劃股權再融資，部分出險房企有望迎來併購「破冰」
三支箭開弓滿月，5萬億資金救房企，從16條實施以來，差不多120多家房企獲得銀行授信。
華夏幸福與華潤置地簽署轉讓協議
……
從這些新聞和數據中可以看出現在的房企「如沐春風」。
第四季度以來，各種融資渠道不斷的放鬆，政策端，從放鬆到定調再到支持，讓不少上半年搖搖晃晃的房企看到希望。
但是，在高興之餘，有些房企真的能救起來嗎？
即使融資渠道拓寬，針對開發商的錢多起來，但是未來依舊不少房企要渡劫！
1
為什麼？
我們都知道，越是年底，越是房企最激動的時刻，最典型的就是千億房企的追逐！
在以往的年份，千億房企的成績單，霸屏各個研究機構的榜單。
然而，我們來看今年的千億房企數量變化：縮編一半！
從2010年到2021年，這段時間千億房企的數量是直線飆升的，從個位數到2021年的43家，中間經歷了多少，直接看數字就很清楚。
2021年不僅是數量的巔峰，在這一年，全國房地產市場規模也是一個峰值，商品房銷售額達到18.2萬億，銷售面積接近18億㎡。
而2022年呢，根據克爾瑞的數據顯示，截止到11月30日，銷售額達千億的只有19家，如果加上12月份的估計，也就是20家。
一年，千億房企的數量腰斬。
千億房企數量腰斬，房企總部遷出上海，房企不斷的違約，進而消失在大眾視野……
在這背後分分鐘透露出樓市的艱難。
在一個品牌房企，千億房企都難支撐的時候，指望中小開發商更難！
其次，三支箭已經滿月有餘，效果並沒立竿見影。
11月份對房企的支持是史詩級的，在房地產歷史的長河中，具有標誌性意義。
然而在數據上並沒有體現出來：
11月份：投資開發額為9917億元，同比下降19.9%。
1-11月份：房地產開發投資增速為-9.8%，較10月份降幅擴大一個百分點，在歷年的數據中持續下降。
新開工數據下降的更為明顯，降幅達到39.5%。
……
我們來看，即使政策已經出來，就拿新開工來說，這個代表投資意願，在債務和銷售兩座大山的壓力大，可見大家的情緒並不高。
2
除了數據外，政策上並非雨露均沾。
一些輸血的政策，將會越來越集中，優質的民企和國央企將會更加受益！
今年5月開始到現在，從鼓勵碧桂園，龍湖，美的3家房企發債到後來的5家，21家等等。
全國房地產開發商上萬家，對比這些被提名的數字相差了多少。
最簡單的就看這張圖，有幾個是中小房企的身影。
最後，再來看融資資金的用途。
11月28日證監會提出，上市房企並且上市房企非公開再融資募集資金被鼓勵用於「保交樓、保民生」地產項目。
最典型的就像華夏幸福等這些債務比較多的房企也成功發布了定增計劃。
自從融資信號出來以後，差不多有30家房企宣布配股和定向增發了，具體如下：
融資房企數量增加了，但是主要用途，保交付，保民生的占比有多少。
到底是誰用來做這件事？是華夏幸福，世茂，金科等這些房企。
現在你在網上一搜索，相關新聞，出現的都是這樣的：
保交付依舊是重點，在這11月份的數據中也有體現，雖然新開工，銷售面積等等都是下降趨勢，但是竣工指標卻有了改善。
3
那麼，在如此情況下，2023年到底哪些房企要渡劫？
我們在前面提到過，大家投資意願不高，其中有一個原因就是房企本身債務問題。
今天我們就從這點出發來看，2023年房企的債務到底是怎樣的情況？誰在2023年債務到期，壓力比較大？
從圖中我們可以看出：
1、2023年境內地產債到期以及回售對比2022年是增加的，大約334億元。然而2023年境內債以及回售占存量債42%，而2022年的是39%。
2、我們按照企業性質來看的話，民營企業地產債是收縮的，比2022年減少了9億。央企是增加比較多的，地方國企其次。
3、如果按照評級來說，只有AAA級別的2023年到期以及回售對比去年是增加的，像AA+,AA都是下降的。
那麼，具體到企業又是如何呢？
接下來，我們就以央企，國企，民企以及公眾企業代表房企來分析：
1、央企
從這張表格中，我們可以看出：
這三種債，境內信用債存量債是比較多的，央企地產債比較多的房企是：
保利發展控股，華潤置地控股，招商蛇口，中海，中鐵建，金茂，遠洋，中電建
比較少的是：五礦地產控股，中鐵，中冶，招商局積余，南國置業等等
而2023年債到期占比，從30%，30%-50%，50%以上檔次給大家分的很清楚了。
從這些分類可以看出2023年到期占比基本上在50%以下，而50%以上比較小。
壓力比較小的也就是2023年沒有債務到期的房企：
保利上海，招商局積余，中冶，都城偉業，天津中綠電投，中鐵，遠洋控股。
2、再來看國企：
地方國企地產債，2023年占比0%，可以鬆口氣的有：
中華，華遠，天地源，柳州市房地產開發有限責任公司，北京經開投資開發股份有限公司，華遠集團，深圳振業，天津房地產，重慶渝北開發，湖北清能，京能置業，雲南城投。
壓力比較小的企業，從這些名字就能知道，大部分是城投。
國企地產債2023年到期三個檔次，占比相對比較均勻，基本上也在50%以下，但是50%以上的房企明顯增加。
3、民企與公眾企業
看完前兩個，再看民企與公眾企業的數據，明顯壓力給到了這邊。
地產債占比0%，2023年沒有到期債務的只有龍湖集團控股
而30%以下的，還有一個是已經出險的富力。
30%-50%裡面，金科，陽光城，華夏幸福，旭輝也都有不好的消息傳來。
50%上的，奧園，融創，寶龍，恆大，世茂等等本身都有不好的消息了，2023年會更難。
而一直降價回款的碧桂園2023年到期占比也在79%。
雖說如此，但是碧桂園趕在了風口，在這波房企激烈的廝殺過程中，你發現，碧桂園運氣不錯。
沒出險的房企還好，起碼還能降價回款，融資，給予大家現金流通的時間。
而出險的呢？依舊是艱難的一年，畢竟一旦出現，有些事情是不可逆的。
4
看了房地產債到期的情況，你就會明白：
為什麼會有人說未來90%的房企都會消失？
兼併收購，在歷史的齒輪下滾滾而來！
國央企進一步擴大規模後，一些沒有上市的國企或者城投將通過上市打開融資渠道，獲取資金回更加的容易。
而民企會更難，通過定增，努力實現保交付。
所以國央企依舊會是最大的贏家。
而在此刻我們一定要清楚一點兒：
如果連授信都沒有的房企，特別是民企，除非實力特別強，否則建議謹慎。