新年伊始，回望過去，2022年我們經歷水逆一年，房地產行業經歷了前所未有的挑戰。
經歷過高光時刻，也見證了至暗的團滅瞬間。作為地產從業15年的從業者，我們邊走邊悟，一路記錄我們所見的真實。這一年也是從業以來艷姐見過最多灰暗時刻的一年，但是也是努力求變，變化最多的一年。
就連每年都參加的丁祖昱評樓市年度發布會，今年也變了。第一次參加了一場雲端發布會。
一如既然乾貨很多，關鍵是今年的分享更加「敢講」。真話不一定中聽，但是一定好聽。我們整理了一些精華，分享給大家：
01 2022年房地產市場
整個行業規模回到2015年
眼下，地產行業仍處凜冽寒冬，房企人也在守望。
2022年，疫情影響仍持續、房企流動性危機集中爆發、消費者購房需求減弱，疊加部分項目帶來的「停工潮」、「停貸潮」等因素，行業發展呈低迷狀態。
從數據層面來看，2022年中國樓市的整體表現仍不容樂觀。
今年曆年全國商品房銷售規模下降，商品房銷售面積下降至13.6億平方米，商品房銷售額下降至13.3萬億元，同比下降24%和27%，跌落至2015年規模。百城商品住宅銷售規模也跌至2018年之前數值。
02 一半城市四季度止跌回穩
市場底已經開始出現
據CRIC中國房地產決策諮詢系統數據顯示，2022年全年百城商品住宅成交面積較去年2021年下降40%，數據的慘澹，已無需多言。
2022年全年，百城成交金額下跌40%，但也有極個別城市保持增長，其中上海2022年的，整個新房的成交金額是6344億元，同比增長9%。
三季度以來，市場利好頗多，尤其是連續的金融端利好政策，對市場提供了有力的支持，但政策端的支持力度加大要傳導到行業銷售仍需要時間。
在四季度開始，有一半的城市止跌回穩，市場底已經開始出現。
03 一直堅挺的二手豪宅
2022年有房價甚至下跌30%
縱觀全國豪宅市場，一手豪宅的『打新逐利』在2022年仍在延續，但二手豪宅市場已經『一落千丈』。一直堅挺的二手豪宅，2022年有的房價甚至下跌30%。上海二手豪宅曾出現過2個月的上升期，市場呈亢奮狀態，可到了4季度，這些亢奮不見了。
例如前陣子位於靜安的華僑城蘇河灣，此前該小區去年成交單價26萬/平，今年單價僅22萬/平左右，降4萬/平。
據CRIC中國房地產決策諮詢系統數據顯示，2022年，總價1千萬至3千萬的一手豪宅成交持增，頂豪供給受限。上海新房總價一千萬以上成交套數同比增長44%，而總價五千萬以上成交套數同比下降64%。
以上海豪宅產品為例，上海目前一手豪宅市場別墅成交占比32.8%，別墅產品中獨棟僅占3成。二手豪宅市場別墅成交占比近四成，獨棟類型居多。
04 城投越「托」越多
但城投其實完全不具備開發能力，未來50%以上會賣地。
在企業情況的板塊，2022年百強企業業績下降超過40%，這和整個樓市的下降幅度保持一致。同時，千億房企的數量銳減一半。
2022年只有40%的百強房企在拿地，而且80%集中在22個城市，這說明選擇的餘地也越來越少了。
同時城投越『托』越多。集中供地以來城投參與的拿地底價占比2021年金額為23%，到了2022年升到了39%。」
城投托底的背後其實不完全是一種市場化的行為， 隨著拿地規模變大，反而埋下了新的暴雷風險。城投托底的背後其實不完全是一種市場化的行為， 隨著拿地規模變大，反而埋下了新的暴雷風險。
拿地積極開工卻很緩慢。城投越「托」越多，未來50%以上會賣地。
城投公司等國企本身並不是專業的開發商，其在土拍市場托底入市更多的是各地為穩定土地市場而為之。城投公司的資金不少都是通過銀行貸款和公開發債等方式募集而來，資金用於土拍的風險可想而知。
05 2022年，進入到改善時代
在當下的房地產市場，改善性購房需求已步入上升通道，將成為未來房地產開發投資的主賽道。
當銷售回歸自住需求，房地產市場將進入總量穩定、區域分化的新階段。改善置業已成為購房者的選擇。
2022年整個行業和市場進入到了改善時代，市場動力來自對住房品質改善的需求，對更具發展潛力的地段、更多優質資源、更科學的戶型設計等多方面的要求，而改善型住宅本身的諸多利好，也適應了這一部分購房者對生活質量提升的需求。
經歷了兩年的樓市動盪期，如今的購房者心態更成熟，視角也更理性。在居家辦公和三胎政策的影響下，購房者開始傾向於選擇多戶型、功能性的住房，改善需求快速釋放。
追求更好的生活也已經成為新市民、青年人的重要置業考慮，新的剛性需求，變得越來越多元。
06 房地產市場穩
必須從全國範圍內全面放鬆「四限」
所謂「四限」，即限購、限貸、限價、限售，這是最好的時機，包括一線城市。
全國各地在堅持房住不炒的前提下，逐步打開「四限」空間，全力放開樓市「緊箍咒」，在政策的支持下，有望快速激活需求、激活樓市，促進房地產市場穩定。
丁祖昱指出，想要穩定房地產市場，行政手段須全面退出，從全國範圍內全面放鬆「四限」，，這是最好的時機，也包括一線城市。除此之外，輔以經濟扶持同步跟進，比如減免房地產交易稅費、包括契稅、增值稅等財稅刺激，部分城市實行購房補貼。這些措施對穩市場將會有一定的作用。
07 房地產開發新模式將被重構
「高槓桿、高負債、高周轉」的開發模式，在2022年導致部分房企陷入了資金困局。在新的發展階段、新的形勢下，房地產開發模式的轉變成為必然。
展望2023年房地產行業的趨勢與出路時，房地產將重構開發模式，主要涉及以下四個方面。
08 未來十年
住房增量需求回落至100億平方米許
目前人均住房建築面積已達約50平方米左右，十年後，人均住房建築面積約在45平方米左右，其中，一線城市最低僅為35平方米。未來十年，住房增量需求回落至100億平方米左右。
隨著新增人口減少、城鎮化進度放緩，新增剛性住房需求占比將下降，住房總需求呈現逐步下降的特徵。
09 短期內聚焦10城
這10個城市分別是上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、廣州、長沙、蘇州。
在市場發展潛力方面，按照城市未來發展前景指標體系，短期內主要聚焦10城，分別是上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、廣州、長沙、蘇州。
根據重點城市2022年項目開盤去化率均值和季度變動情況，滬杭廬庫存見底，去化率超前。上海2022年項目開盤去化率均值為74%，其次為杭州68%，第三是合肥65%。
10 2023年上半年壓力仍然很大
也許到了下半年相對樂觀，6月將是市場企穩的重要時間窗口。
對於大多數房企來說，2022年是極其困難的一年。
儘管2022年11月以來針對房企融資的金融政策「三箭齊發」，但丁祖昱表示，共計約3萬億的集中授信、1600億的債券規模以及股份配售都集中在少數企業身上，多數房企融資難基本面尚未改變，特別是已出險房企和中小房企。
預測2023年，房地產政策方面會持續寬鬆、提振信心。市場謹慎樂觀，上半年壓力仍然很大，下半年相對樂觀，6月將是市場企穩的重要時間窗口。在此背景下，回歸產品，生存第一，是房企在2023年應遵循的方向。
結語：
上文即為2023丁祖昱跨年演講核心觀點十大回顧與預判。演講回顧了2022年房地產行業發展情況，展望2023新路旅程。
面對行業大變局，追夢人的世界，沒有「容易」二字。但我們應堅信「撥開雲霧見天日，守得雲開見月明」。道阻且長，行而不輟。
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主編：張艷
責編：二水人圭
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