杭州居然還有這麼多地沒開發！
最近，杭州多個區相繼發布了實現2023「開門紅」的政策，在文件中均提到將在2023年1月中旬發布第一批住宅用地的出讓公告。
從去年第五批掛地公告的情況來看，2023年大概率會採用傳統的「地塊少，頻次多」的方式。
從2021年到2022年，實行了近2年的集中供地，或許就此成為了歷史。
然而，集中供地或許不再，市場上依然留存了許多集中供地期間出讓的亟待開發，尚未入市的項目。
截至當前，單單是超6個月未入市的項目就多達44個，遍及杭州九個區。
如上圖所示，這44個未入市項目集中在臨安區（13個）、蕭山區（10個）、富陽區（7個）和臨平區（7個）這4個區。
主城區拿地超6個月未入市的項目極少，基本只有1-2個項目，其中供地量最少的濱江區的地塊全部已經開發入市了。
讓人比較驚喜的是餘杭區，同樣是非主城區的供地大戶，這2年來項目開發的速度非常快，只有一宗地超半年未入市。
那麼，這些地塊為什麼這麼久都沒能入市呢？
在解釋之前，我們先來看看這些具體的地塊及指標。
如上表所示，這44個項目大都來自於不同的區域和板塊，有著不同的限價，甚至批次也不同。
但在拿地房企性質一塊，卻有著驚人的相似性。
44宗地塊中，有27宗地塊是被地方國企拿下的，占比超60%。此外，還有2宗是央企拿下的，真正意義上由民企拿地的只有15宗地塊。
而拿地的這些地方國企中，大多是城投、地鐵集團等，一般不會自己開發地塊，而是採用股權轉讓或是與民企合作的方式進行的。
表格中由地方國企拿地的，像臨平新農村建設旗下的公司杭州崇昌置業、崇韻置業這2個項目，以及杭州地鐵集團子公司杭州北煦置業的股權就都在去年年底在杭州產權官網上交易掛牌了。
而股權轉讓或是合作開發，都需要尋找意向方。
但大家都知道，地方國企一般是在不得已的情況下才會托底買地。從市場的角度來看，這些地塊本身的條件會相對差一些，利潤空間也相對小一些，民企參與的意願本身就不高。
在這樣的情況下，要尋找到合適的意向方確實存在一定的難度。相比與民企拿地直接開發，耗費的時間自然要久得多。
當然，還有一個很重要的原因—市場熱度。
如下圖所示，這些超半年未入市的項目存在明顯的時間節點性。
高峰出現在2022年的第一批次和第二批次，2021年第一批次也有部分地塊留存下來，最少的是2021年的第二批次和第三批次。
綜合來看，這一情況與市場熱度的走向整體是比較吻合的。
2021年之時，杭州的市場行情處於上行的階段。因為預期良好，2021年第一次集中供地的地塊57宗地塊全部拍出，且拿地房企以民企居多。
超6個月未開發的項目主要集中在臨安區（6個）等稍微偏遠一些的市區。
到七八月份的紅盤潮期間，市場熱度達到了頂峰。
當時，亞運村綠城、萬科、華潤三個項目、壹號院等一眾超級紅盤紛紛領證，為了控制熱度，限制登記人數，避免限售命運，甚至出台了社保政策。
狂熱之後，市場就慢慢開始走下坡路了，2021年第二批、第三批的出讓地塊明顯減少。
尤其是第二批，原定要出讓31宗地塊，包含10宗競品質現房銷售的地塊，結果經歷了2次的終止公告，其中一次是9宗競品質地塊的出讓終止（僅剩的富陽一宗也未進入競價階段，直接流拍），還有一次是7宗尋常的地塊。
所以最終僅有14宗地塊出讓，到現在為止還有3宗地塊未開發，占比高達21.43%。
到2022年之時，更是一個季度比一個季度涼。即便下半年政策頻出，有只是小小的波動，依然難以有明顯的起色。土地市場也明顯艱難，大量地方國企托底出現。
唯一一次與市場走向不那麼一致的，就是2021年的第三批地塊，土地出讓也挺多，但整體以民企拿地為主，基本已開發完。
當然，背後的原因並非市場好轉，更多與地塊本身的品質提升有關，像偉星的星瓚頌錦府、華潤杭樾潤府和杭曜置地中心的這些優質地塊均在這一批中。
同時，房企准入門檻降低，土地起拍價降低，地塊限價提高，取消現房銷售等也擴大了房企的利潤空間，所以最終的結果不錯。
除了本土國企拿地超6個月未開發之外，不少民企也出現在列表中。
他們遲遲未開發這些地塊的原因就比較多樣化了。
像德信的小河雲莊，本身是一宗非常搶手的地塊，當時德信運氣絕佳才拿下的。它未開發的原因主要還是規劃上存在細微的問題，但目前也已經解決了，今年入市之後，必然是一個超級熱門的項目。
▲德信·小河雲莊
濱江拿的上城區四季青的項目，是一宗未來社區的地塊，建設條件和限制頗多，所以比一般的項目開發時間要長一些。
融創東新綜合體地塊，規劃實際上早已公示，只是後來融創在資金上出現了問題，所以擱置了。目前融創正在瘦身恢復之中，相信慢慢也會開發起來。
▲融創東新綜合體
溫州時代本身開發地塊就比較慢，拿的之江鳳凰谷低密項目地塊又比較小，確實也不怎麼需要爭搶市場節點。
其他的地塊，基本都是在相對偏遠一些區或者鄉鎮，本身購房群體就相對少，去化比較慢，一般都是慢慢開發慢慢賣的。
究根結底，最難的還是那些地方國企不得不出手拿下的地塊。本身城建之類的開支就不小，土拍還得自己兜底，轉手又非易事，啥也沒撈著，圖添一身債務。
好在將來這樣的情況不會繼續延續了，因為國家財政局在2022年10月14日發文通知，明確地方城投等國企不得舉債儲備土地了。
不管怎樣，相信2023年會是相對樂觀的一年。
期待新一年的杭州，期待全新的開始。