泱泱閩江，源源流淌，蜿蜒曲折的經過一座又一座大山，從建寧出發，途經多個縣市後，最後流入閩江。在閩江的下游，穿過福州的中軸核心區，作為台江和金山的分界線，江畔兩側夜晚閃爍著城市的彌虹，成為福州最美的名片。

在這麼稀缺的江濱豪宅中，有那麼一個安置房社區，遠處看去它矗立在閩江邊上，走進小區內部，其實一般。今天就和大家分享這個樓盤——福機新苑！

樓盤基礎數據

福機新苑一區：1-4號樓，總戶數1151戶，在售房源27套，在租房源26套，均價26500元/平米，成交面積主要是60平米戶型居多，單價在28000元左右，大戶型這個小區基本沒有多少在售的狀態。

福機新苑二區：5-13號樓，總戶數2036戶，在售房源28套，在租房源40套，均價26000元/平米，各種面積段都有相應的成交，價格會低於一區，近期成交低樓層的單價24000元，高樓層的單價26000元。

物業公司：榕橋物業管理有限公司

物業費：1.2元/月

綠化率：20%

容積率：4.9

交房時間：2014年

小區的優缺點

優點一、地段較好，配套齊全

福機新苑的地段很不錯，它處於尤溪洲大橋橋頭位置，休閒配套有閩江公園，購物娛樂有萬寶商圈，還有台江的上下杭也是較近的距離，生活，休閒，交通，娛樂應有盡有。

優點二、電梯高層，部分看江

小區沿江一排，而且是電梯高層，部分樓棟可以全江景，即使不看江的樓棟，房屋內部的通風效果也非常好。

優點三、戶型多樣，可選擇性強

小區從45㎡-135㎡戶型都有，單身公寓到大4房結構，小戶型分布較多，比較符合剛需購買。

缺點一、物業管理一般

安置房社區的特點，交房看上去都很不錯，使用了幾年後，物業管理沒有達到標準，導致小區的公共綠化，或者是公共設施都遭到一定的破壞，特別是老福州多的情況下，樓道的雜物也特別多。

缺點二、門口早市，噪音太大

福機新苑住戶表示：從5點開始吵，我們這裡總共是40層，越高聲音越清楚。一整天還沒問題，可一個月、半年、一整年都是這樣。

缺點三、出租戶太多，人員流動大

因為是安置房社區，拆遷戶基本上手持的房源都有5套以上，大部分用於出租，從而導致小區的流動人口特別多，對小區的保護自然會欠缺一些。

福機新苑周邊的房價呈現出兩個狀態，要麼是高端的樓盤，要麼是破舊老社區，價格之間的差異很大，相差2萬/平米都屬於正常範圍內，在這裡購房的效率高，因為這裡的樓盤選擇可以從價格開始判斷。

當下，福機新苑的市場均價大約在26000元/平米，這個價格同比周邊純商品房社區，雖然品質不如它們，但價格會低於5000元/平米以上，作為想要新樓盤帶電梯，有夠不著純商品房的客戶，福機新苑成了最好的選擇。

在萬寶商圈還有很多老破舊的舊小區，他們的價格就更低一些，隔壁的東煌花園單價1.8萬左右，福機新村單價1.7萬，新興小區2萬，這些二手房價格雖然低，但是都是老舊沒有電梯的小區。

從周圍的樓盤價格對比上看出，福機新苑的價格已經略高，因為福機新苑除了電梯高層，小區新的優勢外，其他基本和周邊相差不大。個人角度覺得高層26000左右的價格還能接受，低層住宅可能要到24000以內會更貼合現在的市場價格。

當下購買寶龍周邊的房子人還是很多的，不論是高端的需求，或者是小戶型的剛需購買，這裡一直都有很好的市場成交表現。

一、該商圈的置換率高，周邊的商務辦公的場地多，毗鄰在北江濱的中央商務區，這裡有大量的樓宇經濟在支撐，有多數上班族在附近工作，也就延伸出他們的購房需求。

二、高端產品占主導，閩江畔，萬寶商圈旁最不缺豪宅，萬科金域中央，心家泊，外灘，白馬郡，正榮潤城等價格均在40000元以上。

三、剛需電梯房稀缺，06年以上的樓盤基本沒有自帶電梯，周邊的低層住宅大部分都沒有電梯，也就導致福機新苑的高層熱度不減，很多人都願意選擇這個樓盤。

房產教練周小方，做客戶的房產教練；

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