1月17日，山東發布《關於推進以縣城為重要載體的城鎮化建設若干措施的通知》，這是一份城鎮發展的重要規劃性文件。
其中，一些內容會對樓市產生深遠影響。
01 城鎮化與縣城樓市
在我國樓市的發展壯大過程中，起到作用最大的是城鎮化，而這份文件就是關於城鎮化建設的。
所謂城鎮化，就是農村人口轉化為城鎮人口的過程。
農村人到了城市，就得買房居住，這就產生了買房需求。在我國20多年的樓市發展中，最大的紅利就是城鎮化。
2000年，我國城鎮化率是36.22%，到了2021年底是64.72%，21年增長了28.5%。以14億人的基數計算，就是21年間，我國有4億人進了城，由農村人變成城裡人，大半都要買房安家。
山東是我國的人口大省，共有1億人。山東2000年城鎮化率是26.84%，2021年底是63.94%，那麼21年間城鎮化率增加了37.1%，就是3710萬人進了城。
正是這些龐大的城鎮化人口，才產生了我國長達20年的樓市黃金期。
在這一過程中，除了單純的進城務工，自然成為城市人口；還有棚改這一被動成為城市人口的方式，這一方式甚至在後期成為了刺激樓市的興奮劑。
尤其是對於縣城。本來我國的高房價只存在於一二三線大城市，縣城的房子普遍都在3000元/平以下。
後來縣城也學會了大城市的棚改，一場席捲全國的縣城棚改大潮，生生把縣城的房價頂上了六七千甚至過萬。
可以說，正是城鎮化才造成了我國縣城樓市的繁榮。
但縣城的樓市和大城市不一樣，縣城的棚改戶自己的房子多的住不了，進城買房的農民又是買房不住房，平時外出務工，年關回來住幾天，房子的作用只剩下了面子。
所以，時間長了，縣城就變成了這樣一種現狀：只見他高樓大廈起，不見他外出人口回，處於一種亞健康的狀態。雖然房價還沒有明顯的下降，但接手的人少，不是不降價，是流動不起來。
02 縣城樓市的天花板
既然縣城樓市是由城鎮化推動的，那麼城鎮化率到頭了，縣城樓市也就頂到了天花板。
城鎮化率到了一定程度，就會變慢。很不幸，我國城鎮化率已經到了這一階段。
《關於推進以縣城為重要載體的城鎮化建設若干措施的通知》對到2025年的縣城人口城鎮化率提出了目標：
縣城常住人口城鎮化率到2025年要從52.9%漲到56%，由於我們沒有縣城常住人口的基數，這個具體有多少人無從得知。
但三年漲3.1%，每年1%，這個數據和過去快速城鎮化的時候是不能比的。不過也不低，比山東總人口的城鎮化率增長速度要高，如果這個目標能實現，當能對縣城樓市注入一針強心劑。
另一方面，2021年8月住建部發布《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，對棚改按下了暫停鍵。
因為棚改的對象本身分到好幾套房子，並不需要再買商品房。所以，棚改不能新增加買房者，但可以提供大量的房源。
棚改的暫停，減少了未來的新增房源量，對縣城樓市的健康構成利好。
不知道大家有沒有注意到，2021年5月住建部還發布過《關於加強縣城綠色低碳建設的意見》：
這份文件對縣城下達了限高令：
縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅建築面積占比應不低於70%。鼓勵新建多層住宅安裝電梯。縣城新建住宅最高不超過18層。
很明顯，相同的土地面積建設多層，會得到更少的房源量。
綜上，一方面促進農民進城，也就是提高城鎮化率，增加縣城買房者；另一方面，棚改暫停、樓層限高，減少縣城新推出房源量。這就是促進存量房源的吸收，對於提高縣城樓市的健康程度非常有利。
因此，雖然現在的縣城樓市不怎麼健康，但未來新房房價也沒有多大的下降空間。尤其是以後縣城將以多層電梯洋房為主（70%），更高的品質一定會有更高的價格。
隨著縣城多層電梯洋房的興起，縣城的既有高層才是大家應該擔心的。
也就是說，未來縣城的新房市場是沒有問題的，但會對二手房市場造成鮮明的衝擊。
03 哪些縣城最有前途
《關於推進以縣城為重要載體的城鎮化建設若干措施的通知》若干措施的第一條是：
加快發展大城市周邊縣城。編制實施濟南都市圈、青島都市圈發展規劃，以濟南市、青島市為中心，1小時通勤距離為半徑覆蓋的縣（市），主動承接人口、產業、功能轉移，配套建設特色製造業集群、區域性物流基地和各類專業市場。在煙臺市、濰坊市、臨沂市等大城市周邊，培育通勤便捷、功能互補、產業配套的衛星縣城。
很明顯，未來山東最有前途的就是濟南市、青島市為中心1小時通勤距離為半徑覆蓋的縣（市），其次是煙臺市、濰坊市、臨沂市等大城市的衛星縣城。
最重要的就是濟南市、青島市都市圈內部的城市。
剛剛結束的山東兩會工作報告中提出：爭取濟南、青島都市圈發展規劃獲批。
目前，我國一共批覆了7個都市圈，即南京、福州、成都、長株潭、西安、重慶、武漢都市圈。
這種都市圈是國家意義上的，很重要，必然要對都市圈內的縣城帶來利好。
因為還沒有批覆，我們只能按照2017年2月的《山東半島城市群發展規劃（2016-2030年）》中的兩個都市圈規劃來分析。
濟南都市圈地域範圍包括濟南、淄博、泰安、萊蕪、德州、聊城6個城市和鄒平市 （現萊蕪已併入濟南）；青島都市圈地域範圍包括青島、濰坊2市和煙臺市萊陽市、海陽市。
這裡面的縣（市），就是比較有前途的。
對於買房者，從未來房子出手容易程度和保值程度來說，還是應該優先考慮大城市，其次才是都市圈內的縣，最差的就是其他的縣。
本文來自微信公眾號：青城山說，專寫山東城市發展和樓市分析