百年張園重生 城市更新再添新樣本

1885年的春天，張氏味蓴園裡人聲鼎沸。

人們在這個被稱為「海上第一名園」的歡樂場裡游花會、看馬戲，文人雅士們聚集於此發表各式演說，京劇大師梅蘭芳在這裡進行了自己的上海首演，連功夫大師霍元甲也在此設擂比武。一時間，這裡成為了新式文化的誕生地，成為了舊上海開放與繁榮的起點，也是當時最大、最有特色的西式公共園林。

熱鬧的景象一直持續到1918年，由於花園主人張叔和投資失利，家族沒落，張氏味蓴園於次年被交由工部局抵押沖債，後來分別由28家開發商建成了石庫門建築和一些花園洋房。昔日的熱鬧逐漸褪去，只留下一片石庫門建築群，被外界稱為「張園」。

140年的滄桑變遷，就連曾經的主人張叔和也不會想到，百年前的景象還有再次重現的一天。

自開園以來，張園地鐵站外就一直人流如織，年關將近，整個園區內更是熙熙攘攘 （攝影：鄒宇萌）

張園重生

11月27日，一場璀璨的燈光秀帶來了一場海派經典與當代藝術互動，也正式拉開了張園重啟的序幕。一幢幢保留著原貌的百年建築，結合了現代商業，碰撞出了別樣的火花。昔年熱鬧的人潮重回張園。

三日後，張園迎來了第一批客人，與想像中不同的是，相比精心打扮前來打卡的年輕人們，在家人攙扶下、希望「回家看看」的爺爺奶奶們則吸引了更多的目光。

「我們認為第一批觀眾一定會有老人。」負責張園項目的上海靜安置業（集團）有限公司董事長時筠侖表示，張園在某種意義上呈現著老上海的生活，很多上了年紀的老街坊從兒時就住在這裡，而張園的修繕很大程度保留了整個街坊的肌理和風貌，「在這裡你依然可以找到兒時的塗鴉、牆角的某處陳年破損……」這對於生活在上海幾十年的老街坊來說，無疑是極具吸引力的。

張園的修繕很大程度保留了整個街坊的肌理和風貌（攝影：吳俊傑）

回望十年前，閘北區、靜安區尚未合圍形成新的靜安區，但對張園的規劃已然初露端倪。彼時，只有7.64平方公里的老靜安區只剩下一些零星的不具商業開發價值的地段，舊區改造亟待破題。在這樣的情況下，歷史建築的改造開發開始被納入考量，張園項目走到了台前。

改造並非一蹴而就。在1949年-2018年期間，由於人口的增加，張園中很多原本設計給一戶人家的房子，住進了將近10戶人家甚至更多。直到徵收前，張園一共居住著1125戶居民。

面對如此龐大的工程，時任靜安區委區政府領導班子原本決定以「修」為主，但隨著修復呈「點狀」一點點鋪開，大家開始意識到這樣邁的步子太過緩慢，無法從根本上改變整個區域。

經過反覆的商討與研究，「保護性徵收」概念應運而生，這也是張園開創的全新模式。

張園中一幢幢保留著原貌的百年建築，結合了現代商業，碰撞出了別樣的火花（攝影：吳俊傑）

開創改造新模式

時筠侖告訴《商業周刊/中文版》，以前做徵收都是基於「拆改」，居民動遷之後房屋拆除建設新的建築。但是由於張園本身屬於歷史風貌保護區，歷史建築需要保留，又期待更新。所以創造了一個新的模式，叫做「保護性徵收」。這一模式基於「留改拆」的理念，居民按照徵收政策搬走之後，把所有的歷史建築都予以保留，即「人走房留」，是以修繕、保護、更新、活化利用為主的模式。

上海靜安置業（集團）有限公司董事長時筠侖（攝影：吳俊傑）

更新的第一步，就是建立「一幢一檔」歷史建築檔案。為了加強歷史建築和文化風貌保護，也為了在未來改造中進一步延續建築壽命和傳承城市文脈。2016年起，項目團隊對張園歷史建築進行了查看、測繪、影像拍攝。對當時的城市檔案以及留在民間的歷史圖紙，都予以了收集、比對。同時，也對1949年社會主義改造之後收為公有住房之後歷年來改造修繕的環節予以詳細的復原。

人文歷史挖掘方面，項目團隊除了進行入戶現場查看、歷史資料檔案收集等，還與當時的原住民，甚至是當時經手過建築的設計師、建造師等等進行接觸和交流， 到2018年，整個張園區域42排170幢建築、共涉及2053個房間的整體查勘、測繪工作正式完成，形成了完整的張園歷史建築資料庫。

在此基礎上，張園項目團隊繼而採用了「人防+技防」看護管理模式對歷史建築提供了全方位、全覆蓋的保護，同時開展了綜合開發方案的全球徵集。在經過將近半年的方案遴選和評審，最終形成張園地區綜合開發規劃方案後，團隊開始了「修舊如故」的匠心修繕，並開始藉助專業力量進行招商運營。

而商業上的認可更是為張園注入了一針強心劑。

作為大多數高端精品集團的在華總部所在地，靜安區一直以來都上海商務集聚的高點。因而，原本就對這一地理位置頗為認可的各大品牌集團，在得知張園項目的落成時，紛紛積極響應。

作為上海居民，LVMH大中華區總裁吳越更是對張園項目情有獨鍾，LVMH集團也成為最早亮相在重生張園的時尚精品集團之一，包括DIOR的首發和LV的家具呈現。

圖為2022年11月27日，吳越代表商界為張園西區開幕致辭（來源：靜安置業）

「LVMH集團旗下的品牌，無一例外都是有歷史、有傳承的，但是也都在不斷地煥發青春，所以當我們有幸能夠參與到張園的項目當中時，我們特別開心能看到社會在不斷進步，上海的底蘊在不斷地被發揮出來。」吳越表示，自己對於張園充滿情懷，不僅是因為自己從小在附近長大，更重要的是看到這個城市正大踏步向前。

LVMH集團是第一個敲定入駐張園的時尚精品集團（攝影：吳俊傑）

吳越表示，張園項目從第一天開始，就尤為注重如何國際化，因此吸引了很多的國際參與者。「LVMH集團當然積極參與，我相信，我們的同行們也非常支持。今天的張園，不是簡簡單單回到過去，其實是在連接今天、連接我們的現代化。」

對於高端品牌總部的認可，時筠侖也頗為感動與驚喜。「作為一家從修繕改造到開業不滿一年的商場，能夠擁有這麼好的商業資源確實很自豪、也真心感謝品牌對於我們的認可。」時筠侖認為，張園能夠被國際品牌們看到，很重要的一點在於，項目團隊對這些歷史建築的感情和深刻認知，「事實上，在修繕和改造過程中，如果沒有這份敬畏之心，張園做不到今天這樣的地步，可能粗看差不多，但細看一定是缺乏韻味的。」

「修舊如故」成就新生

張園能夠得到眾多國際品牌們的高度認可不無道理，在張園項目的改造過程中，「修舊如舊」概念被頻頻提及。探究其根源，可追溯至維多利亞時代。英國評論家約翰•羅斯金（John Ruskin）認為歷史建築神聖不可侵犯，呼籲採用「保護性整修」的方法來替代「修復」（例如採取建築原裝的材料和工藝），以最大限度地尊重歷史的真實樣貌。對此，梁思成先生打了個很貼切的比方：文物建築修復就像是為生病的老人做手術，目的是讓他「延年益壽」，並非讓他「返老還童」。換而言之，修一座老房子所耗的人力、物力遠超蓋一座新房子，所需工期也長得多。

歷史建築修繕從來是個「吃力不討好」的繁複工程，費時費力且花費甚巨。從施工角度看，假設拆除這一代所有的老房子，憑空建造一個「新張園」，快則只需要兩個月。而僅僅張園西區的修繕就用了兩年時間，而這或許已是最快的速度了。

修舊如舊要到什麼程度？以整個西區內最高的歷史保護建築16號樓為例，從骨到皮全面整修，大如地基、小如面磚，都做到了原汁原味的修復。

展開細說，首先是材料層面。20世紀二三十年代，水泥、花磚和水磨石算是新型材料，修繕團隊尚且方便定製，一些樓層間的泥紙筋灰塑雕花裝飾中的泥作，則只能參考歷史圖紙，讓工匠們手工製作。一些特殊圖案的花磚，則採取燒制新磚填補，單憑肉眼無法區分和舊磚的差異。為了保護建築木質老窗戶，修繕方採取了脫漆、還原本色的工藝，保留了木質結構的歲月印痕。從功能方面看，16號樓如今的「新主人」江詩丹頓儘可能保留建築原貌，不改變原本的使用功能，對於樓內的裝飾，例如門、燈、合頁、地板、樓梯、彩色玻璃、以及裝飾圖紋等基本都是秉承保護、融入的理念進行品牌搭建。

江詩丹頓張園店充滿寫意的庭院風格（品牌提供）

江詩丹頓中國區行政總裁Frank BRAILLARD（中文名：范柏毅）表示，江詩丹頓Maison 1755時間藝術「家」選址16號後，修繕的工程由官方主辦單位領導承辦方，在短時間內竣工完成，而樓內的主題裝飾為江詩丹頓總部、中國團隊，協同本土創意策劃公司共同構想和搭建。從項目的發想到落地，江詩丹頓中國團隊通過線上溝通協作的方式，與日內瓦總部溝通交流，將「解構之美」的年度主題作為項目創作核心。「接手建築後，我們便立即開始了化藍圖為現實的緊張搭建工作，隨之面臨的主要挑戰則來自大環境，即流行病毒帶來的一切不可控因素。困難往往是無法預料的，在修繕西區16號樓期間，施工或後勤上的不可抗力和延遲時有發生，但最終，我們的努力取得了巨大的成果。」范柏毅說道。

江詩丹頓中國區行政總裁Frank BRAILLARD（中文名：范柏毅）（品牌提供）

根據《上海市歷史風貌區和優秀歷史建築保護條例》，品牌不得對修繕後的歷史建築肌理、風貌進行任何形式的改造。可是，如同任何優秀的作品一般，張園除了具有藝術性，也具有完整性和多樣性。其藝術性在修繕過程中體現地淋漓盡致，其完整性和多樣性，則需要品牌、大眾等多方參與。

2022年12月初，隨著張園西區的落地，太古地產也延續了對於高端零售商業項目的執著，帶來了一批高奢品牌，BVLGARI PARFUMS 、DIOR、GUCCI、江詩丹頓、Louis Vuitton、Sisley等國際品牌先後入駐張園，如何兼顧保護和功能性，成為這些品牌亟需解決的課題。對此，不同品牌紛紛交出高分答卷。

江詩丹頓的Maison1755時間藝術「家」，是品牌在中國最大規模的限時體驗空間，以沉浸式數字交互展覽的方式，以「靈感空間」、「高級制表」、「優遊空間」，以及「藝術空間」四大區域，展示「高級制表之美」。值得一提的是，該展覽並非僅面相專業人群和表主的私密展，任何訪客都可以通過小程序預約觀展。20世紀著名建築師和規劃師 Le Corbusier（勒•柯布西耶）曾今說過：「一個在通常情況下作為私有領域不可進入的空間，如果允許公眾進入，是對城市整體的一項貢獻。」放眼全球，時尚奢侈品牌總是偏愛用歷史建築來打造旗艦店或是品牌之家，且為了保持品牌奢侈的調性，這些場所大多以高高的圍牆、嚴密的安保以及高人一等的姿態與大門外的市井生活完全地隔離。如今江詩丹頓保留了張叔和當年設想中張園的開放性與市民性，老建築得以於此新生。

江詩丹頓張園店內景（品牌提供）

坐落在張園西區內保護等級最高的建築，除了16號樓，還有DIOR張園限時精品店所在的12號樓。這座中西合璧式的花園住宅里呈現了以安達盧西亞精湛工藝為靈感的2023早春成衣系列以及經典手袋、2023春季男裝系列，在精品店的第三層則首次在中國展示了來自設計大師菲利普•斯塔克設計的「迪奧小姐」橢圓背椅。此外，品牌在精品店的入口處設置了由藝術家特羅•魯福創作的DIOR無限夢境藝術裝置，還另設有CAFÉ DIOR供賓客休息。

LVMH集團總裁阿諾將張園的12號樓設定為品牌巡迴展廳，以Dior為首發，自此開始半年進行一次品牌輪換（攝影：吳俊傑）

迪奧2023春季男裝 ERL 限定系列限時精品店於2023年1月6日至2月15日對公眾開放（品牌提供）

不遠處的Louis Vuitton則打造了Objets Nomades旅行家居空間，展示了15位與路易威登合作的產品設計師的作品，其中包括路易威登合作的首位中國內地設計師周宸宸的作品Signature Sofa。在空間內，路易威登還開設了專門的香氛體驗空間。即便在疫情中，前來「打卡」的市民也從未間斷。

丹麥學者揚•蓋爾認為，判斷城市質量高低的方法不是觀察有多少人在步行，而是調查他們是否把時間花費在了城市中，如停留、觀望，或坐下來享受城市，風景和紛繁的人群。全新亮相的張園西區重新回歸公共服務屬性，進一步成為兼具歷史故事和商業功能的開放式商業空間；更重要的是，讓上海市民更愛這座城市。

作為中國最著名的高端商圈之一，張園所在的南京西路商圈競爭激烈：馬路對面即為興業太古匯，步行至恒隆廣場、錦滄文華僅需10分鐘，坐地鐵到芮歐百貨和嘉里中心也只有一站路。能在越來越「卷」的南京西路中出奇制勝，張園走的是差異化路線。

張園的優勢在於，品牌無需在空白的「盒子式」零售空間中絞盡腦汁造故事，張園的故事存在於一磚一瓦間，不動聲色就可以為品牌賦能。以江詩丹頓為例，品牌成立於1755年，擁有超過267年從未間斷的的高級制表史，始終立足於身後的歷史傳承，不斷創製具有現代美感、出色的時計作品。從這個意義上，Maison 1755 時間藝術「家」確實找到了與張園的契合點，它不僅擁有悠久的歷史，也同樣是上海寶貴歷史文明遺產的現代化體現。作為晚清上海最為活躍的市民生活聚集地，張園是當時規模最大的公共活動空間，也是近代上海的時尚之源。

面對中國這個全世界最具潛力卻也最為複雜、難以琢磨的市場，即便是積累深厚的國際一線品牌也必須精耕細作。張園提供給這些品牌一個完美的舞台，這裡有多元文化的碰撞，有新絲與舊縷的交織。奢侈品以此為窗口，通過營造更深入的在地化體驗與大眾交談，這樣的定位讓張園和周邊零售環境形成差異，同時凸顯了張園作為文化地標的屬性和內涵。

挑戰重重但未來可期

文化屬性之外，張園的重生也帶來了一份城市更新的活態樣本，其極佳的地理位置以及多達5萬平方米的規模也讓這裡在全國為數不多的歷史建築保護園區中拔得頭籌。然而，雖然張園有著其獨特的先天優勢，但是項目團隊為了保護歷史建築而嚴格秉持的「修舊如故「原則也確實為施工帶來了重重挑戰。

時筠侖介紹，如何用現有的資源和技術去復原100年前的工藝便是張園面對的第一個難題。隨著上一代匠人們的老去，能夠按照老工藝去修復建築的技師也越來越少，而更大的困難則在於如何尋找到當時的原材料。然而，當團隊盡全力把建築外立面儘量做到修復還原後，需要服從於現代商業使用的內部空間修復成了又一難題。

當歷史建築與現代商業產生衝突，為了更好地保護建築，項目團隊決定捨棄部分地下空間開發，做出了商業利益的犧牲。「未來需要突破的，就是如何活化利用。」張園還有將近2/3的地上建築面積，會在2026年年底前投入使用，時筠侖表示，地下開發會是未來開發的一大難點，因為整個開發過程中，為了保護歷史建築，沒有任何的推倒與拆除，地下開發需要騰挪，部分建築還需要平移，騰出空地後才能開挖，然後才能做地下空間。「關鍵是周圍高樓林立，三條地鐵線環繞，對於施工難度和安全性有著非常高的要求。」

「拋開這個因素，我對東區其實是充滿期待的。」時筠侖告訴《商業周刊/中文版》，張園東區一旦完成地下三層建設，將連接三條地鐵線的換乘，進而帶來極大的人流，並且起到了解決停車、軌交連通，以及地下大型綜合性商場的功能。

時筠侖進一步介紹，張園總體秉承「東靜西鬧」，未來，東區會基本以辦公、住宅、酒店為主，西面到茂名北路是以百貨零售為主。除了西部16幢建築，東部還有26幢建築，還會有13500平方米的新建建築以及地下空間建設。辦公方面，東區還會設置一些小型精品集團的總部，此外還會有一家頂級的高奢酒店，以及擁有60間客房的小型精品酒店。

鑑賞家雅薈（品牌提供）

不僅如此，時筠侖透露，張園未來還希望能夠把整個商圈的配套服務做得更完善。目前，項目的地下三層能夠解決約500個車位，同時，負三層能夠直接與地鐵13號線連通；在負二層，可以解決地鐵2號線和12號線的連通。而這三條線路都可以直接抵達負一、負二層大型商場中。

在地面，今後張園還會增加一些文化設施，包括即將在北面建成的美術館。美術館會充分結合歷史建築色彩，同時引入東方文化的標誌性元素，使得這個約五千平方米的場館能夠既展示當代藝術，也兼容古典藝術。在張園南部則會有兩個小型的建築體，一個將會建成約500座左右的劇場，包含了各式演出以及一些沉浸式的劇目。時筠侖表示，等到未來張園正式投入使用後，整個街區將能夠在地面上和周邊高樓、商場、街區都進行互聯互通，整個區域將被打造成一個地面無界的高端商業街區。

「張園的成功並非不可複製。」特大和超大城市如何保護歷史建築，一直以來都是城市更新的重要命題。無可辯駁的是，上海獨特的歷史積澱與文化底蘊為張園增添了不少加持，但時筠侖認為，張園的建成是具有示範意義的，對於其他大型城市來說，張園改造修繕的模式是完全可以複製的，唯有在活化利用上，城市需要更因地制宜些。

夜晚的張園（攝影：吳俊傑）

「對歷史建築最好的保護就是合理利用。」上海市靜安區文旅局副局長張眾認為，城市更新的目的在於讓歷史建築重新回歸老百姓的生活。目前，上海城市更新對歷史建築的活化利用和開發力度正在加強，「未來，我們應更尊重文脈，留存記憶，打造公共空間和激發城市活力。」

據公開資料顯示，截至目前，上海已認定五批共計1058處，總計3300餘幢，760餘萬平方米的歷史文化街區和歷史建築，包括辦公、商業、文教、宗教、居住、工廠等多種建築類型，其中215處重疊有不可移動文物身份。上海市規劃和自然資源局有關負責人表示，優秀歷史建築不僅是城市的地標，還保留了城市文脈，不僅是凸顯建築藝術價值，也是為人民提供了一份情感寄託。

如今，擁擠的人潮證明了人們對這個擁有140年歷史的私家園林的尊重和熱愛。這裡曾誕生了中國第一個戶外照相館，引入了第一輛自行車，第一盞戶外照明燈以及第一次「不留辮子，不包小腳」的文明婚禮，它的意義已經遠不止是一棟歷史建築，更是整座城市邁向文明和現代化的里程碑。「人與建築之間是可以對話的。」時筠侖表示，「當我們把五金件裝到具有百年歷史的門窗上時，這便是新與舊之間的聯結。」

「我們希望當整個項目充分完成並得以呈現給全社會時，張園能夠讓整個南京西路歷史風貌區更有溫度、更具活力，也能更好地彰顯上海這座城市的魅力。」時筠侖說。