在寒風刺骨的1月，全國土地市場也偃旗息鼓，待春暖花開再戰。
然而，近期上海土地市場卻悄然出讓了地獄級開發難度的地塊。
上海虹口前不久公示了2幅嘉興路街道歷史風貌保護項目的遴選公告，2幅地塊均是重磅住宅地塊。2幅地塊底價為51.57億，折合樓面價約95852元/㎡。
1月18日下午，兩幅地塊開啟遴選文件、評定遴選文件。幾天後，兩幅宅地評定結果揭曉：
最終由上海北外灘集團和金橋股份聯合體拿下。
圖片來源：官網
這兩幅重磅宅地落入「神仙公司」手中，也在意料之中。
這似乎也為2023年上海重磅宅地的出讓，定了一個基調。
01 虹口王炸地段要建別墅？
這兩幅地塊是打包出讓的，從地圖上可以看出，兩幅地塊並不是緊挨著的，而是當中隔了一個商業廣場。
這兩幅地塊的指標不盡相同：
hk356B-01地塊（138街坊）的指標要求頗高，甚至可以用地獄級難度來形容。
①僅1.35容積率
根據出讓公告，該地塊出讓面積18838.5平方米，容積率1.35，地塊性質為一類住宅組團用地。
（註：一類住宅組團用地，指的是以低層住宅為主，市政公用設施齊全，布局完善，建築密度較低，綠地率較高且環境良好的用地。）
② 限高最高不超15米
該地塊內部建築要求：
沿周家嘴路建築檐口高度不超過15米，沿岳州路建築檐口高度不超過9米。
也就是說，這裡大概率會打造成：
疊墅+聯排+合院的低密度別墅社區。
要知道，這是位於虹口區北外灘黃金地段的地塊，在這樣一個市區出現別墅級項目，也是非常罕見的。
別墅項目對於產品品質的要求更高，相對於普通的高層項目，也會消耗更多的成本，這樣的地塊對於房企的產品力以及現金流也提出了較高的要求。
③ 諸多公建要求
除了限高要求外，該文件也對地塊周邊公共設施建設提出了相關要求：
比如地塊出讓方鼓勵受讓人代建19號線的出入口和街坊進行一體化設計，建成後無償移交給地鐵主管部門。
再比如土地受讓人須承擔地塊周邊市政道路全要素景觀提升的相關費用，按道路面積計，預估不低於4000元/㎡。
④ 較大比例保護、保留建築
更為嚴苛的是，該地塊對於保護歷史風貌建築也提出了要求：
138街坊內歷史建築保護保留規模面積不小於2.14萬平方米。
而138街坊地塊地上建築面積一共才2.5432萬方，也就是說，除了保護建築，留給開發商「自由發揮」的空間極其有限。
上海話說「螺獅殼裡做道場」，這塊地則是「微型地塊建別墅」。
種種要求，都對開發商的文化理解能力、產品設計能力、公區建造能力、財務管控能力等都有著極高要求。
所以，即使138街坊地塊無自持要求，無保障房，無中小套戶型限制以及裝修比例的要求，但是對於開發者來說，仍舊是一個不小的挑戰。
此次出讓的另外一幅地塊135街坊地塊，土地出讓面積11349.4平方米，容積率2.5，這樣的容積率基本是以高層為主。
地塊內要求按規定配建總建築面積5%以上保障性住房，並且所有住宅全裝修交付。
相較於138街坊的大比例的風貌保護建築，135街坊地塊需要保護的歷史建築面積就要小得多，保護保留規模為0.34萬方。
相對來說，135街坊的開發難度比138街坊要小了很多。
但終究這兩幅地塊是打包出讓，所以總體來說，開發任務的整體難度還是頗高的，還真的不是不一般的房企能夠拿下的。
02 拿下王炸地塊的「神仙公司」
從之前的出讓要求來看，該地塊對於申請人也提出了較高的資質要求：
申請人或其關聯企業應符合以下條件：
① 2021年度總資產規模不小於100億；
② 2021年度淨負債率不大於60%；
③ 具備中國人民銀行認可的評級機構出具的有效期內的主體信用評級等級證書AA及以上評級；
④ 具備房地產開發資質。
第1條比較容易達到，因為總資產大於100億的房企比比皆是。
但是第2條和第3條，就相對來說會將大多數房企「拒之門外」，畢竟淨負債率不大於60%的房企少之又少，信用評級達到AA及以上的房企，央國企占到了大多數。
所以之前艷姐和很多地產人朋友都推斷，最終拿下這兩幅地塊的，大概率是長期深耕虹口的央國企。
就在幾天前，官方公布了拿地結果：
上海北外灘集團和金橋股份拿下兩幅地塊。
上海北外灘集團是一家比較低調的公司，業界對其熟悉程度並不高，根據相關資料顯示，上海北外灘集團成立於2017年5月，為虹口區國資委下屬國有獨資公司，註冊資本金20.27億，擁有總資產超200億元。
上海北外灘集團是北外灘開發重要的建設責任主體和實施操作平台，聚焦工程管理、投資管理、文旅發展、招商服務、科技創新、高端會展等核心板塊。
說白了，上海北外灘集團就是北外灘板塊的地頭蛇，由其參與此次虹口王炸地塊的開發運營，也可以說是實至名歸。
金橋股份則是一家老牌的國有企業，根據官網資料顯示，其成立於1992年，1993年3月，公司在上海證券交易所A股市場上市；同年5月，在B股市場掛牌。公司註冊資本11.22億元，浦東國資占比49.37%。
金橋股份產業載體約210.58萬平方米，住宅約37.91萬平方米，商業酒店教育等載體約54.39萬平方米。
值得一提的是，金橋股份在住宅開發領域也是可圈可點：
其曾經打造的碧雲國際社區，以其低密度、生態化、以人為本的規劃理念，成為上海規模最大，綜合環境最具特色的綠色環保型國際社區。
碧雲國際社區實景圖
可以說，金橋股份對於高端別墅項目的打造還是非常具有實操經驗的，在成功案例的背書之下，此次金橋股份參與打造北外灘項目，也是真的非常讓人期待。
總體來說，這兩家企業都有國資背景，資金實力自然不俗，而且相對於民企來說，也可以動用各類資源來打造此次地塊之上的高品質項目。
艷姐也想用「神仙公司」這個詞來形容他們，這樣一個高難度地塊，對於很多民企來說，可能是珠穆朗瑪峰；而對於北外灘集團和金橋股份來說，或許就是一座佘山。
可能未來這裡的別墅項目，也是虹口獨一份的高端別墅項目了，入手的門檻估計也非常高。
03 虹口房地產「戰事」
事實上，近年來，上海虹口推出宅地的頻率非常低，偶爾推出零星幾塊宅地入市。整個2022年上海四輪宅地集中出讓中，虹口區沒有新的宅地推向市場。
最近一次虹口區商品住宅地塊，還要追溯到2021年2月。
當時，虹口區掛牌一宗商住地塊，最終由上海虹口城市更新建設發展有限公司收入囊中，成交總價高達111.35億，這家公司其實是由上海地產集團控股。
之後該地塊又經過股權轉讓後，招商和融信入局該地塊共同打造項目，該地塊之上打造出的項目也就是未來將入市的招商融信弘安里。
值得一提的是，這也是一幅歷史建築風貌保護項目地塊。
其實不止是這一幅，近年來虹口區也推出了多幅涉及保護性開發的地塊。
比如2020年恆大22.95億摘得的虹口區北外灘街道商住地塊，含歷史保留保護建築。
此外，在2022年7月土地推介會上，虹口區表示將推出雙子星超塔綜合體、68街坊歷史風貌街區綜合體以及67街坊商辦綜合體等一系列項目，相關地塊將上市出讓。
這些地塊，同樣涉及到歷史建築風貌保護要求，大概率也將落入實力較為強勁的國央企手中。
目前虹口的房企格局，也大體呈現出實力港資房企和央國企進駐布局的局面。
在此次地塊的附近，已經入市了諸多精品樓盤，比如由港資房企瑞安房地產打造的瑞虹新城、央企大悅城打造的中糧瑞虹·海景壹號；央企招商蛇口打造的招商外灘璽、招商虹璽、招商雲璽等。
此外，未來還將入市諸多知名房企打造的樓盤，比如新湖打造的新湖虹口北外灘項目、虹口城投打造的萬安路項目等。
再加上此次地塊，未來虹口的新房市場相對來說比較熱鬧的，這些實力房企的入駐，也將進一步提升虹口的城市界面以及虹口新房市場的成熟度。
小結
總體來說，新的一年，虹口區這兩幅宅地成交，無疑是為2023年上海房地產市場開了一個好兆頭。
艷姐也期待未來虹口又將會誕生什麼樣的經典作品。
畢竟，在虹口黃金地段造別墅，真的是一件稀罕事。
主編：張艷
責編：doug
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