記者｜牛鈺
去年收租超500億的「包租公」萬達商管開年後在境內外融資動作頻頻，並久違地連發兩筆美元債。
2月7日市場消息稱，大連萬達商業管理集團股份有限公司(簡稱「萬達商管」）擬發行一筆RegS、3年期、以美元計價的高級無抵押債券（債券ISIN：XS2586129574），發行規模為3億美元。
界面新聞了解到，該筆債券將在新加坡交易所上市，期限為3年，初始指導價12.5%區域，最終指導價12.375%，息票率為11.00%，收益率為12.375%。交割日為2023年2月13日，到期日為2026年2月13日，資金用於為現有債務再融資。
資本市場對於萬達這筆債券興趣頗高，公開信息顯示，該債券最終認購訂單超8.3億美元，來自56個帳戶，97%的投資者為資產管理公司/基金管理公司，其中亞洲投資者占比達87.00%，歐洲、中東和非洲地區合計13.00%。
今年1月中旬，萬達商管曾發行了一筆2年期的4億美元債，息票率11%，也獲得資本市場的超額認購，被市場稱為地產美元債新發「破冰」。
這也是2021年11月以來，首筆來自中資地產發行人的公開簿記交易。
在今年之前，萬達的上一次境外債券發行是在2021年4月。
不只是萬達遭遇一年多的海外融資缺口，2021年下半年以來，房企美元債違約事件頻發，市場對於地產風險的擔憂明顯加大，房企海外主體頻頻遭遇下調評級，進一步加大了房企海外融資難度。
據克爾瑞地產統計，2022年，房企境外發債同比大幅下降64%到935億元，占比同比下降了21個百分點至21%。主要是因為房企的信用危機影響了境外資本市場的信心，而隨著境內融資渠道的回暖，多數房企轉向尋求境內融資機會。
這種現象自去年底以來才有改善的苗頭出現，今年剛開始，有多家房企進行了境外融資，發行美元債、獲得境外貸款等，除了央國企之外，萬達等民營房企也等來了曙光。
「冰已解凍」
境外債融資的曙光初現於去年底。2022年12月，市場消息稱，中國銀行等將對部分房企提供「內保外貸」業務，為其發放離岸貨款，用以償還海外債務。
繼龍湖12月9日宣布以「內保外貸」的方式成功融資7億元之後，近期，碧桂園、越秀地產等也相繼成為「內保外貸」政策支持下的獲益者。
今年2月初，市場消息稱，萬達也計劃參與「內保外貸」，即用其境內的資產進行抵押獲得境外貸款，以償還3月份到期的美元債券，還在談判中。同時，一則「珠海萬達商管預計將在2023年二季度完成在香港IPO上市」的消息不脛而走。
至於「內保外貸」及上市進展，接近萬達人士對界面新聞表示「不予置評」。
回頭來看，「內保外貸」與萬達發展的節點有重要關聯。2017年6月，傳聞金融監管部門要求銀行排查對海航、安邦、萬達等企業內保外貸情況，儘管同年8月，外管局對傳聞予以否認，但當時的萬達遭遇股債雙殺，一系列「割肉」資產的動作開始啟動。
地產行業進行到一輪新的調整周期，在當時收購其文旅資產的富力、融創相繼陷入現金流困境之時，萬達的輕資產模式讓其「躲過一劫」，王健林家族也以千億身價重回2022年胡潤百富榜內房企首富。
如今「內保外貸」再度放到台前，有利於房企修復海外融資通道。
據克而瑞統計，2023年1月，80家典型房企境外債融資50.39億元，環比增加91.5%，同比減少75.8%，「自2022年10月以來房企境外發債出現了破冰」。
除了利用發債融資，今年1月份，王健林還將其控制的萬達酒店發展（00169.HK）65.04%的股份抵押給了淡馬錫進行融資，不過可獲得的貸款額度並未披露。
萬達在融資端所作的努力，與其要償還的美元債有關。惠譽日前發布評級報告也指出，繼將2022年7月到期的5.5億美元債券全部贖回後，萬達集團計劃借入新的銀行貸款或使用處置境外子公司所得現金（約15億美元，主要來自2021年至2022年期間出售AMC的全部股權及傳奇影業20%的股權）來償付2023年3月到期的3.8億美元債券。
值得一提的是，除越秀、金茂、萬達破除房企海外債連續5個月斷髮外，今年以來，中資地產美元債二級市場交投回溫，並呈現逐步平穩態勢。
多個地產主體所涉債券漲勢迅猛，年初至2月8日，富力地產、雅居樂集團、遠洋集團、路勁、弘陽、陽光城旗下均有美元債漲幅超過40%。
境外債投資人對中資房企的預期似有回升。
「水猶未暖」
但在多位市場分析人士眼中，境外投資者的預期修復還需要一定的時間，萬達本次的美元債「破冰」也不能代表投資者對其它房企的信心出現改善。
對於部分房企美元債在二級市場的強勢表現，惠譽評級中國企業研究聯席董事張順成指出，應該還是受到一系列支持房地產行業融資政策（去年底以來）的推動，而這些政策在短期內主要利好國有以及部分優質民營房企，並不意味著境外投資者對其他非投資級中小型民營房企的信心在短期內會出現明顯改善。
在一級市場發展表現方面，張順成為界面新聞提供了一份數據統計表，其中直觀地表現出，即使今年1月開始境外發債破冰，但房企當月面臨的到期境外債壓力更大，使得淨髮行量出現了2021年以來的最低值-84億美元。
值得注意的是，1月份已陸續有時代中國、匯景控股、榮盛發展等房企陸續宣布美元債違約。
克爾瑞研究中心指出，雖然融資環境有所優化，但是短期內部分財務困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件，疊加當前銷售疲軟仍未復甦，流動性問題仍需注意。
張順成解釋稱，萬達成功發債且獲得超額認購具有特殊性，主要是萬達在經歷「輕資產」轉型後，大部分收入來源於物業租賃及管理和酒店運營，這一點顯著區別於其他專注住宅開發的房企。隨著國內防疫措施的解除，消費和旅遊行業比較明確的復甦趨勢將使得購物中心、酒店等商業地產率先受益，但新建住宅銷售的顯著改善預計則會是一個更加長期的過程。
這就意味著，想要複製萬達的境外融資動並且獲得投資人認可，對大多數房企來說很難。
尤其是已與幾大評級機構割席的出險房企，既無法享受到「內保外貸」的政策紅利，也難以發行美元債「救急」，已發行的境外債券價格亦長期跌在低迷區間，尚未恢復到發行時的面值水平。
中指研究院企業研究總監劉水也對界面新聞表示，受行境外債券頻繁違約影響，房企海外債發行嚴重受挫，投資人信心短期內難以修復。
「破冰」的意義僅針對小範圍房企。劉水指出，頭部央國企憑藉良好的信用安全度再次打通海外融資渠道，為行業恢復發行境外債券打造了基礎，未來可能有更多信用良好的房企重獲投資人認可，回歸海外債發行。
IPG中國首席經濟學家柏文喜對界面新聞表示，今年以來，雖然地產行業仍未恢復、投資規模明顯收縮、行業分化依舊明顯，但房企融資環境從政策面而言已獲得了根本性改善。從中長期來看，房企融資的真正回暖則有賴於樓市真正回暖與行業信心的得以修復。