房地產還有未來嗎？
這是所有今年參加房企業績會的人，最想知道的事。
無他，去年的房地產市場，實在是太慘烈。
行業內最早提出「活下去」的老大哥萬科，在財報中給出了總結：
2022 年，行業形勢的嚴峻性遠遠超出了我們的預計。
全年商品房市場出現了有統計數據以來最大跌幅。
行業融資能力大幅萎縮，海外債務市場失去功能。
大量房企資金鍊斷裂，並衝擊上下游。
市場預期降至冰點。
短短几句話，概括了房企們生不如死的這一年。
也因此，在歷經艱險熬過至暗時刻之後，人們更想知道：
危險是否已經遠離？行業還有未來嗎？誰能夠笑到最後？
為了回答這個問題，貓姐讀完了十家具有代表性的龍頭房企的財報，聽完了他們的每一場業績會，終於有了答案！
來，先關注，再了解！
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一個時代的終結
一直以來，貓姐都認為，財報數字，能看到房企相對真實的面目。
畢竟，錢是不會騙人的，不管是錢的數量還是錢的流向。
而過去一年，房企的處境有多艱難，同樣在財報中得到了最直觀的體現。
看，這是10家已發財報的龍頭房企過去一年的銷售表現。
清一色的下跌，差別只在於跌得多一點還是少一點。
最多的融創跌幅超過七成，最少的華潤也接近5個點。
這是來自銷售端傳遞的寒意，宣告房地產量價齊漲的時代，正式終結。
房子不好賣，房企的營收和利潤也開始承壓。
2022年，除了萬科、龍湖、招商等少數幾家有經營類業務可以平衡報表的房企，幾乎所有對住宅開發過於依賴的房企，營收都是下降。
更慘的是利潤。
降價促銷、減值計提疊加美元升值帶來的匯兌損失，房企的利潤幾乎全部都出現了下滑。
銷售表現彪悍如保利、華潤等「國字頭」，營收和利潤都出現了下滑，腹背受敵的民營房企就更不用看了。
除了龍湖憑藉原先高毛利的優勢勉強守住，新城，淨利下降近九成；融創更慘烈，直接虧掉了299億。
5萬億跌落之殤
都說了解過去，才能預知未來。
去年房地產市場如此慘烈，首先要做的，便是總結與反思。
今年，幾乎所有房企在反思這一輪危機時，都共同提到了一點：
行業下滑的幅度和廣度，遠超預期。
2022年行業的下滑有多嚴重？
行業的整體規模，從2021年的18.19萬億，跌到只剩13.33萬億。
一年時間，跌掉5萬億。
前兩天，在融創的境外債重組說明會上，孫宏斌和投資人掏了心窩子——道歉並反思了融創危機爆發的兩大原因。
一是降負債不夠堅決。
二是投資過於樂觀和激進。
如果融創能夠在三道紅線推出之時，就緊踩剎車降槓桿；
如果融創能夠控制住對規模的瘋狂渴求，那麼，事情不至此。
當然，老孫不是神，無法準確預知未來，但缺乏對風險足夠的敬畏心，是肯定的。
安全墊不夠厚，所以沒能經受住考驗。
這是市場對於企業缺乏風險敬畏心，作出的殘酷懲罰。
同為龍頭房企，碧桂園是這一輪危機中，算是唯一經受住考驗的TOP5民營房企。
今天回過頭來看，碧桂園，做對了什麼？！
第一，降負債無比之堅決。
從2020年開始，連續三年，碧桂園的總借款和負債率一路都在下降。
截至2022年末，碧桂園的總借款，已經降到了2713億。
比三年前，足足少了983億，近千億的負債降速。
2022年銷售規模行業第一的碧桂園，借貸總額在行業中只排第四。
同時，剔除合同負債及其相關待轉銷稅款的資產負債率降到了69.4%，淨負債率更是降到了40%。
這樣的負債水平，就算比起「國字頭」來也是毫不遜色的。
民企沒有好爹，所以要把安全墊，做到最厚。
第二，不惜一切代價保現金流。
2022年，碧桂園的毛利率跌到只剩7.64%，淨利潤更是首度虧損，這既是市場承壓下的無奈之舉，也是企業的主動選擇：
降價，犧牲利潤，保現金流，力保安全。
看看昨天碧桂園財報發布後，資本市場的反應：
碧桂園的股價，漲了5個多點。
這既是對碧桂園安全上岸的確認，也是對碧桂園去年的執行戰略和取得業績的肯定。
畢竟，活下去，才是最重要的。
活下去，才能活得好
當然，無論是成績，還是反思，都已經屬於過去。
更重要的是，接下來怎麼走？
政策層面上，房住不炒和遏制「三高」已經成為市場發展的長期原則。
在此基礎上，已經達成的比較統一的認知是：房地產依然存在並將繼續存在，但規模可能會保持在12萬億左右。
這是一個什麼概念？
前年，房地產的規模是18萬億；
去年，是13.3萬億；
回到12萬億的規模，意味著今明兩年，房地產的規模將基本持平，或者略有下跌。
面對這樣一個政策基本明朗且趨於穩定的市場，未來，行業比拼的將是：
更加穩健的經營、更強大的產品力和成本力，以及對於第二增長曲線的挖掘。
國字頭房企可以既要又要還要，民企的重點只有一個：
安全！安全！安全！
畢竟，活下去，才能活得好。
而哪些房企能夠比較好的活下去，貓姐認為，三道紅線，依然是一個相對靠譜的指標。
審核標準就一個：能做到和央企、國企差不多水平，就算過關。
而在尋找第二增長曲線方面，我們看到，龍頭房企早就已經在行動。
萬科提出圍繞存量資產提效升級，致力於為以片區為單元的城市更新提供用途提升、功能再造和混合利用等多業態綜合解決方案。
「任何單項能力都不足以贏得未來，需要的是全能和均好。」
碧桂園提出，憑藉強大的產品力、成本控制力和全鏈條綜合服務力，大力發展代管代建的輕資產業務，並繼續發力智能智造和科技建造，為碧桂園未來的長期發展蓄力。
龍湖則提出，對地產航道進行重構，變成『1+2+2『模式，即一個開發航道，兩個運營航道（商業+長租）、兩個服務航道（物業服務+智慧營造）。」
任何行業都是一樣的，上行期，坐在風口上，豬都會飛；
只有到了下行期，市場規模壓縮，進入買方市場，才更見功力。
很有意思的一點是，2022年既是房地產新發展階段的開啟，也是地產初代大佬集中交班的一年。
從碧桂園的創始人楊國強，到龍湖創始人吳亞軍，再到前幾年萬寶之爭中退下來的王石。
初代地產大佬的謝幕，意味著一個時代的落幕。
同時，也是一個新時代的開啟。
一代人有一代人的使命。
對於接班的楊惠妍、陳序平他們來說，一切才剛剛開始。