01
問：
2022年一整年，房地產市場都非常的蕭條。2023年春節過後，市場突然就火爆起來了。一方面，很多熱點城市的成交量迎來了爆發式增長。另一方面，各地不斷出台降首付、降利息等鼓勵購房的政策。您覺得，2023年是買房的好時機嗎？
馮叔：
最近大家對房地產市場，特別是住宅市場的回暖感到非常寬心。這也引發了大家對買房的熱議和興趣。
現在是不是買房的好時機？我覺得應該分兩種情況來討論。
如果你是要自住的話，現在是一個不錯的時機。
原因有幾點：一是銀行貸款利率較低，二是貸款期限較長，三是房價比2019年有所下降。綜合這些因素來看，對於購房自住的人來說，我覺得現在確實是一個好的購房時機。
但是，對於房地產投資者來說，我認為現在不是一個好的時機。
儘管我們曾經經歷了長達二十年的房價上漲時期，但現在這種好時機已經過去了。
現在人均GDP超過1萬美金，城市人口的增長也結束了。另外，城市化超過了60%，城市空間布局也已經完成。在這種情況下，買房投資的風險就越來越大。
因此，如果買房是為了投資，我認為現在不是好時機，建議大家現在不要這樣做。而宏觀角度來看，目前政府一直倡導「房住不炒」，這是一個基本且長期性的政策。所以，如果是以投機和投資的角度來考慮購房，我建議大家不要盲目入市。
02
問：
有一位風馬牛的讀者最近一直在糾結買房的事兒。他想購置一套三居室，但不知道該買新房還是二手房。
新房、二手房該怎麼選？買哪個更划算？
馮叔：
當前許多人湧入房地產市場，想要購買一套改善型住房。根據貝殼、諸葛找房等大數據市場分析平台來看，目前大家在存量房市場中挑選改善型住房比較多，新房反而不是最主要的一個選擇。
當然，大家在購買改善型住房的時候也會選擇新房。但最近幾年，新房的供應出現了一些變化。首先，傳統民營開發商爆雷比較多，他們的商業信用大打折扣，受到很大影響，於是許多人不敢買他們的房。其次，現在少數央企、國企提供的房源沒有那麼多，房源有限。
從這個角度來說，許多人更傾向於在存量房市場中購買改善型住房，這種選擇比較安全可靠。
此外，人們的改善性需求非常多樣化，例如子女上學、就業轉移、養老需要、家庭人口增加以及財務改善等。在這個過程中，存量房市場提供了廣泛的選擇餘地，包括位置、戶型結構、產品品質和物管等。
所以，如果是我想要購買改善型住房的話，我一定會更關注存量房和二手房市場，因為新房供應非常有限，選擇餘地較小。
主編｜王滔 編審｜陳潤江 顧問｜王淑琪