昨天的土拍，讓我們認清了事實——杭州的行情真火熱，郊區板塊紛紛封頂，「分化」似乎都不存在了。
而且地塊不但熱度高，供應速度也應接不暇，前幾天，杭州今年出讓的第五批地塊「熟了」，共9宗，5月23日出讓。
蕭山區、臨平區各2宗，上城區、濱江區、西湖區、餘杭區、富陽區各有1宗。
成色上，雖沒有錢二、未科、奧體等重磅地塊，但容積率2.0以下的低密地有7宗，占比近8成。
低容積率必然會導致限價突破，南部新城和喬司地塊的地價就分別來到了33430元/㎡和32640元/㎡。
不過，也有例外，濱江長河的地塊，較周邊開盤3年之久的項目，限價不漲反降！
永久河單元D-R21/R22-15地塊
（杭政儲出[2023]58號）
板塊：濱江長河
建築面積：95905㎡
起拍價：287735萬元
精裝限價：46000元/㎡
地塊四至：東至空地，南至規劃懷德街，西至立業路，北至濱安路。
地塊所在位置
濱江永久河單元地塊，位於長河板塊，南側是濱江博文小學和綠城卓越·傲旋城。東側臨近時代高架，一路之隔就是網易、濱江阿里中心等網際網路頭部大廠；大華、康恩貝、華為等知名公司，均環繞在周圍。
直線距離1公里內有6號線偉業路站和5號線聚才路站兩座地鐵站，但實際步行距離在1.5公里左右。
小鳳凰猜測，永久河地塊將是同批土地中關注度最高的一個。
濱江地塊現狀
本身在新房斷供的濱江區，又是一塊從網際網路大廠森林中「挖」出的一塊寶地，周圍聚集著高端購買力。
其次，它的精裝限價僅46000元/㎡，比近5年同板塊任何一個項目都要低。
2019年開盤的中海雲宸，均價47000元/㎡；傲旋城主力均價4-5萬元/㎡；2021年開盤的保利天匯，均價51500元/㎡。
地塊附近的大廠
而且，永久河項目並非低密，2.8容積率，大概率全盤都是高層房源。
這意味著，與同板塊項目相比，永久河地塊自然有著4000元/㎡左右的倒掛。
長河並非二手房成交的主力戰場，中海雲宸掛出21套房源，均價近62000元/㎡。最近一套成交還是在去年11月，4.9萬元/㎡。
保利天匯卻成交得不錯，今年以來已經成交了30多套，均價5.1-5.3萬元/㎡，幾乎與買入價持平。
江干科技園單元JG1505-13、JG1505-15地塊、JG1505-11地塊、JG1505-28地塊
（杭政儲出[2023]55號）
板塊：九堡
建築面積：176919.6㎡
起拍價：232193萬元
精裝限價：33400元/㎡
地塊四至：東至規劃海普路，南至規劃綠化、規劃九州路，西至格畈大廈、潤廣大廈、江干科技園單元JG1505-B1/B2-30地塊，北至科興街。
地塊所在位置
江干科技園地塊位於九堡，北側是多立方小區，東側是宸頌軒，周邊成熟小區較多，有生活氛圍，但距離地鐵較遠，離客運中心站約2km。
地塊由四宗子地塊構成，其中11號、13為宅地，容積率約1.8-1.9，限高50米，預計會打造成15F左右的小高層，或高層+洋房。
15號地塊需要建設一個9班幼兒園；28地塊最為複雜，需要打造一個集辦公、商業為一體的商業建築。
九堡地塊現狀
九堡最大的問題就是城市面貌和商業配套，因此沒有遵循「越靠近核心區越貴」的限價規律，夾在44000元/㎡的艮北和38300元/㎡的金沙湖間，形成了一個33400元/㎡的「價格窪地」。
但隨著龍湖接管國芳，錢二價值湧現，九堡的價值也在漸漸兌現。
該地塊隔壁的宸頌軒，自去年11月首開，三次開盤中籤率63-80%，後續去化速度也很快，今年初已全盤售罄。
這宗地塊體量更大，且自帶商業、幼兒園等配套，限價和宸頌軒齊平，預計後期的熱度會更高。
東西大道東側、禹航實驗學校南側地塊
(杭政儲出[2023]59號)
板塊：未來科技城
建築面積：109728㎡
起拍價：192024萬元
精裝限價：33150元/㎡
地塊四至：東至沈邱路，南至閒沈路，西至運溪路防護綠地，北至學前路。
地塊所在位置
這宗未科地塊走向較有特色，不同於其他地塊的方正，緊緊貼合東側的桃源里、西溪山莊等小區，未來生活氛圍濃厚。目前地塊外圍已有綠色圍擋，從高處望去，地塊內已經平整好，不過地塊邊緣，仍有大量樹木，甚至菜地存在。
地塊現狀
地塊北側有禹航實驗學校、餘杭區南湖幼兒園尚美園區，再遠一點還有餘杭區苕溪幼兒園上和園區，對於周邊居民而言接送孩子上下學極為便利。
禹航實驗學校
該地塊距離地鐵較遠，距離地鐵16號線禹杭路站約2公里，不過周邊有G320國道、杭瑞高速等等，相對而言自駕出行更為便利。同時，該地段商業配套較少，更多的是周邊的小攤販以及樓盤底商。
地塊周邊
目前地塊周邊的和悅清暉園正在建設中，限價同樣也是33150元/㎡。在今年4月的開盤中，項目整體搖中概率為89.4%，熱度不高不低。或許該地段需要發展交通以及商業來提升地塊的熱度。
小和山單元XH1407-02地塊
（杭政儲出[2023]52號）
板塊：小和山
建築面積：93567㎡
起拍價：149979萬元
精裝限價：31940元/㎡
地塊四至：東至浙江省林業科學研究院，南至規劃道路，西至規劃道路，北至規劃道路。
地塊所在位置
該地塊位於幾個工地之間，極容易錯過，小鳳凰正是在此處兜了幾圈才確定地塊所在位置。目前該地塊也已平整好。
地塊現狀
小鳳凰認為，相較於未科地塊，小和山地塊交通、商業配置更完善一些。小和山地塊距離地鐵較近，與地鐵3號線小和山站約1公里，便於日常出行。而在商業方面，地塊前往西溪印象城、鉑悅城也還算便利。
地鐵指向標
小和山山脈與西湖風景區相接，整體環境優越，地塊東側是浙江省林業研究院，樹木鬱鬱蔥蔥，走在林蔭小道，似乎隔絕了市區的噪音，顯得靜謐又清新。並且，地塊距離午潮山國家森林公園是真的近，日常遊玩也極為便利。
地塊邊的林蔭小道
教育方面，周邊有浙江科技學院、浙江工業大學、杭州外國語學校、浙江常春藤A·LEVEl國際高中、浙江外國語學院等等，學習氛圍濃厚，但是中小學較少，學區問題或許是硬傷。
浙江科技學院
不過，小和山板塊土地利用幾近飽和，新地塊較為稀缺，該地塊限價相較於去年出讓的TOD項目更是上漲了500元/㎡。或許這次，小和山地塊也會被搶爆。
責任編輯/雙雙
統籌/俞 琳 監製/步珊珊