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雖然杭州、合肥本輪供地質量不如前次，但土拍依舊「火爆」，民企投資持續復甦
◎文 /謝楊春、吳嘉茗
4月25日，長三角兩大熱點核心城市杭州、合肥同日進行宅地集中出讓，杭州今年以來土拍持續高熱、合肥首輪也出現了八成地塊競品質的火熱景象。在今日土拍中，雖然兩城供地質量不如前次，但土拍依舊「火爆」，杭州三分之二地塊搖號成交，整體溢價率8.47%，其中民企勢頭強勁，合肥則有10宗地塊進入競品質階段，整體溢價率高達12.39%。
01 杭州：搖號成交比例再創新高
民企拿地金額占比達85%
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本輪杭州供應地塊以剛需和低密度改善為主，整體質量不如前一批次
本次供地剛需項目以地鐵盤為主，包括位於西浦路站周邊的浦沿地塊、江東二路站周邊的江東地塊、臨平區喬司新城地塊和蕭山區新塘地塊，距離地鐵站均僅有幾百米。
低密度改善地塊則多位於景區周邊，例如位於西湖邊龍塢景區的2宗地塊，容積率僅1.1，也是本次銷售限價最高（45500元/平方米、含精裝修）的地塊，另外還有蕭山區湘湖旅遊度假區地塊，容積率1.3，銷售限價32750元/平方米（含精裝修）。
按區域來看，蕭山區、臨平區和餘杭區是本次出讓的主力區域，蕭山區3宗地塊的總建面達到28萬平方米。而濱江區和錢塘區各自出讓1宗地，總建面分別為10.5萬平方米和8.4萬平方米。
整體來看，本輪供地多集中在外圍區域。雖然沒有絕對核心的優質「寶地」且整體質量較前一批次略有下降，但依舊高熱，地塊平均報名房企數量在10家左右。一方面是得益於市場回暖帶來的信心與預期的提升，房企在上半年補貨需求較大，另一方面本次供出多幅低密度宅地，一定程度上帶動整體熱度。
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三分之二地塊搖號創2022年以來新高，整體地房比0.54盈利空間仍存
從出讓結果來看，12宗含宅地塊全部成功出讓，其中8宗地塊進入搖號環節，本次搖號觸頂成交的比例達到67%，再次創下2022年以來新高。另外還有1宗地塊溢價出讓以及3宗地塊底價成交，整體溢價率8.47%，平均樓板價16682元/平方米，土地市場熱度持續高溫。
盈利空間上，本次杭州出讓地塊平均房價地價差為13634元/平方米，平均地價房價比為0.54，盈利空間較為可觀。其中濱江區和西湖區地塊的地房比較高，達到0.67左右，但由於地塊的限價也是本次最高（4萬元/平方米和4.55萬元/平方米，含精裝修），樓板價與銷售限價保有1.3-1.5萬元/平方米的價差。
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民企投資持續復甦，碧桂園時隔9個月首次在集中供地拿地
作為民企投資相對活躍的城市，杭州本次12宗地塊中有10宗由民企競得，民企拿地總金額142.1億元，占比高達85%。
民企之中，濱江以29.1億競得2宗地塊，也是本次拿地金額最高的房企，此外碧桂園也現身杭州拿地，並通過搖號競得濱江浦沿地塊，總價28.3億元，是本次總價最高地塊，這也是碧桂園自2022年7月份以來首次在集中供地有所斬獲。此外，龍湖、偉星、坤和、天陽等多家民企均有所斬獲。
另，央企中海和保利也各拿下1宗地塊，中海通過搖號競得西湖龍塢景區地塊之一，總價高達18.2億元，保利則底價拿下臨平區宅地，總價僅6.3億元。
02 合肥：參拍房企總數超60家
郊縣地塊同樣「火爆」
合肥今日市區和肥西縣分別出讓11宗、5宗含宅用地，總建面達到181.4萬平方米。整體來看地塊仍保持在較高質量，例如濱湖區省府東地塊、包河區五里廟地塊等周邊配套都較為完善，肥西縣出讓的幾宗地塊也由於靠近經開區、 高新區而吸引了較多房企參拍。
因此，本輪土拍也延續了上一輪的超高關注度：據不完全統計，參拍房企總數超過60家，其中濱湖區省府東板塊BK202303地塊參拍房企數量超過30家，包河BH202302號地塊、肥西縣07、08號地塊的參拍房企數量也均超過10家，甚至多於一些市區地塊。
從報名房企來看，以央國企和深耕合肥的民企為主，根據不完全統計，保利、華潤、招商、中海皆有現身，而偉星則報名7宗地。
最終，16宗地塊（含肥西縣）中有10宗進入競品質環節，總成交價約為142.5億元，整體溢價率達到12.39%，僅包河區3宗城市更新用地、高新區租賃用房地塊和蜀山區SS202302號地塊成交，蜀山區另一宗地塊延期出讓。土地市場「冰火兩重天」之下，普通商品房地塊基本都進入競品質環節，土地市場明顯延續了高熱度運行。
值得一提的是，今日肥西縣的土拍同樣火熱，一方面體現了房企對於大合肥市場的看好，另一方面也反映了目前土地市場較熱、地塊競爭程度加劇、僧多粥少的情況下，房企的投資策略開始從關注城市核心向外圍優質區域轉移的跡象。
03 總結
整體來看，杭州、合肥今日土拍均保持了較高的市場熱度，且具有以下3大特徵：一是兩個城市本次供應地塊的質量都不及上一批次，但市場依舊保持「火爆」；二是民企投資意願持續復甦，尤其杭州民企拿地比例高達85%，且諸如碧桂園這類許久未在集中供地拿地的房企也現身並有所斬獲；三是在熱點城市土地市場再度恢復「僧多粥少」之下，房企也開始從聚焦中心區域向周邊延伸，從本次肥西5宗地塊均進入競品質環節可見一斑。
結合前幾日上海土拍來看，當前土地市場熱度延續性顯著好於新房市場，雖然整體呈現點狀回暖、城市分化的格局，但土地的火熱一定程度上提振整體市場信心。從杭州、合肥今日土拍來看，也正在逐步走出需要靠優質地塊刺激房企拿地的局面。
我們認為，隨著民企投資熱情的恢復和央企持續的高力度拿地，不同城市之間的土地市場還將持續分化。僧多粥少之下，地塊競爭將加劇，一方面央國企投資周期將被拉長，民企投資逐漸恢復，本土民企存在「撿漏機遇」，另一方面，隨著競爭提升，投資策略也會從僅關注核心區域、核心地塊延展向城市外圍區域，帶動整體市場熱度提升。
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