廣州第一豪宅區——珠江新城東區，將迎來一個大動作！
近日，《珠江新城東區優化提升城市設計概念方案徵集》（以下簡稱《方案》）公告發布，面向全球徵集設計方案。
根據《方案》，探索研究將珠江新城東區打造成為連結珠江新城和金融城的橋樑及中心地帶，融合時尚消費、數字科創、公共服務、綠色休閒等功能，將東區打造為一個「公園+」、「體育+」的綜合發展特色片區。
《方案》還要求，從大範圍思考珠江新城東區與珠江新城核心區、金融城、琶洲等城市功能組團的區域連通關係，探索區域綜合交通、公服配套公共空間等全方位提升。
看到這則新聞，很多珠城業主表示興奮，認為這是珠城的一大利好，利好當然是利好，東區將變得更繁華，但我看到的是另一個可能：東區只怕是越來越吵，越來越不宜居了。
01
在珠城，東區為什麼最貴？
眾所周知，廣州房價最貴的地方是珠江新城，而珠江新城內部，東區又站在鄙視鏈的上游，匯悅台、廣粵尊府、柏悅府、頤德公館、珠江別墅等超級豪宅都扎堆在東區。
大家有沒有想過一個問題，為什麼東區在珠江新城最貴？
原因並非東區最繁華，恰恰相反，東區是珠江新城「最不繁華」的片區。
如下圖所示，珠江新城大致可以分為西區、中區、東區三個片區，其中西區開發最早，匯聚了眾多行政機關。中區是寫字樓與商業最集中的片區，K11、IGC、天德廣場、興盛路都在中區。
東區呢？既沒有重要的行政機構，也缺乏地標寫字樓與網紅商業，商業配套是三大片區中最弱的
但這恰恰是東區的一個優勢，因為商業配套少，所以人口不雜，安靜，居住氛圍相對純粹。
尤其是有個珠江公園在，更讓東區成為珠江新城內部建築密度、人口密度最低的一個片區，顯得比較私密，適合打造高檔住宅。
寫到這裡，大家應該明白我想說什麼了。《方案》中有一句話是把東區變成珠江新城與金融城的橋樑，並思考東區與琶洲、金融城的連通關係，探索區域綜合交通。
這意味著，東區的定位不再是純粹的高端住區，而要發揮通道功能，承接更多的人流、車流，那東區的人口會不會更雜？交通會不會更堵？
這些因素對東區樓市，到底是利好，還是利空？普宅業主，應該會拍手叫好，但豪宅業主可能五味雜陳。
前兩年，匯悅台業主聯名抵制跨江隧道、二沙島業主反對修地鐵，都能反映出豪宅業主的心態：
富豪們對繁華沒興趣；對配套沒興趣，對人流沒興趣，他們只想：靜靜。
02
CBD是用來搞經濟的，公共屬性會越來越強
所以，珠江新城東區優化提升，意味著東區要承載更多城市功能，這對片區價值來說，肯定是一個利好，但對豪宅業主來說，實則是個利空。
畢竟，身在珠江新城這樣的宇宙中心，最缺的不是繁華，而是私密。
一個片區缺什麼，什麼才是最貴的。
在外圍區，修地鐵、建商場都是超級利好，因為外圍區缺這個。
但在核心區，靠公園、靠江靠湖才是超級利好，因為市中心缺這個。
我從來不否認珠江新城的價值，但有一點可以肯定的是：CBD的首要功能是用來搞經濟建設的，不是給富人享受的，所以珠江新城的空間以後會越來越公共化，私密性、靜謐感會越來越差。
富豪們如果想住得安靜一點，應該搬到山上去，比如香港富豪，沒有誰住在中環的摩天大樓中，而是住到僻靜的太平山頂或者淺水灣。
在紐約曼哈頓，富豪們也不會住在喧囂的華爾街，而是住在寧靜的中央公園旁。
這意味著什麼？今後廣州豪宅的邏輯也會變的。
03
繁華與寧靜，哪個更值錢？
再問一個問題：在一個CBD內部，繁華與寧靜，哪個更值錢？
答案是：要看階段。
在一個CBD發展之初，當然是「繁華」更值錢，最貴的房子一定是靠地標。
一旦這個CBD進入成熟期後，「寧靜」就更值錢了，最貴的房子應該是靠公園，或者直接躲到山裡去。