首爾江南區作為著名富人區，是韓國房價最高的地方。
這裡的樓市正經歷暴跌。據報導，江南區一套售價高達32億韓元的公寓，現在只要23.5億韓元，降了8.5億韓元（約合人民幣452萬元）。
房產中介依依在韓國仁川從業三年，她對九派新聞表示，韓國的房價是以江南區為中心，這裡的房價漲或跌，整個韓國的房價都會被影響，「作為富人區，富人肯定會把這裡的房價穩定住，保全自己的財產，如果江南區的房價跌10%，那麼其他地方可能跌30%。」
依依認為，400多萬不算暴跌，這個數字應該是按房子的最高價來算的，疫情期間，韓國的房價逆向暴漲，導致房地產泡沫，「漲價本身就是不合理、不理性的，如果跌了，只能說是回歸正常。」
韓國首爾江南區。 圖/視覺中國
【1】一個月只能成交三四套
在韓國，空置的房屋在增加。從2022年下半年開始，韓國全國公寓入住率下降到70%以下。
大量房屋空置的同時，央行在史無前例地加息。從2022年4月至2023年1月，韓國央行緊跟美聯儲步伐，連續7次加息，創下歷史紀錄。受到影響的樓市，一路下行。
截至目前，韓國房價已經連續9個月下跌。韓國副總理兼企劃財政部長官秋慶鎬在3月份曾表示，今年公寓、聯體住宅等共同住宅的基準房價同比下降18.6%，為2005年實施相關制度以來最大減幅。
「央行加息，房貸利率一直在漲，讓大家對買房都處於觀望的狀態。」依依說，她之前一天能賣一兩套房，一個月好的時候能賣二三十套，現在一個月只能成交三四套。
韓國地產開發商開始承諾買房送手機、金條，甚至送奔馳車，但依然業績不佳。
沒房的年輕人不想買房，背著巨額房貸的房東，不得不低價拋售自己的房子。韓國房產政策委員李恩亨表示，「由於上調基準利率帶來的貸款負擔等原因，即便是在住宅需求較高的江南區，住宅價格也呈現下降的趨勢。」
首爾江南區建築。 圖/視覺中國
【2】高房價讓年輕人看不到希望
韓國的高房價壓得普通人喘不過氣，影響了結婚率和生育率。
據BBC報導，31歲的韓國人鄭智賢在親朋好友的見證下，為自己舉行了單身婚禮。他宣誓終身不婚，將一生一世好好愛護自己。
他還出了一本單身散文集《我的房子，遙遙無期》。像鄭智賢這樣的單身青年越來越多，高房價讓他們看不到希望。
「在首爾偏遠一點的地方，八九十平方米的公寓大概要近600萬元人民幣，如果是在市中心，價格在人民幣1000萬-1800萬元。」依依介紹說，韓國的大學生畢業後，一般年薪在十五六萬人民幣，「這個薪水要買首爾偏遠的公寓，能買得起嗎？」
但對於韓國人來說，擁有一套房子非常重要。買房是一個韓國人結婚、生子的前提，韓國家庭80%的資產都分配在房地產上。
依依大部分買房的客戶年齡在三四十歲左右，一般是在成家後買房，「年輕人沒有這個經濟實力，除非家裡給予援助。」
為了減輕年輕人的負擔，韓國政府推出了廉租房，月租在人民幣兩三千元左右。但多年來，韓國政府在控制房價方面，做得並不成功。
文在寅執政期間，曾多次提出政策抑制房價，他還要求韓國有多套房的政要們賣掉多餘的房產，只剩下一套居住。然而這一期間，韓國還發生了「公務員炒房醜聞」。政府原本規劃好一塊地皮用作保障性住房，用來增加市場上的房源供給。得知內幕消息的相關官員，卻提前買入目標地皮，企圖大撈一筆。
【3】全租房的隱患
過去十年，首爾的房價暴漲了3倍。自2019以來，韓國全國房價漲幅超過35%，首爾市區的漲幅更是高達46%。
疫情期間，出口旺盛讓韓國經濟快速發展，而韓國奇特的租賃制度，為炒房客提供了一片樂土。
韓國有兩種租房制度，第一種和其他國家類似，即按月付租金並支付押金；另一種則是韓國獨有的全租房，即租客按照房價的一定比例（50%-80%左右）支付押金後，即可入住。等一兩年租客退房，房東全額退還押金，租約期間，房東可以用這筆押金去做投資理財，或賺銀行利息。
事實上，大部分租客手上並沒有這筆錢，得去銀行貸款。租客要支付給銀行的利息，是低於房租的。在韓國一檔綜藝節目上，一對新婚夫婦去銀行申請全租房貸款，發現只用每月支付約人民幣480元的利息，就能住上首爾一室三廳的房子。而在首爾月租一套公寓，需要5-6千元人民幣。
對於租客來說，只需支付給銀行低廉的利息，就能住上不錯的房子。對於房東來說，不需要多少資金儲備，向銀行貸款一部分，租客再提供一部分押金，就能獲取房價上漲帶來的收益。
然而，房東如果拿到押金後，繼續投資房地產，會推動房價進一步上漲；租客拿著銀行貸款「免費」住了幾年後，面對高房價，依然買不起房。
「韓國的房價就是這麼炒起來的，」依依說，「全租房的房東，等於是拿別人的錢做投資，拿著一套房子的錢，去買兩套房子，房價上漲再賣房，從中掙差價。」
隨著樓市下跌，房東投資失敗後資金鍊斷裂，全租房的隱患問題浮出水面。2022年，韓國發生了2073起全租房保證金被吞案。房東無法退還押金的情況下攜款潛逃，留下欠款的房子，讓租客無家可歸，要回押金更是希望渺茫。大部分受害者，是二三十歲的年輕人，損失金額可達人民幣近50萬元。
「這是一個法律上的漏洞，他們找到了一個好行騙的方式。」依依說，現在大家對於全租房會比較謹慎，會看這個房子貸款部分是多少，如果貸款部分超過80%，會覺得不太可靠。
她認為，最近一兩年韓國房價不會再像之前那麼瘋漲，會更穩定一些，「對於老百姓來說，無論是漲還是跌，都買不起。」
九派新聞記者 李曾卓
【爆料】請聯繫記者微信：linghaojizhe
【來源：九派新聞】
聲明：此文版權歸原作者所有，若有來源錯誤或者侵犯您的合法權益，您可通過郵箱與我們取得聯繫，我們將及時進行處理。郵箱地址：jpbl@jp.jiupainews.com