今天我們要聊聊美國樓市的最新動態。你可能還記得，去年美國樓市曾經出現過一波瘋狂的上漲，房價創下了歷史新高，買房者爭相搶購，甚至出現了加價、搶標、搶購等現象。但是，這一切似乎已經成為了過去。最新的數據顯示，美國樓市遭遇了雙重打擊：新房價格大幅下調，按揭貸款利率創兩年新高。這究竟意味著什麼呢？美國樓市真的要崩盤了嗎？讓我們一起來看看吧。
首先，讓我們來看看美國商務部周二公布的數據。4月份，美國新屋銷售達到了68.3萬戶，這是自去年4月以來的最高水平，也遠遠超過了市場預期的66.5萬戶。相比3月份修正後的65.6萬戶，環比增長了4.1%。這一增長幅度也打破了市場預測的2.6%的下跌。同比來看，4月份的新屋銷售也增長了11.8%。
這些數字看起來很不錯，似乎說明美國樓市正在復甦，需求正在回暖。但是，如果我們再仔細看看新房的價格變化，就會發現另外一個故事。4月份，美國新房的中位數價格降到了42.08萬美元，同比下跌了驚人的8.2%。這也大大低於3月份修正後的45.58萬美元。而新房的平均價格也降到了50.1萬美元。
為什麼新房銷量會上漲，而價格卻會下跌呢？原因很簡單，那就是建築商們為了促銷而不得不降價。在去年的疫情期間，由於低利率和遠程辦公等因素的刺激，美國樓市出現了一波熱潮。許多人紛紛搶購新房和成屋，導致供不應求，房價飆升。建築商們也趁機提高了新房的價格和利潤率。但是，在今年2月份以後，隨著經濟復甦和通脹預期的上升，按揭貸款利率也開始上漲。這對於許多購房者來說是一個沉重的打擊。他們發現自己無法承受如此高昂的房貸負擔，或者無法獲得銀行的貸款批准。於是，他們開始取消或推遲購買計劃。這就導致了新房市場上出現了大量的取消率和未售出庫存。
根據華爾街見聞網站報導，在2022年第四季度，美國知名住宅建築商KB Home的買家取消率飆升至68%。這一數字使這家上市住宅建築商前一年13%的取消率顯得微不足道。這也超過了該行業在2008年金融危機最黑暗時期47%的取消率峰值。而在今年3月22日公布的數據中，KB Home稱其2023年第一季度的取消率為36%。雖然相比上季度有所下降，但仍然處於很高的水平。
KB Home並不是個例。全美各地的房屋建築商都面臨著類似的困境。約翰伯恩斯房地產諮詢公司今年2月調查的建築商的總取消率為10.8%。這遠低於2022年10月24.6%的峰值，但仍然高於2022年2月疫情期間7.3%的低點。
為了應對這種局面，建築商們不得不採取各種措施來刺激需求和消化庫存。他們開始使用激勵措施和降價措施來提高買家的負擔能力和購買意願。例如，在今年3月22日對投資者表示：「我們調整了新房銷售和待售房屋的價格，以儘快完成交付並降低取消率。」通過這些激勵措施和降價措施，KB Home第一季度房屋銷售毛利率從26.9%降至21.2%。「如今，在大多數情況下，建築商都不得不採取降價策略。」約翰伯恩斯房地產諮詢公司的研究主管小里克·帕拉西奧斯在今年2月發布的一段視頻里說。「我們認為在全國範圍內，新房價格（扣除優惠政策）比峰值下降了約10%。」他還表示，「已經沒有多少降價空間了。」
那麼，在建築商們「以價換量」的策略下，美國樓市是否真的能夠實現復甦呢？恐怕並非如此簡單。因為除了價格之外，還有一個更重要更關鍵的因素影響著樓市走勢——那就是利率。
我們都知道，在去年疫情期間，美聯儲採取了極其寬鬆和刺激性的貨幣政策來應對經濟危機，並將聯邦基金利率降至接近零水平，並擴大資產購買規模以壓低長期利率，並向金融體系注入大量流動性。這些政策使得按揭貸款利率也達到了歷史低點，並刺激了購房者和投資者對於住宅市場的需求。
但是，在今年2月份以後，隨著經濟復甦和通脹預期的上升，債券市場出現了劇烈波動，並推高了長期利率水平。尤其是10年期國債收益率從今年初1%左右飆升至3月中旬的1.75%左右，創下了一年多來的新高。這也直接導致了按揭貸款利率的上漲。根據美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）的數據，30年期固定利率按揭貸款平均利率在今年2月的大部分時間裡攀升，最高達到了6.73%。這是自2019年7月以來的最高水平。雖然在3月份有所回落，但最新的數據顯示，按揭貸款利率已經再次回升至7%以上。
按揭貸款利率的上漲對於購房者來說是一個沉重的打擊。他們發現自己無法承受如此高昂的房貸負擔，或者無法獲得銀行的貸款批准。這就導致了購房需求的下降和購房意願的降低。根據美國抵押貸款銀行家協會的數據，4月份，購房按揭貸款申請指數環比下降了4.2%，同比下降了17.9%。這表明購房者對於樓市前景越來越悲觀。
而且，按揭貸款利率可能還會繼續上漲。因為美聯儲已經暗示，它可能會在今年晚些時候開始縮減資產購買規模，並在2023年開始加息。這意味著金融市場的流動性將會收緊，債券收益率將會進一步上升，從而推高按揭貸款利率。如果這種情況發生，那麼美國樓市將面臨更大的壓力和挑戰。
總之，美國樓市雖然在4月份出現了一些回暖跡象，但是這並不代表樓市已經走出了低迷。相反，由於利率上升、經濟不確定性、供應短缺等多重因素的影響，美國樓市仍然面臨著巨大的風險和不穩定性。