01、狀元北單元B-17a地塊

地塊位於龍灣區狀元街道甌江路與溫州大橋交匯處（溫州大橋西側）。

地塊占地約7.63萬㎡(約114.379畝)，容積率1.5-3.5，計容地上總建面≤約21.34萬㎡，其中兼容商業建面≥0.8萬㎡且≤1.9萬㎡；住宅建面≤9.6萬㎡，住宅建築高度在40-80米；其餘均為商務用途。

該地塊商業、商務金融建築面積可分割轉讓。地塊沿甌江路須布置不小於2層的底層商業（僅限零售商業、餐飲），建築面積≤1萬㎡，可分割轉讓。

地塊內至少設置一幢建築高度≥150米超高層建築，180米≤建築總高≤200米。超高層單體中商業建築面積≤0.9萬㎡且≥0.8萬㎡，以層為最小分割單元辦理不動產權證；超高層單體中商務辦公建築面積≥6.3萬㎡，可分割轉讓，最小分割單元建築面積不小於300㎡。

除超高層建築外，地塊內須單獨設置1幢建築面積≥3.45萬㎡，≤3.55萬㎡的商務辦公樓，以層為最小分割單元辦理不動產權證，專項用於安置。

競得人可自主選擇是否全裝修銷售。地塊建築品質要求較高，比肩市區一流商品房項目。

競得者需有償代建約14500㎡周邊道路[文化路（甌江路-石坦河段）、橫街路（橫街東路-石坦河段）、橫街東路（甌江路-橫街路段）]、約7300㎡綠化帶（狀元北單元B-05地塊、B-18地塊部分）以及約445米河岸駁坎。

該項目也同樣須納入龍灣區政府商定商品房房源籌集範圍，並且項目住宅部分的預售與超高層的建設進度綁定在一起。除了一線江景，這還是個未來社區項目，享受空中花園獎勵政策。

地塊西面為京都外灘一號，北面為甌江路，同時擁有極為遼闊的江景面，東面為溫州大橋及外灘尚品，南面為河流、溫州市第二十中學、以及規劃商業、行政用地。

周邊商業、生活配套較為稀缺，同時因為溫州大橋隔斷，與東面成熟的狀元住宅區有不小距離感。未來等到南面的地塊建設完畢後，有望拉近與狀元生活區的距離。

狀元板塊商品房項目極為稀少。

地塊東面的外灘尚品，於2019年12月26日拿地，綜合成交樓面價6892元/㎡，其中住宅成交樓面價約為10678元/㎡，2020年8、9月開盤時江景房源均價約2.5萬元/㎡，非江景房源均價約2萬元/㎡。

地塊西面的京都外灘一號，於2015年12月31日出讓，拿地樓面價4658元/㎡，現二手房報價約2.3萬元/㎡上下。

外灘壹號西面的橫街安置房中江景房源報價約1.2-1.5萬元/㎡。

綜合來看，這宗地塊填補了狀元板塊的市場空缺，自外灘尚品之後，狀元板塊已經兩年多沒有商品房項目，近期高熱的項目是西面稍遠些的橫街安置房。

橫街安置房數量相當充足，且價格相當有競爭力，該項目若想復刻當初外灘尚品開盤即售罄的熱度，需要對項目品質好好打磨。

02、黃嶼單元C-11地塊

地塊位於甌海區三垟街道上垟路與S1線交匯處（金域傳奇北面）。

地塊占地約8.14萬㎡(約122畝)，容積率1.0-2.7，計容地上總建面≤約21.98萬㎡，其中兼容商業建面≥1.2萬㎡；住宅建築高度在24-80米。

地塊內需設置一處12班幼兒園，用地面積≥0.601萬平方米，建築面積≥0.49萬平方米。

競得者需有償代建約1.74萬㎡公園綠地（北側的黃嶼C-13地塊和地塊東側的黃嶼C-14地塊的公園綠地）

競得人可自主選擇是否全裝修銷售。地塊建築品質要求不高，略高於安置房項目。另外該項目為未來社區試點培育項目，享受空中花園獎勵政策。

地塊西面為在建安置房項目，北面為空地，規劃為住宅用地，東面為河流，河對岸為光電大廈及文昌創客小鎮地塊，南面為S1線、以及對面的金域傳奇。

周邊商業、生活配套較為稀缺，僅德香園和北面稍遠的雙甲家園小區有部分底商。同時小區直線距離南面三垟濕地北入口公園約400米，直線距離西面的S1線三垟濕地站約700米，日常休閒、出行方面有不小的便利。未來等周邊安置房建設完畢，居住氛圍會有提升。

黃嶼板塊近年內商品房項目稀少，僅天著園一個。

周邊最近一次出讓是地塊東面一河之隔的「溫州市高新區HX-22-B04地塊」，綜合樓面價約5034元/㎡，但該地塊歸屬於龍灣區。

同屬甌海區的天著園，於2020年6月3日出讓，拿地樓面價15868元/㎡，後20年12月開盤時含裝售價約2.7-3.1萬元/㎡，後項目優惠調整，含裝售價約2.5萬元/㎡上下。

地面南面的金域傳奇報價約2.4-2.5萬元/㎡，部分一線濕地景觀房源要貴一些。

綜合來看，這宗地塊和上一宗地塊類似，都是為了填補了各自板塊內的新房市場空缺。

只不過，黃嶼板塊和蒲州板塊相連，彼此互相吸引。而蒲州板塊自從開始了7折的降價潮，高峰期不少項目報價約2.7-3萬元/㎡+，如今新房及二手房項目成交價約2.3-2.5萬元/㎡，儘管如此，蒲州板塊新房的去化或二手成交情況依然不樂觀。

這股降價潮自然也會對黃嶼板塊的項目產生衝擊。同時該項目自身建設標準偏低，更偏向剛需客群，那麼該項目價格要相當低，或許要2萬元/㎡以下，才能吸引到剛需客群。

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