在之前的《不要指望有大救市，但有自住需求的確實可以買房了》中，老雲分析了，雖然眼下樓市愁雲慘澹，但無論從經濟發展邏輯，還是從現實的中國經濟以及中美博弈現狀，中國樓市接下來大概率還是會有一波中等規模的牛市。接下來無論是美國金融體系崩盤、美國對華妥協媾和，還是中國經濟先撐不住，這三個選項但凡只要發生一個，中國手上始終引發不發的那些政策儲備就會打出，全力刺激經濟，而房地產作為現階段中國經濟的最大一根支柱，也勢必會在這一輪復甦刺激中扮演龍頭角色。
只不過，這一輪樓市，註定是分化的，不是所有城市、所有區域和所有樓盤都能享受。而且，鑑於人口、居民負債率等一系列因素，這一輪樓市，除了一二線核心地塊中高端改善以及豪宅以外，絕大部分不會有炒房客和純投資客的參與，最多也就是一輪中等牛市而已。而且，鑑於房產稅壓在前頭，就等著漲幅起來後順勢推出——雖然這玩意長期看並不能壓制房價，但短期殺傷力還是很大的。所以想借這一輪牛市炒房肯定不明智。
而隨著房產稅的出台，這一輪中等牛市結束後，中國房地產，也勢必進入一個新階段——中等收入以上群體住商品房；至於中等收入以下的，隨著一二線城市租賃住房的大規模啟動，公租房將成為大城市低收入群體的終極歸宿。
而這種二元化居住模式，勢必會對房地產帶來衝擊，而老破舊，城中村、以及遠郊邊緣高層——尤其是那種非城市發展方向上的遠郊邊緣高層，其價值會越來越低，甚至最終被清零——這一點，哪怕在依然能保持人口湧入的一二線城市，可能也不例外。
說白了這就是房產稅+租賃住房雙殺的必然結果。
未來，隨著土地財政的趨弱，房產稅的出台是必然的——除此之外，地方政府根本就沒有別的獲取穩定財政收入的渠道。（這也是接下來必有一場中等牛市的原因——房市回暖甚至走牛，房產稅才推的出來；現在這種樓市狀況，出房產稅只會讓房地產這根經濟支柱徹底崩潰）。
但房產稅的推出也有問題：
首先，只有有房者才繳稅，沒房者不繳稅——這事兒對有房者公不公平且不說，最重要的是稅基不夠。尤其是對人口和產業集中，城市運營成本巨大，無房者比例又相對較高的大城市來說，光靠有房者貢獻稅收，其實是未必能滿足得了財政需要的。
其次，前面我們已經說了，房產稅這個東西，雖然短期確實有殺傷力，但中長期看，並不能起到壓制房屋價格的效果。這意味著未來依然會有大把的人買不起房子——這不僅意味著這部分人住房需求無法滿足，政府也不能從他們手上獲取稅收——但他們只要呆在城市，就依然可以享受到政府提供的各種需要高昂成本的城市公共服務。
那這個矛盾怎麼解決？以前可以靠土地財政來解決。但未來土地財政沒落，這一套玩不轉——至少是不敷所需了，所以就必須從別的渠道把錢收上來——對於有房的，當然就是房產稅；至於沒房的，那自然就是租賃住房的租金和相關費用。
其實租賃住房，本身也是一門可以賺錢，甚至可以說是非常賺錢的生意。畢竟大家都知道，房子最大的價值從來就不是那堆鋼筋水泥，而是下面的土地。而土地這個東西，你可以認為它價值萬金，也可以認為它一文不值——因為這個東西從盤古開天，就一直就在這裡，不需要人類去生產創造。
而對政府來說，土地幾乎就是無本買賣，就看它想怎麼用而已。在以前，政府喜歡玩土地財政，把它一次性賣掉——畢竟這樣來錢快，還有利於信用擴張；但隨著土地財政走到盡頭，這種一錘子買賣做不下去了，那回過頭來看，租賃住房這種細水長流，其實收入也是很不錯的。
租賃住房也要交租，只不過比較便宜而已。以全國公租房搞的最好的城市重慶為例。重慶過去十多年裡修了五十多萬套公租房，這些公租房每平主流租金的9-11元/月，主流戶型為小兩室一廳，也就是五六十平。這麼大致估算的話，光租金每套房子每年就有六七千，五十來萬套，一年光租金就有三四十億。
而且租金只是一部分。鑑於公租房居住密度高（重慶都是高層塔樓），住戶又不用買房存首付還房貸，所以消費力其實是不錯的，這就使得其社區商業鋪面價值極高——而這部分租金，同樣歸政府所有。再加上停車費、樓宇電梯廣告等費用（高層+超高入住率+無需買房導致的並不差的消費能力，決定了這些費用其實也不會低）。
而政府為此付出的直接成本呢？土地對政府來說其實是不要錢的，其他社會公共服務——學校、醫院、公共運輸什麼的，這些只要人呆在城市，住不住公租房你都得提供；所以政府真正要支付的，無非只是房子的建造成本而已。
這玩意其實並不貴，即便擱到現在，普通高層商品房也不過就是兩千塊錢一平。考慮到公租房不是商品房——它都是高層，不需要特別優雅的造型和外觀裝飾，也不需要特別精緻的園林綠化，更沒有任何的營銷公關費用；這種以符合國家規範為標準修出來的房子，價格比商品房價格更低。
這麼這算下來，拋開了土地成本，哪怕公租房只收取市場價不到一半甚至三分之一的租金，這個成本收益比也是非常高的——絕對比個人房東的租房收益比高的多。
唯一的壞處，就是土地價值沒法拍賣變現。但拍賣是一錘子買賣，公租房卻是永久性的細水長流。把時間拉長了算，其整體經濟收益其實真不比賣地低——甚至更高。
當然，中國是流官制度，官員必須要在有限任期內追求政績，而搞政績就必須要錢，國家層面也需要大規模信貸擴張來刺激經濟；所以在過去二十年，除了重慶等少數情況特殊兼有相對充裕中央財政轉移支付支持的城市，絕大部分都更傾向於賣地。但未來隨著土地財政的無以為繼，租賃住房都必須成為主流，通過建設公租房，滿足中下收入群體住房需求的同時，從他們那裡獲取長期租金以及各種衍生收入（底商租金、樓宇廣告費用、停車費）等，這些費用，與中高收入的商品房住戶所繳納的賣地收入和房產稅一起，共同構成城市運營的資金來源。
而租賃住房一旦發展起來，就會對城市老破舊、城中村、以及遠郊高層造成擠壓。
公租房雖然肯定不高級，但也是按照國家規範修建起來的，該有的基本都有，所以雖然跟改善型住宅乃至豪宅沒得比，但並不比普通高層住宅差多少——甚至比大部分老高層商品房還好。而論生活便利度，由於租賃住房小區的高人口密度，所以各種公共配套其實是很齊全的，社區商業氛圍更是好過絕大多數普通小區。隨著它們陸續建成，別說老破舊、城中村了，就是遠郊普通高層住宅，其潛在需求也會大幅降低——畢竟論居住價值，它們其實還比不上租賃住房。以前租賃住房少，大家沒得選，後面租賃住房來了，而且越修越多，那大家為什麼還要蝸居在這些惡劣環境中呢？
這是從居住價值角度說的。雖然公租房有居住價值，但沒有金融價值。所以如果要想把錢變成資產，實現保值增值，公租房肯定是滿足不了的——而自有住房，在過去可以滿足。
但這一切，會隨著房產稅的出台，加以改變。
前面我們說了，從長期看房產稅並不會改變房價上漲的趨勢。
但光房產稅不行，如果加上大規模的租賃住房，則就是另一回事了。租賃住房的出現，相當於給中低收入階層提供了一個更具性價比的選擇——雖然中高收入階層對租賃住房肯定看不上，但對於要求不高的中低收入階層來說，這無疑是極具吸引力的。
這就意味著老破舊、城中村和遠郊高層的需求會被抽離——只要租賃住房進度跟上，就會有越來越多的人抽離。
這本身就意味著低端自有住宅的價值支撐垮塌。而這時候再加上房產稅，那就雙重暴擊——購買和租賃需求減少的同時，還要多承擔一筆房產稅，那就更是雪上加霜。一旦這種趨勢形成，所有低端自有住宅，將伴隨著租賃住宅的發展，而價值不斷降低，理論上甚至可以趨零！
很多人覺得這種事情不會發生——畢竟除了重慶，幾乎沒有哪個地方政府在過去幾十年裡大規模建設租賃住房，甚至中央三令五申，他們也都是陽奉陰違。
但這裡我要告訴你，這種事情必然發生。畢竟土地財政破滅後，政府必須要尋找收入替代品；而換一個角度，當政府無法再再用土地搞到錢後，就只能親自下場做房東，通過給買不起房的中低收入群體提供住宅，獲取他們的租金和衍生商業收入。以前地方政府不願意做，是因為要搞土地財政，所以必須人為製造住房緊缺來哄抬地價；現在這一套玩不通了，政府要親自下場收錢，就必須要將儘可能多的人群，納入到給自己交錢的範疇中來——在中高收入人群那裡，這筆錢叫土地使用費和房產稅；在中低收入人群這裡，這筆錢就是公租房租金和衍生商業費用。
所以，租賃住房在未來，就是政府向中低收入人群收費的工具。你只有提供這玩意，人家才有渠道給你交費；你不提供，他們又買不起，或者不想買不斷貶值的老破舊和遠郊高層，那就只能租私房，把錢交給房東和二房東還有中介——政府一毛錢都撈不到。
搞清楚了這個邏輯，咱們就明白，隨著房地產邏輯的改變，一二線地方政府絕對是有動力修建公租房的——以前修公租房，滿足了老百姓居住需求，卻影響地方政府賣地收入，所以地方政府沒動力修建；但隨著土地財政破產，公租房收入成為財政收入重要來源，地方政府和民眾居住需求在這裡達成了一致利益，這種既能搞錢又能造福民生的好事，地方政府為什麼會拒絕？
而隨著地方政府利益與民眾利益在租賃住房上達成一致，老破舊、城中村和遠郊高層的末日也就到了。中高收入階層不會看得上租賃住房，但中高收入階層也同樣不會看得上老破舊、城中村和遠郊高層。中低收入者被政府安排進公租房給自己交租，再加上房產稅，這些低端住宅價值就趨勢性萎縮。
當然，有的人肯定會說，租賃住宅沒地修啊？要修只能在邊遠地塊，誰願意去那麼遠呢？受不了通勤時間的，依然會回流到城區老破舊和城中村，所以完蛋的最多是遠郊高層而已。
這個問題嘛，一開始時當然是這樣，但隨著時間流逝，就不同了。確實有些人受不了漫長通勤時間，但總有一些人，會被廉價租金和良好居住體驗吸引，到邊遠公租房居住。政府為了吸引人來住公租房（畢竟未來不一樣了，要靠這玩意賺錢了），也有動力改善公共運輸，提升公租房租客的居住體驗（至於城中村和老破舊，政府是沒有動力幹這種賠本買賣的）
城區老破舊的需求就那麼多，隨著一部分人離開，意味著其房價和租金都會逐漸降低；如果再考慮上房產稅的因素，價值會進一步降低。低到一定程度，政府就會啟動另一項殺手鐧——拆遷。
大城市有大量的老破舊和城中村，之所以拆不掉，無非就是因為成本太高，政府拆不起。但隨著低端住客向公租房的分流，這些低端住宅的價格自然也就會降下來，屆時其中一部分沒那麼中心的，政府就拆的起了。
拆完了以後，政府做什麼？建公租房唄！以前不建是因為要賣地賺錢；現在土地財政玩不轉了，租賃住房的賺錢價值相對凸顯，那就拆了建公租房。
隨著一棟棟公租房在拆遷地塊的拔地而起——意味著城市的公租房供應增加，而且地段向市中心逼近。等這些公租房建起來，因為其便利性和居住體驗的提升，又會吸引一大批原先受困於通勤時間，而不願意外遷的人；而這些人轉投公租房，又會導致中心老破舊和城中村價值的進一步貶損。這麼一步一步下去，就會形成循環——隨著公租房的普及和逼近，城區老破舊和城中村的價值將越來越低，拆遷越來越便宜。
到那時，拆遷就容易多了。現在拆遷，最少也得按新房市場價，而且還要加上一大堆獎勵——甚至連違法建築，很多時候都得給它算進拆遷面積。而用公租房為武器，再輔之以房產稅，就可以把低端住宅逼入長期下跌的惡性循環當中。一旦這種趨勢形成，別說給獎勵什麼的了，按拆遷時的新房市場價給你都算是恩賜——不折舊都不錯了！
你說你不答應？那行，那我先拆別的，這麼多老房子，總有人願意拆，拆了我就建公租房，進一步抽掉你老破舊和城中村的需求。等過個三五年，你市場價又跌了一大塊，而且未來還會繼續下跌，到時候就按新的市場價給你，看你拆不拆？
其實拆遷本身沒什麼難的，只是房價高且在上漲趨勢時才難；但公租房+房產稅的雙重組合，會直接把老破舊和城中村的底層需求步步抽離，讓它房價大跌並形成持續下跌趨勢，到那時，拆遷就變的一點都不難——房東會求著你拆，甚至寧願打個折也要求著你拆——因為他知道拖下去，他的房子未來更不值錢！
這就既解決了中低收入群體居民住房問題，也解決了城市更新問題，同時，還解決了內需問題——你不用買房子了，公租房租金又不貴，那錢自然就可以拿來消費了不是？最後，還在很大程度上，消滅了一大批手持多套房，靠對外租房謀利的食利階層——他們的房子價值將被一步步打到底，日常租金也會被政府用更有競爭力的公租房拿走，這樣也算是在相當程度上，實現了財富的再平衡。
這就是大城市遠郊盤、老破舊和城中村房子價值趨零的邏輯。至於中小城市，那結果只會更慘——大城市總還是可以賣點地，保留點土地財政，而且大城市也都有產業可以搞錢；中小城市既沒產業，地也都賣不出去，那當然就只能收房產稅，不然政府都開不了張。
而中小城市人口本身就是外流的，房產稅再一收，當地沒靠譜生計的基本上都要跑。所以都不需要建設公租房（政府也沒錢建，建了也沒人住——回不了本），大把遠郊高層、城區老破舊和城中村都會加速價值趨零。
不過這樣一來，倒也有個好處，只要在當地有靠譜生計的，都能住上品質大房——既然居住需求得到了極大滿足，中小城市其他現代消費又不多，價格也不會高（畢竟房子都成白菜價了）那就可以舒舒服服的生娃了！
以上，就是老破舊、城中村和遠郊高層長期下跌，甚至價值趨零的邏輯——上到一線超大城市，下到十八線縣城，除非是土地極端的少，湧入人口極端的多的個別城市，其他絕大部分城市的低端住宅，在租賃住宅+房產稅的雙重暴擊下，未來價值都是長期趨弱，甚至逐漸趨零的。它們只能走跌，也必須走跌，因為只有它們跌了廢了，居民住房需求、地方政府收入需求才能滿足；只有它們跌了廢了，城市更新、內需擴張、財富再分配甚至生育問題，才能夠得到不同程度的解決。
社會發展需要改革，而改革總有利益受損者。這一次，老破舊、城中村、遠郊高層的持有者，很有可能就會這一輪改革的利益受損者。如果自己不想受損，那就做好準備，等接下來樓市回暖，把自住以外的多餘房子拋了離場吧——這輪中等牛市就算到來，也不會屬於低端住宅；但它至少能給多套低端住宅持有者一個解套的機會——而過了這村，估計後面就再也沒有這店了。
不過，一二線核心區的中高端住宅，也就是所謂的10%，中長期還是會持續上漲的，即便這一次回調，但到底後，依然會恢復長期上漲狀態——哪怕是房產稅出台也不例外。甚至，某種程度上，房產稅的必然出台，恰恰是10%必須長期上漲的理由。
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