聊聊韓國，我們都能看到，進入2023年以來啊，韓國這個國家，在國際上的表演欲望是越來越強，而且都是聽美國指揮，白宮指哪它就咬哪兒，我看很多人在說，這都是尹錫悅水平太低，無法堅持文在寅時期的平衡外交導致的，但我認為，問題沒有這麼簡單。
尹錫悅放棄底線，跟著美國搞事情，最主要的原因是韓國經濟要崩了。作為一個以外向型經濟為基礎的國家，2022年，韓國的半導體、汽車、造船等支柱產業，出現了嚴重的出口萎縮，這些產業的市場份額，一部分是被中國產業升級搶走了，比如造船，汽車，一部分呢是被美國搶走了，比如拜登去年8月簽署的《晶片法案》。按說現在的世界格局，是中美「競爭」，和韓國沒什麼直接關係，但所謂大國打架，小國遭殃，韓國的很多行業啊，純粹是被中美「擠死」的。
但這些，只是一方面的原因，另一個重要原因，是韓國為了配合出口型經濟，專門配套的貨幣政策。按照現代經濟學理論，一個國家的貨幣價值越低，越有利於出口，因為國外買家用美元兌換到的當地貨幣會變動，能買到的東西也會變多，你的競爭力就強。長期以來，韓國都是主動讓貨幣，也就是韓元貶值，上世紀60年代的「漢江奇蹟」期間，韓元貶值的幅度甚至超過了100%。我們在韓國影視作品中看到，吃頓飯要幾萬韓元，覺得奇怪，就是這麼來的。
如果是和平時期，全球經濟蓬勃發展，那還好，國際市場中美元充裕，韓國經濟靠出色的流動性，韓元兌美元的匯率能保持在一個合理區間，但從2022年年初，美聯儲為解決內部通脹問題，開始暴力加息以來，韓國就陷入了巨大的麻煩。國際市場上美元的總量減少，韓國企業做生意變得越來越難，同時西方資本回流美國，對韓國經濟造成了雙重打擊。
為了阻止外資出逃和維持韓元的堅挺，韓國政府不得不跟著加息，起碼能減緩一點出血的速度，但政府剛一加息，另一個雷立刻被引爆，韓國樓市。這波雷從2021年8月，一路爆到今年，最新數據顯示，首爾地區的房價連跌9個月，大部分房產的價格跌去了30%，成交量更是跌去了7成。
文在寅在任時期，出台28道政令抑制房價，還明令政府雇員賣掉多餘房產，只留一套，都沒有遏制住韓國的炒房之風，卸任時還專門就這個問題道歉。就是因為當時，他為了抗擊疫情，把基準利率降到0.5%，讓韓國全民都陷入了「炒房熱」之中。
韓國有一個很特別的租房制度，叫全租房。比如說一套房的售價是100萬，租客只需要付80萬的押金，就能免費住幾年，一般是2年，而韓國買一套100萬的房呢，首付又一度低到30%，甚至20%，聰明的朋友們應該能看出來，這裡面有問題，或者說，有一個天大的賺錢的機會，對吧。
比如你在韓國有一套價值100萬的公寓，租出去2年，可以拿到80萬現金，這80萬放在你手裡不動，肯定虧錢，那我不如再買3套房，再租出去，這就相當於你在1套房上加了3倍槓桿，而且當你這麼操作兩次之後，槓桿就不是6倍了，是9倍，不斷往上累加，擁有房產的價值，扣掉跟銀行貸款買房的利息，就是你賺到的錢。
據韓國媒體報導，首爾有不少這種超級房東，最誇張的一哥們兒手裡有280套房，如果房價一直在漲，這個遊戲當然玩得轉，甚至連租客，也能通過銀行的低息貸款，來支付全租房的押金。等於是圍繞一套房，兩頭都在加槓桿，左腳踩右腳，螺旋升天。但如果這個時候利率上漲，貸款成本增加，捏著上百套房子的超級房東們，面臨的就是上百倍的風險。
據韓國媒體統計，2021年年末，也就是韓國進入加息通道初期，韓國家庭負債，注意是家庭負債，不是政府，已經達到GDP的108%，同一時期，美國、中國、歐元區和日本，都只有6、70%，帶著這樣的超高槓桿進入加息周期，韓國房地產市場一夜暴雷。先是租戶數量變少，因為貸款成本高了嘛，還不如月租房，接著就是大量房東的房子租不出去，租出去了的也要退房，房主想賣房來還押金，房子也不好賣，只能降價賣，或者乾脆捲款跑路。
一套連招打下來，你看文在寅當初沒做到的壓低房價，尹錫悅就做到了，可是代價呢？韓國總人口本來就在快速減少，房地產暴雷又導致年輕人看不到希望，消費縮減，整個國家的經濟都在懸崖邊上，搖搖欲墜。
我知道這個時候，你肯定打開了評論區，想說中國也一樣。房產要暴雷，人口在減少，央行放水也刺激不到房市，錢都流到富人那兒去了等等。但其實這個問題，也要分成內部和外部兩個方面去看。
我們基本可以下個定論，中國經過30年高速發展，房地產行業已經到了末期，即使還有一些新的剛需和改善型需求，整個行業也不太可能出現新一輪的快速發展。但央行放水，就不只是流到富人那去了，而是很多經濟學家、公知大V都在故意迴避的一個事實，我們和美國之間也存在利差，美國的利率是5%，我們只有2%左右，資本為了套利，肯定也會想辦法跑到美國去。這件事情，搞金融的博主肯定會裝看不見。
那有人會說把利率抬高一點，不讓資本出逃行不行，可以是可以，但單純的加息會讓房地產面臨更大的考驗，這個韓國人正在經歷。那我們應該做的事情到底是什麼呢？簡單說就是三個字，防風險。
比如通過政策設計，讓投資性需求占比降低，儘可能增加他們的成本，再比如，減輕剛需和改善型需求的負擔，只有這樣，我們才能避免房地產「金融化」，不至於像韓國那樣，沖的時候猛衝，摔的時候也很疼，這是內部的，外部呢，自然也一樣，要在美國可能發起的「金融攻勢」面前多方布局，分散風險。
總得來說啊，參考韓國樓市的大起大落，中國的樓市，也不是一個純內部的問題，作為單獨的個體，我們又該做什麼呢，適度降低對未來的期待，持有更多現金，這樣才能為你的小家庭「防風險」，一句話，我們國家的政府和西方比起來，還是更願意為人民考慮的，國家會做國家應該做的事，我們呢，也需要做我們應該做的。