西安老城區改造推進困難似乎是一個「老生常談」的話題，大眾不僅對老城區城市基礎設施建設落後不滿，更對區域權屬繁雜，大量歷史文化資源難以開發等問題導致的發展緩慢而頗為急切。
尤為突出的是眾多重大項目難以落地，這其中面積最小、人口最稠密、待開發文旅資源極其豐富的碑林區就是一個典型的案例。
籌劃近10年的「兩宮一市」、總投資超百億元的西安SKP二期……這些備受關注的項目，在今年第四季度到來後預計又將持續「暫停」狀態。
那麼，為何規劃前景光明的重大項目遲遲不能動工呢？
XI'AN
每畝地徵收成本高達兩千萬
「兩宮一市」指的是碑林區近些年在東關片區沿經九路依託文物古蹟資源策劃包裝的三大文旅片區——八仙宮、興慶宮和大唐東市。
而想要將現狀轉變為足夠吸引旅遊的景區或商貿服務區，拆遷在所難免。因此早在2014年、2015年，西安市政府工作報告連續兩年對東關地區綜合改造工作作出安排。
碑林區決定利用棚戶區改造政策，通過實施城市綜合改造，傾力打造集商業、文化、休閒、旅遊、居住等核心功能為一體的八仙宮周邊歷史文化休閒體驗區、興慶宮周邊都市休閒活力區和大唐東市周邊教育科技產業區，徹底改善東關地區城市容貌和人居環境。以歷史文化遺蹟保護和改善人居環境為出發點的東關地區綜合改造就此拉開帷幕。
然而「兩宮一市」項目從籌劃到啟動走了近十年卻還沒真正出發，並陷入到年年列入重點項目清單，並在拆遷改造手續審批上初步獲得成果，如興慶宮片區棚改項目在2017年被列入省住建廳國家棚戶區改造計劃項目庫、大唐東市片區棚改項目已取得《西安市棚戶區改造辦公室關於同意將大唐東市項目列入棚戶區改造計劃的批覆》(市城改發(2018)738號)，但始終無法實質性動工的窘境。
今年以來，「兩宮一市」項目在官方回復的表態中，起碼在今年已經基本確定項目將不會有實質性開工動作。
大唐東市片區棚改項目
項目東起樂居場，西至太乙路，南起建東街，北至咸寧路，占地約150畝，涉及居民1698戶，需徵收各類房屋建築面積8.8萬平方米。
10月17日，西安市碑林區人民政府在人民網地方領導留言板回復網友提問「關於西安市大唐東市項目去留問題」時表示：西安市大唐東市項目建設暫時擱置，另所提空地的文物考古工作尚未結束，後續是否建設及建設方案須徵求文物部門意見，目前無建設方案。
根據7月發布的關於確定2023年碑林區重點項目的通知（碑項目辦發〔2023〕1號)中顯示，該項目總投資、2023年計劃投資、2023年主要建設內容及年底形象進度均為0。
興慶宮片區棚改項目
項目東起興慶路，西至環城東路，南起咸寧路，北至東關正街、柿園路(不含高層建築)，占地211畝，涉及居民約3298戶，需徵收各類房屋建築面積約2萬平方米。
今年2月，東關地區綜合改造管委會在人民網地方領導留言板回復網友提問時表示：按照《西安市進一步加強重點歷史文化區域管控疏解人口降低密度的規劃管理意見》文件的要求，興慶宮片區棚戶區改造項目位於管控範圍內，容積率只有1.0到2.0之間，經初步核算每畝地徵收成本達到兩千萬元左右，徵收成本過高，建成後收益難以覆蓋徵收成本，故目前該項目暫無啟動計劃。
根據7月發布的關於確定2023年碑林區重點項目的通知（碑項目辦發〔2023〕1號)中顯示，該項目總投資、2023年計劃投資、2023年主要建設內容及年底形象進度均為0。
八仙宮二期片區改造項目
項目東起景龍池，西至雅荷地產羅馬假日項目東圍牆，南起柿園路，北至索羅巷。涉及住戶約1200戶，總徵收房屋面積約9.6萬平方米，占地面積約46.2畝。
今年7月，西安市碑林區人民政府在人民網地方領導留言板回復網友提問「西安八仙宮二期還拆麼」時表示：八仙宮片區拆遷改造項目因政策調整，現已暫緩實施。
根據7月發布的關於確定2023年碑林區重點項目的通知（碑項目辦發〔2023〕1號)中顯示，該項目總投資為17000萬元、2023年計劃投資為0、2023年主要建設內容及年底形象進度為已完成各項第三方服務公開招標工作。
XI'AN
僅僅四個項目拆遷費用或超百億
「兩宮一市」項目為何均表態暫緩，碑林區對項目征遷成本高達每畝兩千萬元左右的預估實際上已經回答了最基本的因素。
其實類似回復也出現在今年3月西安碑林區對大唐東市片區棚改項目的回覆之中，同樣是徵收成本兩千萬每畝，同樣是建成後收益難以覆蓋徵收成本，同樣是《西安市進一步加強重點歷史文化區域管控疏解人口降低密度的規劃管理意見》文件的要求。
這份文件發文於2018年3月，公開時間在2022年11月，加之國土空間規劃遲遲未定，這也解釋了為何今年碑林區才給出了如此具體的表態。
按照該文件的管轄範圍來看，碑林區大部分區域都位於其中，若我們以兩千萬每畝為基準計算「兩宮一市」項目征遷成本，所得出的數字尤為龐大。
大唐東市片區棚改項目150畝，拆遷成本兩千萬每畝，徵收總耗資30億元。
興慶宮片區棚改項目211畝，拆遷成本兩千萬每畝，徵收總耗資42.2億元。
八仙宮二期片區改造項目46.2畝，拆遷成本兩千萬每畝，徵收總耗資9.24億元。
三個項目徵收總耗資就高達81.44億元，這個數字對於碑林區來說顯然負擔不起，在今年重點項目清單中，類似「兩宮一市」處於前期籌備狀態的城棚改項目高達數十個，如：碑林區歷史文化街區項目、崇仁坊城市更新項目、仁厚莊片區改造項目、四民巷項目、棗園巷以北棚戶區改造項目……
這意味著若無極具號召力及回報力的商業、產業項目落地，相關城棚改項目想要進入落地環節仍然遙遙無期。
那麼，有重量級商業項目落地的區域，片區徵收就順利嗎？
碑林區自去年5月官宣西安SKP二期項目已簽約入區招商協議後，一直無相關推進信息釋放。
今年7月底，碑林區在回復網友詢問「SKP項目二期進展」時，表示體育館南路體育館家屬院沒有拆遷計劃。
根據官方新聞釋放的地塊圖中，顯然該小區位於SKP二期項目之中。
根據2023年碑林區重點項目清單顯示，西安SKP二期棚戶區改造項目分兩宗地塊:
地塊一:東起文藝北路，西至體育館東路，南起體育館南路，北至仁義路。占地約82.5畝。涉及被徵收人約1980戶，涉及徵收各類房屋建築面積約 18萬平方米。
地塊二:東起文藝北路，西至長安路，南起南郭路，北至體育館南路(不含高層)。占地約185畝，涉及徵收2139戶，涉及徵收的各類房屋建築面積約17萬平方米。
分南、北兩個片區實施。北側啟動區用地約129.1畝，主要以低密度商業及商務辦公為主，其中低密度商業建築面積約10.58萬平方米，商務辦公建築面積約10.94萬平方米。南片區用地約107.6畝，主要以商務公寓為主，建築面積約17.93萬平方米
清單顯示，西安SKP二期棚戶區改造項目項目總投資1500000萬元（150億元），2023年計劃投資為0，2023年主要建設內容及年底形象進度為做好項目對接、信息統籌等前期籌備工作，為項目立項打好基礎。
而依據該項目兩地塊總占地267.5畝，徵收成本兩千萬每畝來計算，徵收總耗資達53.5億元。
雖然西安SKP在2022年實現銷售額95億，接近百億，增速為18.85%，全國排名第12位。但在短期內就展開二期項目的投資，仍然需要一定時間的考量。
XI'AN
集中資金 主抓重點
翻看碑林區今年的重點項目清單，一個個項目所描述出的文旅商業前景極為明朗，給予大眾對碑林區未來城建面貌、商業環境最大的想像。
當現實照進理想，碑林區需要面對的資金難題無疑是座難以翻越的高山，為此，碑林區選擇將資金和精力集中在已開工或即將完工的項目上。
清單顯示，總投資達百億的西安太古里商業綜合體項目，2023年主要建設內容及年底形象進度為項目地庫基坑支護土方施工，部分區域地庫樁基及結構施工，今年計劃投資110500萬元（11.05億元）。
同時，《小雁塔歷史文化片區控制性詳細規劃》於2023年9月28日經市政府研究予以批覆。
不止太古里項目，西安碑林博物館改擴建工程，2023年主要建設內容及年底形象進度為土方開挖完成，北區工程樁及基礎完成，地下負三層施工完成；西區建設完成；東區水泵房建設完成。
中貿風華宮項目（順城巷長寧苑綜合改造項目）2023年主要建設內容及年底形象進度為竣工投運。
據了解清單之外的更多項目進展中，西安市第九醫院整體改擴建項目住院樓已於7月26日正式啟用，項目建成後新增床位1000張，極大改善醫院就醫環境，提高醫療救治能力，讓群眾就醫更加便捷、安全、舒適。
8月底碑林區三館一中心項目主體工程順利封頂，項目力爭明年二季度順利完成項目竣工，投產後，將大幅提升碑林區公共文體服務能力，服務覆蓋面積新增15平方公里，服務群眾預計約30萬人次。
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老城持續改造是必經的路徑，隨著時代的發展，全面推進城市更新，向存量土地要效益，已成為碑林區挖掘用地潛力、拓展發展空間、優化城市結構、促進民生建設的必然選擇。
何時才能招來實力與信譽並存的企業聯手開發，何時才能籌措足夠的資金徵收土地，對碑林區來說，還是一條艱難的道路。
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編輯：解革
審核：Lyna
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