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問：
馮叔，最近你的朋友劉德科提出了一個觀點。他說，中國房價至少還有兩輪暴漲。他闡述了六個原因，比如高品質住房人均面積仍短缺、城鎮化建設高峰期並未結束、土地財政中短期內沒法取代、房地產是國民經濟的樞紐行業，等等。您認同他的觀點嗎？房價還有機會暴漲嗎？
馮叔：
我不太認同這個觀點。我認為，房價至少還有兩輪暴漲這種情況是不大可能出現的。
我們曾經對全球房地產，特別是住宅領域的發展，做了一項長期研究。
從1998年開始，中國房地產市場經歷了近25年的發展。在這段時間內，全球房地產市場出現了一個普遍發展規律：當人均GDP達到1萬美元，城鎮化率超過60%，城鎮人均住房面積達到40平米，大城市特別是二線以上城市的人口增量實際上接近於零以後，住宅的增長就結束了。
也就是說，房價的走勢取決於人均收入、城鎮化率、人均住宅面積、人口增量等多種長期因素。另外，金融市場的波動、利率變化以及稅收政策等短期因素也可能對房地產市場產生影響，導致價格波動和影響投資者信心。
綜合我們現在國內的發展和全球住宅市場的發展規律來看，這些因素出現以後，住宅市場就會進入到減速、減價、減量的階段。也就是增長的量還有，但是要減量，另外價格也會穩中有降。
那麼減速、減價、減量意味著什麼呢？
從市場規模上看，未來住宅領域的常態應該是在8萬到10萬億人民幣的市場規模。在這個市場規模里，有一半是二手房，一半是新房。在這種情況下，新房每年的增量有四五萬億，這也是未來5-10年的常態發展。但是中國人口每年的增量在逐漸減少，人口的增量幅度也很有限。在這種情況下，經濟整體上進入了一個叫做結構調整和低增長階段。
所以，我認為住宅價格的暴漲是不可能出現的。統計口徑不管是30座城市，50座城市，一線城市還是二線城市，未來房價大體上都是穩中有降。
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問：
前段時間，碧桂園突然發布公告稱，公司現金狀況承壓，將啟動境外債務重組。隨後，公司又發公告稱，公司預期無法如期履行所有境外債務款項的償付義務，希望通過尋求整體方案來解決目前面臨的困難，集團保持持續經營才可以最大程度恢復各方價值。公告一出，市場開始擔心，碧桂園是否會成為下一個恆大？
馮叔：
我們回顧去年的情況，發現排在前100位的住宅開發公司中，大約有一半已經經歷了類似的困境。這種爆雷情況在市場預期中並不算意外，但對於公司內部來說，卻帶來了巨大的艱辛和挑戰。
值得一提的是，碧桂園公司創辦人親自前往現場，同時也出售個人資產來幫助公司償還債務。此外，為確保交付房屋，公司還採取了各種重要措施，付出了巨大的努力。
不過，對於爆雷這件事，我個人認為可以分為兩種情況。一種是健康的，另一種是不健康的。健康的爆雷可以比喻成臉上冒痘，就像近期熬夜或者吃了較多刺激性食物導致痘痘增多一樣。這並不表示身體有多大的問題，實際上，這是身體健康的一種反應，表明身體狀態良好。
在房地產行業，尤其是住宅行業發展過程中，爆雷是一種階段性的現象，全世界範圍內都曾經經歷過這種情況，包括日本、香港、台灣都曾出現過這種爆雷不能交房的情況。所以，從行業的角度來看，我們對爆雷這件事不要太恐懼。
在住宅行業的高速發展歷史過程當中，市場幾乎都出現過一次爆雷，隨後市場就進入了減速、減價和減量的階段，最終趨向穩定。比如說，如果我們的新房市場降至五萬億，再加上二手房市場，總計10萬億。市場規模縮減了一半，這意味著，一半企業爆雷，另一半企業就來做這剩下的市場。
最近，我一直覺得在企業爆雷這個過程中，住宅市場出現了一些積極的變化。
第一，所有住宅開發公司都更加注重財務風險控制，包括現金流的管理、債務槓桿和負債情況的管理，另外公司服務也都在改善。從董事長、CEO，到實際控制人，他們比以往任何時候都更加重視這一點。這是一件好事，因為當外部出現問題時，公司能夠更加謹慎地應對風險，就像外面在打雷，我們躲在家裡一樣，這是一種本能反應，也是明智之舉。
第二，那些沒有爆雷的企業現在擁有更多的機會。為什麼這麼說呢？假設市場原本有100個饅頭，大約有120個人在搶著吃，現在爆雷後，死了100個人，而饅頭數量也從100個減少到50個。因此，剩下的20個人吃這50個饅頭，這意味著每個人能享受更多的資源。這種現象被稱為市場結構調整，對於那些倖存下來的企業來說，這是一個機會，他們能夠更從容地經營產品，關鍵是他們要藉助科技創新來提升產品質量和改進服務。
這些積極的變化都是在市場爆雷後才出現的，我稱之為健康的爆雷。爆雷後，市場結構調整，住宅企業會更加重視風險管理和控制，這屬於健康的爆雷。現在，至少目前來看，一些經歷過爆雷的企業大部分屬於這個過程。
所以，關於爆雷這件事，我認為首要的是區分健康的爆雷和不健康的爆雷。不健康的爆雷通常是出於惡意目的，採用高槓桿負債，個人或少數人謀取私利，甚至涉及違規甚至違法行為，這種行為類似龐氏騙局，最終導致爆雷。對於不健康的爆雷，應交由司法部門、紀檢部門和監管機構來處理。
然而，我更加樂觀地看待大多數爆雷，認為它們更符合健康的爆雷模式。日本、韓國、美國，以及台灣、香港都曾經經歷過房地產市場的爆雷。房地產市場就像股票市場一樣，不經歷一次爆雷是不可能的。
在早期，90年代，股票市場的崩潰也曾引發騷動，但今天，即便許多投資者虧損，也沒有人要去跳樓。因為現在大家都知道，投資有風險，入市需謹慎，這是一個過程。所以對於目前房地產市場出現的一些爆雷情況，我認為也應該以這種態度來看待。
主編｜王滔 編審｜陳潤江 顧問｜王淑琪