北京日報客戶端 | 記者 鹿藝佳
多位家住大興區菊源里小區的居民近日反映，小區建設之初，為了美觀，外立安裝了大量裝飾條，如今四處裂縫，隨時可能掉落，成了懸在頭頂的大隱患。加上漏雨、積水等問題頻發，居民的改造呼聲越來越高。然而小區是2001年建成的央產樓，又坐落在兩區交界，資金、管理、產權、樓齡等諸多困境讓居民陷入迷茫：想申請舊改，卡在樓齡不達標，想推進大修，一直難有進展。居民呼籲：「樓齡不太老，問題卻不少，能否改造消除安全隱患？」
現場
以前為了好看現在成了隱患
近日，記者來到菊源里小區，一進小區就看到熱火朝天的施工景象，有些單元門旁架設著圍擋，裡邊挖開大坑，旁邊停著施工作業的車輛，有的單元門外，外掛電梯已經安裝到位。「最近兩年小區正在集中加裝電梯，有幾棟樓已經試點建設完成，效果挺好，現在其他幾棟樓也陸續開工了。」居民張先生說，菊源里小區共12棟居民樓，都是沒電梯的6層板樓，小區里住的老人多，眼看很快就能乘坐電梯上下樓，老人們很高興，但有一件事令大家憂心忡忡。
「以前為了好看，居民樓外立面安裝了很多裝飾條，小區的顏值確實提高了不少，現在卻成了隱患，不知什麼時候就會突然掉下來。」張先生說，隨著風吹日曬，樓體老化，這些裝飾條開始出現大範圍開裂、脫落，大家走在樓下總是提心弔膽。
居民樓的樓頂以及每層窗戶之間都圍了一圈白色裝飾條，約30厘米寬，裝飾條設計了錯落的排線和弧形的凸起，外立面還用裝飾條設計出複雜的圖案，搭配單元門前造型精緻的立柱，遠遠看去，居民樓充滿「歐式風情」。
「當心腳下！」正當記者一邊走一邊觀察樓體的裝飾條時，張先生大喊了一聲。低頭一看，腳邊是一塊約10厘米長的磚頭，記者撿起來細看，這塊磚頭沉甸甸的，上面有凹凸的造型，旁邊居民樓的裝飾條卻少了一塊，一比較，磚頭的紋路正好能和斷口銜接上。「就是從這兒掉下來的。」張先生說。
居民李先生是小區裡的老住戶，住了小20年。「裝飾條確實很漂亮，可最近幾年總是往下掉。」抬頭細看，幾乎每層裝飾條都出現不同程度的裂縫，尤其是頂層的裝飾條，不僅有密密麻麻的縫隙，還出現大大小小的空洞。李先生指著洞說：「裂縫太多，磚塊就會脫落，有的是一小塊掉下來，有的是整條往下掉。前不久就有裝飾條脫落砸了樓下的汽車。」
記者在小區轉了一圈，裝飾條裂縫、脫落的現象隨處可見。有的裝飾條邊緣因脫落嚴重而參差不齊，有的裂開拳頭粗的縫隙，有的露出一個大洞，有的能明顯看到外層石膏板脫落後露出的內層水泥，有的石膏板則斷了一半，搭在外立面邊緣搖搖欲墜。一路上，記者還在地上發現了多塊散落的白色裝飾條，有的有拳頭大小，有的已經摔成一地幾厘米的小碎塊。
居民樓外張貼著「高空墜物，出行注意安全」的提示語。「僅僅有提示根本不管用，我們進進出出只能從樓下經過，裝飾條不知什麼時候就會突然落下，年輕人還能快走幾步，我腿腳不好走不快，心裡干著急。」一位年近80歲的老人無奈地說。
困境
未納入舊改只因樓齡「小一歲」
「積水、漏雨也讓我們頭疼。」居民陳先生告訴記者，小區一共720戶，其中120戶是頂層，不少居民家出現漏雨問題，有些居民樓幾乎家家都漏。
「每次下雨我都很難出門。」一位老人帶記者來到她家門前。老人出門的必經之路凹凸不平，路兩側有兩個雨箅子，一個被堵塞，一個則被樹根拱起。「雨箅子比路還高，雨水根本流不下去，路上就會出現大大小小的水坑。」老人說，水深的地方，鄰居會拿幾塊紅磚臨時墊出一道「磚橋」，但路面凹凸不平，「磚橋」不穩當，走起來搖搖晃晃，他根本不敢下腳。
居民說，管道老化爆裂漏水、電容不夠夏天斷電等問題也在近年陸續出現，加上時時刻刻懸在頭頂的墜物隱患，讓大家越來越迫切希望小區能徹底改造一番。
「如今很多老小區通過舊改舊貌換新顏，菊源里小區要解決問題，能不能也搭上舊改順風車？」居民一番打聽，卻被告知小區樓齡不符合舊改標準。「我們小區是2001年建的央產房，現在改的都是2000年以前的，差了一年。」李先生說。
記者查詢到，一份2020年發布的《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》中指出：到「十四五」期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務……各地要結合實際，合理界定本地區改造對象範圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區。
2021年發布的《國家發展改革委住房城鄉建設部關於加強城鎮老舊小區改造配套設施建設的通知》中也提及：「結合住房和城鄉建設領域安全隱患排查整治工作，認真摸排2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區存在的配套設施短板……將安全隱患多、配套設施嚴重缺失、群眾改造意願強烈的城鎮老舊小區，優先納入年度改造計劃，做到符合改造對象範圍的老舊小區應入盡入。」
北京市《2020年老舊小區綜合整治工作方案》中也提到，北京各區要進一步梳理轄區內2000年之前建成的老舊小區現狀，初步建立老舊小區綜合整治資料庫。
從上述文件來看，不論央產還是市屬產權，重點改造的確實是2000年底前建成的小區。隨後記者又先後諮詢了大興區住建委和北京市住建委，也得到了相同的回答。
市住建委工作人員表示，市屬產權與央產房改造的申請流程不同，市屬產權小區由街道上報，央產房改造方案則由產權單位向上級總部進行申請。從政策上來看，2001年建成的小區不滿足改造條件。不少老舊小區是七八十年代，甚至五六十年代的老房，這些老房會優先改造。但也不排除一些特殊情況，這就需要與產權單位具體協調溝通。
追問
申請公維金解決隱患可行嗎
「小區是央產樓，以前是產權單位自己管，需要維修時也是產權單位申請資金，但2019年小區已經進行了三供一業（供水、供電、供熱和物業管理）移交改造，新物業也在去年正式入駐。」李先生想知道，如果想用專項維修資金來改造，應該怎麼做？
記者首先聯繫了小區所在的大興區舊宮鎮，工作人員表示，菊源里小區位於大興與豐臺的交界處，只是地理位置在大興，物業、社區管理則歸屬豐臺區東高地街道。隨後記者又諮詢了東高地街道。工作人員則表示，產權單位所在地位於豐臺，但小區明確位於舊宮鎮，東高地街道無權進行管理。此外，小區雖然已經移交三供一業，但是否移交三供一業、是否轉賣給個人均不影響產權性質的認定，該小區從性質上仍屬於央產。
小區物業也表示，小區仍屬於央產房，物業可以進行小修小補，但涉及大修，需要動用專項維修資金。物業無權申請，需要將小區存在的問題反映給產權單位，由產權單位申請資金進行修繕。
產權單位工作人員表示，近日各方正在開會研究申請專項維修資金的問題。小區目前已由物業管理，並已成立業委會，在申請資金前，需要先由物業及業委會開展相應工作，明確修什麼、怎麼修。「我們收到來函和材料後，再走相應流程，申請提取專項維修資金。」
據知情人士透露，央產房申請專項維修資金改造的流程繁瑣，耗時較長，目前小區專項維修資金也可能無法支持大範圍改造，這又將涉及專項維修資金補繳，更是一個漫長的過程。
「小區雖然『小一歲』，各類問題卻不少，安全隱患更時刻懸在頭頂，裝飾條隨時往下掉，等不起。」小區居民呼籲相關部門加強溝通協調，想辦法儘快消除安全隱患，讓大家住得踏實。」