隨著時間邁入7月份，2023年正式邁入下半場，不過樓市並沒有和天氣一樣越發炎熱，反而越發的涼快。
因為貝殼的後台數據是延遲15天，為了更及時的了解市場變化，所以今年每天都匯總了貝殼指數，我們來看一下6月貝系二手房成交情況。（單貝系平台，並不是合肥所有成交，主要看一個趨勢，雖然近期有質疑貝係數據的準確性，但相比較之下，還是最值得借鑑的，暫無其他可替代的數據。）
從上圖可以看到，6月的貝系一共成交了1743套二手房（包含商業、車位等，實際住宅成交量會少一些，15號以後班長會發布詳細的住宅數據）。
5月的這個數據是2059套（去掉商業、車位等，有1961套住宅成交），相比較6月的成交量下滑在15%左右。
其他數據中客戶量和帶看量較前期也均有所下滑，掛牌量因為房源核驗碼的緣故，9日前台顯示的數據出現一次大幅減少，之後再次上升，整體還是處於上漲狀態的。
在往前看前面幾個月的銷量，2月是3528套（住宅3402套），3月是2970套（住宅2855套），4月是2059套（住宅2023套）。
所以，從今年2-6月的成交量和成交價可以看到，二手房的銷量和價格是一直處於下滑狀態的，不過考慮到2-3月有前期釋放需求的集中釋放，拋開這個因素，4月以後降幅倒沒有那麼明顯了。
而樓市的另一面，普通調控所帶來的刺激已經基本沒有多大作用，4月4日合肥發布調控，取消多個區域的限購、降低剛需門檻、滿足條件限購區可買3套等，但是從成交反饋上看，基本沒有起到效果。
之後限貸調整、降低首付比例也依然波瀾不驚，購房者的普遍預期是樓市還是會繼續向下走，大多並不急於下手，選擇觀望，投資需求也斷崖式下跌，更多還是基於自住、自用的目的。
而新房市場，6月全國市場均不理想，據CRIC監測，30個重點城市成交面積為1509萬平方米，創5年來同期新低，環比下降9%，同比下降25%。
分能級來看，一線韌性略好於二三線。一線城市6月預計整體成交245萬平方米，環比微降3%，同比下降11%，26個二三城市整體成交1264萬平方米，環比下降10%，同比下降27%。前期熱點二線城市成都、杭州、合肥等成交均出現了環比轉降趨勢。
其實合肥的新房市場，從5月中旬開始已經開始迅速下滑，熱門區域的到訪量迅速下降，不少之前去化速度尚可的樓盤，即便在上了分銷以後，依然去化慘澹，因為網簽有滯後性，所以就反饋在了6月的數據上。
其實，合肥的新房市場一直能跑出獨特的行情，最核心的因素在於供需關係，從上圖可以看到合肥新房去化周期僅有4.9個月，在30個重點城市中是最低的，這點大家在實際買房過程中也能直觀的感受到，可選擇的新房數量實在寥寥無幾。
但目前新房市場存在的問題，一是價格高，近年合肥新房經歷毛坯、挖地下室、裝修、升級包、裝配獎勵這幾個房價構成因素的反覆調整，整體上是一直處於上漲狀態的。
尤其今年取消毛坯限價後，從目前備案、放風的新盤看，漲幅明顯，在收入預期下降、消費降級、有意去槓桿的當下市場，屬實在和市場反著走的。
二是新房地段普遍不佳，尤其在二手房價格持續下跌、新房持續上漲的情況下，新房由原本的「倒掛」全面進入「正掛」市場，不少次新二手房在地段、配套、價格上全面勝出，而且品質上也不相上下，既沒有地段又沒有價格優勢的新房，自然吸引力欠缺，也讓不少客戶分流到了二手房市場。
三是目前市場新增客戶很少，基本都是存量客戶，簡單理解就是賣掉一套房就少一個客戶。購房主力軍的剛改、改善客群，隨著持續的消化，在二手房流通受限抑制了置換的情況下，對樓市的支撐作用也在減弱，即便新房數量再少，在沒有增量的市場，都會缺客戶。
最後，這一輪漲價能提升二手房的預期和價格嗎？恐怕很難，畢竟價格易漲、信心難回，也無法迴避收入普遍降低的現實問題。
至於7月網傳會有重大調控，班長和大家一起持續關注，並給大家帶來最新的市場、調控變化，給大家參考。