讓前10%的有錢人出手買房，靠譜嗎？

我們非常理解馬老師的意思，救房地產心切嘛，眼光也就盯在房地產上了。

這兩年，很多人跟馬老師一樣，希望房地市場自由調節，它就會自己調節到正常狀態了。

今天看到一位專家說，這種想法的初衷，是想讓前10%的有錢人出手買房，問題就解決了。

前不久另一位蘇專家講，老百姓把130萬億存款拿30%來買房，其實是一個意思。他們的意思不是讓普通人買房，而是讓有錢人買房。

如此一來，需求確實有了，不管它是真的需求，還是炒房的需求，總算是有人買房了。

但是，房地產現在是什麼情況呢？很多人講話是進了ICU，完全放開就相當於從ICU裡面挪出來，扔到外面自生自滅，你覺得它終於在陽光下了，但有可能活過來，也有可能就此死去。

這就是典型的「硬著陸」，就是讓泡沫突然破裂，震動通常會非常大。

我們不贊同，是因為這種硬著陸的方式，帶來的風險更加不可預知。

全面放開限購，市場會一片繁榮嗎？

我們簡單地列一下事實和數據。

目前中國的房子大約4億套，已經夠16億人居住了。有專家估算，3.5億套房子就足夠現有人口居住了，這就是說多出了5000萬套房子。

我們看到，在疫情放開和3月份小陽春的雙重刺激下，今年各地二手房掛牌量急劇增加，僅僅一二線城市，多的有20多萬套，少的也有10來萬套，全國二手房總掛牌量超過1000萬套。

這是二手房，新房庫存有多少呢？5億平方米，按每套100平方米計算，就是500萬套。

如果取消所有限購措施，這就意味著三件事情註定會發生。

第一，大量二手房入市。保守估計增加50%，就是1500萬套。這裡面不僅僅是商品房，小產權房、自建房都會入市，因為你放開所有限制嘛。

第二，開發商盲目樂觀，而且未來不確定性太大，所以開發商一定會急於抓住眼前的機會。這幾年拍下的地都會加快建房，大量新房入市，保守估計也漲50%，就是750萬套。

第三，所有人可以跨城市買房了，每個人的需求和判斷不一樣，會出現很多盲目購房需求，這不會坑有錢人，而是坑了老百姓。

2250萬套房子入市，這是供給端。那麼需求端呢，有錢人會瘋了似地買房嗎？

答案是顯而易見的。有錢人之所以那麼有錢，一方面是他們占了優勢資源，另一方面他們智商也不差，眼看著這麼明顯的坑，怎麼會輕易往下跳呢？

馬老師說了，放開限購是為了救房地產，有專家也說了放開限購是為了讓前10%有錢人買，這明顯是給他們下套嘛，他們難道看不出來？

所以，如果全面放開限購，眼看著你把房地產從ICU裡面搬出來了，有錢人必然會觀望一陣子，再加上這兩年大家都看透了房地產行情不好，不能再炒房的觀念深入人心，他們觀望的時間會更長，保守估計一年吧。

一頭是供給端房子急劇增加到2250萬套，另一頭是你們期望大量買房的有錢人觀望一年，這樣情況下會發生什麼呢？

房價跌得更快了，跌到白菜價！

有人說了，不對啊，前些年放開限購房價就瘋漲啊。問題就是，我們前面講了現在形勢不同了，房地產進了ICU，所有人都看清楚了房地產不好了，不能再炒房了的觀念也深入人心。

有人說了，房價大跌是好事啊，那你就大錯特錯了。

1990年代日本房地產崩潰的可怕後果，很多人都知道了；最近韓國房地產崩潰的嚇人場景，大家也都看到了。

如果房價跌得太快，同時市場出現海量供給，房子就更賣不出去，首先死的就是房地產公司，其次就是大量中產家庭破產，傳說中的一夜返貧出現了。

另外，全面放開限購說好聽點是讓市場自由調節，但說白了就是讓有錢人重新下場炒房，房地產回到老路上去，這可能嗎？還能回去嗎？

進了ICU的房地產肯定是回不去了，因為大家不會再像過去那樣盲目炒房了。

還有很多後果，比如金融危機，我們就不一一列舉了，很容易想明白。

所以，我們不能為了救房地產而救房地產，甚至不能為了拉動一點GDP而救房地產，而是要考慮更多老百姓的利益和福祉。