日均客運量超過200萬，有「宇宙最堵地鐵線」之稱的廣州地鐵3號線，正在籌備發行REITs，面向廣大群眾募集資金。
太一控股集團了解到廣州以地鐵3號線作為底層資產，參與基礎設施REITs項目已取得行政主管部門出具的無異議函。如若順利發行，意味著廣州地鐵3號線將成為全國首支以地鐵線路為底層資產的REITs基金。
作為國內新興的基金投資方式，地鐵公募REITs能否終結「死亡3號線」的地獄模式，帶來不一樣的出行和投資體驗呢？
不差錢的廣州地鐵
數據顯示，全球90%的地鐵線都在虧錢。很難想像，每天「擠到爆」的地鐵，竟然大多數是不賺錢的，靠著政府補貼過日子。
5月底，#北京地鐵一年要付149億利息#登上熱搜，揭露了地鐵公司高負債的一面。
中國目前共有44個城市開通了地鐵，是世界上擁有地鐵最多的國家。地鐵線也是城市發展的「經濟線」，但透過地鐵公司財報，高負債、盈利難已是全國通病。
2022年，北京地鐵資產總規模突破8000億元，排全國之首，但負債也達到5338億元，負債率65%，當年利息支出超過百億，達到149.38億元。值得一提的是，2022年政府還補貼了262.86億元，北京地鐵是長期獲得補貼最多的城市地鐵。
全國大部分地鐵公司負債率介於50%-70%之間，負債率最高的，2022年負債率達82.63%。而學習港鐵「以房養鐵」，依靠地鐵上蓋物業，多年穩坐「全國最賺錢地鐵」寶座的深圳地鐵，2022年營收達239.76億元，位居全國榜首。
2022年深圳地鐵總資產為6616億元，總負負債3500億元，總資產和總負債均位列全國第二。與此同時，自我「造血」能力強勁的深圳地鐵，獲得的政府補助也是全國最少的。
雖然全國44家地鐵公司僅有幾家能實現盈利，但這次有望喝到REITs「頭啖湯」的廣州地鐵，實際上並不缺錢。
2022年，廣州地鐵營收達到122.85億元，排名全國第三，淨利潤同比增長196%。同時，廣州地鐵集團還是手上「現錢最多」的地鐵公司。截至2022年末，廣州地鐵貨幣資金達到284.42億元，比2021年還增加了29億元。
不差錢的廣州地鐵，為何還要大費周章公募融資？
基礎設施REITs正當時
事實上，廣州地鐵3號線正因為其歷史最悠久、客流量位居全國前列、收益好且盈利空間足，才擁有了REITs的資格。
REITs，不動產投資信託基金，實質是基於優良底層不動產，獲得穩定投資回報且絕大部分收益分配給投資者的資產證券化產品。
近兩年，REITs在中國金融市場嶄露頭角。主要原因在於，國內房地產和基礎設施建設已從投資規模化擴張轉向行業結構優化，過去高負債的開發和銷售模式，已經變得不合時宜。
REITs作為國際成熟金融產品，一方面不僅可以幫助企業獲得長期運營資金，還能將債務融資轉為權益融資，降低企業負債，提升企業再投資能力。
另一方面，REITs有助於盤活存量資產，提升存量資產的流動性，為地方政府和不動產企業提供退出渠道，降低槓桿水平。以公募的形式，也能增加普通投資者投資不動產和國家基建的機會，對標國際市場，豐富國內資產管理市場供給。
中國政府大力支持REITs市場發展，廣州地鐵3號線參與公募REITs背後，很可能正是國家「欽點」布局。
作為基礎設施大省，廣東在REITs市場先行先試眾望所歸，一旦廣州地鐵REITs順利發行，勢必將帶動一批同樣具備發行REITs潛力的地鐵公司複製成功經驗，減輕政府補貼壓力，為持續經營注入新動力。
地鐵線路REITs已經出現排隊遞表盛況。根據早前消息，廣州地鐵1號線、2號線、5號線均已納入REITs項目儲備庫，無錫地鐵1號線、北京地鐵5號線等多條線路也在籌備申報階段。
步伐邁得較快的除了廣州3號線，深圳地鐵1號線和武漢地鐵2號線的申報材料也都於2021年底被中咨公司接收。
相信隨著市場逐漸成熟，更多優質基礎設施將通過REITs這一創新金融手段，建立資產良性循環路徑。
REITs投資價值凸顯
根據中國公募REITs規定，每年至少一次以現金分紅的形式，向投資者分配收益，且不低於當年可供分配金額的90%，兩年內沒有分紅的REITs將被取消上市。
根據安排，廣州地鐵3號線當期不動產評估值約50億元，預計首年和次年現金分派率不低於5%。
在低利率常態化，穩健理財產品稀缺的背景下，以優質資產為底層基礎，具有高分紅和長期投資價值的REITs產品，無疑將成為理財市場的「香餑餑」。
業界普遍認為，REITs適合作為長期資產配置工具，尤其隨著經濟復甦，房地產及軌道交通各類基礎設施資產基本面逐漸改善，REITs產品二級市場價格會向內在投資價值有序回歸，為投資者帶來長期穩定收益。
在海外，房產REITs已是高淨值家庭資產配置的核心組成部分，尤其在全球投資不明朗的大環境下，房產REITs幫助投資者平穩穿越周期的優勢更加凸顯。
國內房產REITs目前主要集中在保障性住房項目，一定程度上反映了當下房地產投資轉型的趨勢，而地鐵線路作為REITs底層資產在全世界都較為少見，募集的資金主要用於新建地鐵項目或跨行業使用，從粗放式經營轉向高質量發展，REITs作為一種穩健的投資方式，可以讓更多人分享到時代的紅利。
依託海外房產上市公司背景，太一地產發展專注於以英國HMO多租戶物業為底層資產的REITs信託基金開發和投資。旗下英國房地產發展基金SP2，通過改造高性價比舊物業，升級物業設施，以「物業出售+房屋租賃」的方式獲得升值收益和租金收入，為投資者提供卓越服務和豐厚回報。
撰稿 | 蘇蘇
編輯 | 爭上
編審 | Leyla