來自彭叔
房價走到這一步。
房價不管是漲，還是跌，都會有人成為這個代價。
很多人都希望房價能一直上漲，因為只要房價一直上漲，這個遊戲，就能一直玩下去。
買房早的人，掙的多，買房晚的人，會隨著後面繼續買房的人，照樣掙錢。
只要房價一直漲，買房早，買房晚，大家都能掙錢，而且，隨著時間的推移，大家的掙的錢，相差會越來越少。
彭叔舉個例子。
假設小明是50萬一套房的時候買的，小黑是100萬一套房的時候買的。
你看著，小黑比小明，多花了50萬買房。
但只要房價一直上漲，他們兩個人掙的錢，會越來越接近。
當房子漲到200萬的時候。
小明的盈利是150萬。
小黑的盈利是100萬。
當房子漲到500萬的時候。
小明的盈利是450萬。
小黑的盈利是400萬。
大家看，是不是隨著房價的上漲，兩者的盈利相差的就越來越小了。
450萬，和400萬，差距不大。
這就是，房產專家們，說房價上漲，能給人帶來財富越來越多的基礎邏輯。
只要房價能一直上漲，就能推著經濟走。
但是。
一切都是有周期的。
都是有規律的。
房價沒辦法一直上漲。
因為樓市要玩下去，必然要有源源不斷的接盤俠。房價要上漲，必然是有人認可這個房價，進而他買了這套房，所以，房價才上漲。
如果說，沒有這後面買房的人，你說這個遊戲，還怎麼玩下去呢？
願望很好，但實現起來，很難。
這是國內的生育率。
大家就看這個走勢。
你想想，國內樓市，還有多少接盤俠呢？
很多人會說。
一二線城市，不用擔心，因為一二線城市是人口流入的城市，有產業的，所以房價不會跌，只有那些小城市房價會跌。
但是這個話，根本站不住腳的。
想要實現這個邏輯。
一二線城市裡面的工資水平，就要大幅度提高，至少，要達到年輕人可以靠自己的實力，去買房，而不是靠父母幫忙，才能買房。
因為大家想想。
現在國內一二線城市的購房者，有多少人，是靠自己買房的？
有幾個不靠父母。
那麼這些靠父母才能買房的人，他們父母的錢，從哪來的？
還不是靠把小城市的房子給賣掉，才能湊首付。如果說，單論現金的話，現在這年頭，小城市的家庭，有幾個家裡面能拿出來100萬現金的。
你拿不出來100萬現金，一二線城市的首付你怎麼辦？
大部分小城市的父母。
一般都是自己家裡面有個30萬，再把小城市的房子賣掉，湊個幾十萬，再和親戚借一些，才能湊個首付。
包括在江浙，也是這樣。你看著江浙的小城市房價高，但是江浙的省會城市房價更高。
你不賣房子，怎麼給孩子湊首付呢？
所以在這種情況下。
你說小城市房價要成白菜，而大城市房價卻還繼續上漲，這根本不現實的。
彭叔再說的具體點。
假設這個省會城市一套房是300萬。
這個省會城市薪資按照15萬一年算。
這個年輕人在沒有父母幫忙的情況下，自己攢90萬首付，需要不吃不喝6年，並且後面的210萬房貸，這個年輕人自己還不起，他需要攢更多的首付。
但是呢。
如果說這個年輕人，有父母的幫忙，父母把老房子賣掉，湊了個100萬，年輕自己又攢了個50萬，加起來150萬首付，買了這套300萬的房子，年輕人獨立還這150萬的房貸，還是能辦到的。
這個模型，基本上就是現在大部分年輕人，在城市裡面買房的縮影，也就是靠父母，才能實現在這個城市買房。
如果說，小城市房價不行了，大城市房價，也會不行的。
除非，你能把大城市的工資給拉高，讓大部分年輕人都能靠自己買房，否則，小城市房價白菜了，大城市房價一定也好不到哪去的。
彭叔說的再直白點。
現在國內房企成了那樣，快破產的那麼多，關鍵問題，還是國內的新生兒數量減少了太多。
如果說，國內現在一年還有2000萬的新生兒，國內的房企，不會倒閉那麼多的。
因為，人才是剛的剛需。
人少了，剛需自然就少了。
以前國內人口越來越多，每年都在增加，那你對應的，你不增加那麼多的房子，那些人住哪？
就舉個很簡單的例子。
本來這個城市，有1萬的人口，假定這個城市的住房面積，是 40萬平方米，那麼這個時候，這個城市人均住房面積，就是40平。
那麼後來，這個城市的人口變成了2萬，但是住房面積，只增加了20萬，成了60萬平方米，那麼這個時候，這個城市的人均住房面積是30平方米。
過去我們國內每年人口都是增加的，尤其是那麼多的新生兒，那都是房地產的剛需。
但是。
當人口減少的時候，情況就不一樣了。
本來1萬的人口，後來減少了2000，成了8000人，而這個時候，哪怕房子的面積沒有新增，還是只有40萬平方米，但是人均面積，已經達到了50平方米。
為什麼我們覺得國外那些發達國家，人均住房那麼多，那就是他們的人口很早就已經是負增長了，沒有那麼多人口，還需要那麼多房子嗎？
就算是一二線城市，也擺脫不了這個命運。
每個城市，都有自己的人口上限，達到了這個人口上限，人口就增加不起來了，而城市裡面的房子，又不會塌，拆又拆不掉，只會越來越多。
就像現在上海、北京等城市老齡化那麼嚴重，你說以後這些老人不在了，他們的房子，誰來接盤？這些城市的生活壓力比較大，大部分都是獨生子女，甚至丁克，一個孩子都沒有。他們這些房子到時候怎麼解決呢？
彭叔給大家看這2個圖。
這兩個圖，一個是今年1月到5拿地的前15，一個是在2017年，拿地的前15.
大家看看這裡面的房企，有多少已經換人了。
大家想想。
如果說，未來真的樓市有那麼多需求，這些房企，會涼涼嗎？
因為沒有那麼多的需求了，所以，這些房企，就到了他們該功成身退的時候了。
這是一個大勢，很難逆轉的。
國內新生兒減少所帶來的負面影響，彭叔認為是比現在大家看到的，要更嚴重，只是說，這波影響，是像水波紋一樣，一層層的，一圈圈的，現在還沒有徹底的傳導出來。
這個周期，時間估計不會短。
大家還是要把心態擺正。
至於說。
房價多少是合理的。
彭叔給大家參考一下隔壁的小日本。
日本的東京大家都知道吧。
這是日本東京23個區的平均新房房價。
大家可以看一下。
日本東京圈的新房房價，平均在406萬，這還是因為大放水，通貨膨脹之後的房價，日本的新房，是按照套賣的，不是按照平方米賣的，套內面積約為66平，按照我們這邊的還有公攤的話，實際上面積應該是在80平以上。
那麼。
平均房價，就是5萬一平。
而且，日本東京圈裡面，超過500萬以上的房子，僅有不到40%。
這就是，日本東京圈的房價。
我們再看看人家那邊的人均收入。
就這個收入。
再配人家的那個房價。
大家心裏面大概就能有個底了。
現在這個階段，大家真不用擔心房價大漲的這問題。
而是應該擔心，我們該用什麼方式，才能把房價給兜底住。