本報記者 張歆 閆立良 昌校宇
6月21日，首批上市的9隻公募REITs迎來兩歲生日。公募REITs市場開啟以來，經歷了擴容、擴募，由試點邁向常態化發行新階段，實現了量的不斷增長和質的持續提高。
近日，《證券日報》記者結合京津冀一體化、粵港澳大灣區、環渤海經濟區等基礎設施市場發展主線，在首批公募REITs中選取3隻並對其底層資產展開調研，探訪兩年來資本市場如何與基礎設施市場產生發展共鳴，資產運營方和基金管理人摸索出哪些發展經驗，以及各界就繼續擴大有效投資、形成投融資良性循環給予的真知灼見。
盤活存量資產
投融資良性循環
據諸多機構測算，新老基建共振下，我國基礎設施建設的存量規模已超過百萬億元。但基礎設施建設也有著顯而易見的短板——資產較重、建設周期長、社會資本參與度有限，需要推動完善市場化、規範化的投融資體系。而公募REITs正是補齊這一短板的有力工具。黨的二十大報告提出「優化基礎設施布局、結構、功能和系統集成，構建現代化基礎設施體系」，「十四五」規劃明確部署要「推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）健康發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環」。
時間回放到2020年4月底，證監會、國家發改委聯合發布試點通知，啟動基礎設施公募REITs試點工作。同年8月份，國家發改委發布《關於做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點項目申報工作的通知》、證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引》（以下簡稱《指引》），形成「1+2」制度體系，全新的投融資市場適時出發。經過逾一年的銜枚疾進，首批9隻公募REITs產品於2021年6月21日在滬深交易所正式亮相，不僅盤活了基礎設施存量資產，也有效填補了國內資產管理市場的產品空白。
受益於市場基礎制度建設及配套政策的日臻完善，首批公募REITs上市兩年來運行平穩，整體表現符合市場預期。截至2023年6月20日收盤，9隻產品上市以來復權後的平均漲幅為11.70%，大幅跑贏同期滬深300指數，日均成交金額為0.16億元，日均換手率1.21%，整體高於境外成熟市場。
談及基礎設施建設市場與資本市場的精彩對接，中航首鋼生物質封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱「中航首鋼綠能REIT」）基金經理宋鑫對記者回憶稱，「之所以搭上公募REITs『頭班車』，緣於（以下簡稱『中航基金』，項目基金管理人）和首鋼集團有限公司（以下簡稱『首鋼集團』，項目原始權益人控股股東）的『蓄謀已久』。」
據宋鑫介紹，首鋼集團部分存量資產有待進一步盤活，因此對發展公募REITs十分重視和支持，提出要積極對接多層次資本市場，進一步提升權益性融資能力和集團資產證券化水平。此外，首鋼集團的全資子公司、中航基金的第二大股東——北京首鋼基金有限公司也與中國人壽搭建了Pre-REITs純股權投資基金，支持產業發展。
圖為招商局光明科技園區 招商局光明科技園有限公司供圖
記者在招商局光明科技園區內調研招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱「博時蛇口產園REIT」）擴募底層資產（以下簡稱「光明項目」）時，招商局光明科技園有限公司總經理付小龍表示，招商蛇口通過發行公募REITs，有力地提升了產業園區運營能力，實現產業園區業務「由重入輕」，加速構建招商蛇口產業園區業務的新發展模式。
「我們期待的狀態是前期的募集項目資金部分用於後續的擬擴募項目，形成資金和資產的良好滾動，真正實現公募REITs持續盤活固定資產投資的初衷。」付小龍說。
兩年來，理想正在一點點照進現實。
圖為首鋼生物質項目廠區 昌校宇/攝影
垃圾「變現記」每天都在中航首鋼綠能REIT的底層資產首鋼生物質項目廠區上演。該項目涵蓋生活垃圾焚燒發電、廚餘垃圾收運處置等業務，主要收入來源為生活垃圾處置服務費、廚餘垃圾收運處置費以及售電費用。項目技術人員向記者介紹，「項目廠區就像一個『大胃王』，每天能『消化』3000噸生活垃圾和150噸廚餘垃圾，『吐出』120萬度電。」
雖然每天與垃圾打交道，但廠區內的員工幹勁十足。問及原因，宋鑫透露，「為提升底層資產的投資價值，保障運營管理能力的高效和穩定，我們以成本加成的方式委託運管機構提供運營，同時建立負面清單考核機制。項目上市兩年來，運管機構獲得了激勵分成，有效促進了項目的提質增效。」
中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱「中金普洛斯REIT」）是首批9隻公募REITs中的首單滬市倉儲物流類項目。記者在調研中觀察到，倉儲物流園不僅能提供一份專屬空間，更能敏銳感知產業脈動，更深層次促進產業發展。
6月份，青島氣溫持續攀升，平均年進出口值達1000億元的青島前灣綜合保稅區也一片火熱，區內的前灣港區萬噸巨輪雲集，橋吊高聳林立，貨櫃卡車往來不息……中金普洛斯REIT近期落地擴募的底層資產之一——青島普洛斯便坐落於此。
恰逢「618」大促，一家在青島普洛斯園區內租賃面積達2.8萬平方米（層高10米）、主營化妝品的跨境電商企業異常忙碌。該企業員工向記者介紹，「公司之所以將倉庫選在青島普洛斯，正是看好物流園的地理優勢和其作為高標倉的建設、管理質效。公司自2020年將業務拓展至青島後，經過3年的發展，目前一線入區貿易額超60億元。」
普洛斯中國高級副總裁、資本運營負責人楊敏告訴記者，所謂高標倉，即高標準倉儲物流設備，它不是傳統意義上的倉庫或者倉庫管理，而是起到資源提供者的角色。
這一點在物流園與另一租戶的默契配合中也有體現。該租戶是一家以清關、倉儲物流及運輸為主業的第三方物流企業，至今已有10年發展歷史。目前，青島前灣綜合保稅區內數量龐大的外資企業均是該第三方物流企業的潛在客戶群體，楊敏表示，「青島普洛斯擁有高質量倉儲空間，為企業在高標業務中鎖定新增訂單增加了重要砝碼。」
作為我國產業發展、企業創新、人才流動重要的物理空間和平台，產業園區也將支持產業疊代的經濟價值轉化為核心競爭力。
「我們之所以選擇入駐招商局光明科技園，是因為其提供的生產作業環境符合我們國際大客戶的要求，幫助我們接到了跨境業務訂單。」一家「果鏈」企業負責人對記者表示。另據招商局光明科技園有限公司招商經理路丹介紹，很多企業正在與招商局光明科技園區共同快速成長。
除了盤活存量優質資產、賦能產業升級，公募REITs的另一本質是讓基礎設施建設投融資雙方在資本市場產生「化學反應」。從首批9隻公募REITs產品披露的2022年年報來看，基礎設施資產業績表現優異，形成穩定的可供分配現金流和高比例分紅。根據以2022年12月31日為基準日的分紅情況，累計可供分配金額約35.39億元；截至目前，首批9隻產品均對2021年及2022年的業績發布分紅公告，合計分紅約34.87億元，占實際可供分派金額的比重約98.52%。
市場交投冷熱不均
投資主體結構單一
如今，基礎設施公募REITs市場規模穩步擴大，資產類型有序拓展，在服務構建新發展格局和推動基礎設施高質量發展方面發揮著日益重要的作用。
具體來看，已上市的公募REITs增至27隻，募集資金接近千億元，回收資金重點用於科技創新、綠色低碳和民生發展等基礎設施補短板領域，可帶動新增投資超4400億元；已上市和在審核的項目所覆蓋的基礎設施資產類型，從兩年前的收費公路、產業園區、污水處理、生態環保、倉儲物流等，擴容至保障性租賃住房、清潔能源、新能源等。另有百餘單儲備項目正在推進中，預計未來將有更多尚未覆蓋的資產類型納入公募REITs。
按照《國務院辦公廳關於進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》中「建立健全擴募機制，探索建立多層次基礎設施REITs市場」的要求，首批4單公募REITs擴募項目於2023年6月16日成功落地，我國公募REITs市場正式形成首發與擴募雙輪驅動的新發展格局，公募REITs進入加速發展階段。
事非經過不知難，成如容易卻艱辛。作為資本市場的新丁，公募REITs的兩年奮進之路不可能只有坦途，也曾面臨二級市場交投階段性冷熱不均、底層資產突發「黑天鵝」、缺少增量資金入市、信息披露與管理效能平衡點尚待摸索等難題。
以全市場表現來看，已上市的27隻公募REITs產品今年以來均出現不同程度的下跌，其中有3隻產品跌幅超過20%。
對於近期公募REITs市場成交清淡以及部分產品出現明顯價格波動，宋鑫表示，「這與場內投資者結構單一有一定關係。由於目前場內投資者主要集中於機構投資者，投資者的資金久期、投資策略與公募REITs產品特性上存在一定的差異。」
也有業內人士認為，近期公募REITs市場價格走弱、投資避險情緒上升，是市場充分博弈下的正常調整，但也反映了市場建設中存在一些深層次的難點和問題，部分機制安排與市場需求的匹配程度有待提高，需要進一步改革創新。
此外，「黑天鵝」事件也是「誤傷」公募REITs表現的一大因素。而記者在調研中發現，這也是產業園區類公募REITs越來越重視簽約客戶的行業分布、體量結構，主動提升抗周期性的重要原因。
如何避免公募REITs目前複雜的金融結構和設置較多的管理層級影響底層資產的運營效能，是多位基金經理面臨的共同課題。
「公募REITs作為一項具備高度產融結合屬性的創新產品，在首次發行和首次擴募的實施過程中沒有先例可循，需要在資產合規、資產重組、稅務籌劃、資產估值、基金治理架構、擴募發售規則等方面與各方不斷溝通、不斷摸索，發現問題並解決問題。」博時蛇口產園REIT基金經理劉玄表示。
中航證券首席經濟學家董忠雲認為，從目前公募REITs試點實踐看，相關制度仍有進一步優化的空間。第一，目前，公募REITs發行上市審核全流程涉及國家發改委、證監會、滬深交易所、中國證券投資基金業協會等多個部門，涉及部門多、溝通成本高。第二，我國公募REITs是通過持有基礎設施ABS的方式持有基礎設施項目公司的全部股權，治理結構層級相對較多，各參與主體之間職責分工界定、溝通協調等方面可能存在風險。
創新，不停步
探索，在路上
我國資本市場三十餘年的改革發展實踐，始終是邊探索邊總結，呈現試點、改進與規範不斷正向循環的演進模式，公募REITs市場亦然。
在證監會相關部門負責人看來，公募REITs試點以來、特別是轉入常態化發行新階段以來，資產類型穩步拓展，基礎制度加快建立，監管框架基本構建，市場運行總體平穩，逐步走出了一條具有中國特色的REITs發展道路。下一步，證監會將以推進常態化發行為抓手，加快推動REITs市場高質量發展。
對於市場生態的進一步優化，多位公募REITs項目基金管理人共同呼籲，完善信息披露等基礎制度，拓寬公募REITs投資者群體。
劉立宇建議從四個方面進行體系構建：一是持續完善發行、信息披露等基礎制度。完善產品擴募資產估值和定價機制；制定並推出臨時信息披露指引，進一步明確重大事項披露要求；規範治理機制的權責條款、完善REITs治理結構。二是鞏固和拓寬公募REITs投資者群體。推動社保基金、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資，積極培育專業化公募REITs投資者群體，助力市場平穩運行。三是繼續加強二級市場建設，健全二級市場流動性支持制度安排，完善做市機制。四是推動完善其他配套政策。進一步明確基礎設施REITs的會計處理方式和稅收征管細則；在公募REITs試點經驗基礎上，儘快推動基礎設施REITs專項立法。
宋鑫期望，未來在政策鼓勵下，投資者結構進一步豐富，更多匹配公募REITs特點的資金入市。同時基金管理人做好信息披露，與投資者做到信息對稱、透明。
中信證券首席經濟學家明明建議，繼續在准入標準、信披要求、審核流程等維度進行規則優化。准入標準維度，未來隨著市場覆蓋的基礎設施類型不斷豐富，准入標準或可更加細化；信披要求維度，後續還應分步推出倉儲物流、保障性租賃住房等大類資產審核及信息披露規則；審核流程維度，在儲備公募REITs項目進行逐級申報的過程中，底層資產合規文件的確認、跨地區/多部門的協調溝通仍有進一步優化的空間。
在董忠雲看來，可從兩方面進一步優化公募REITs基礎制度。一方面，進一步優化公募REITs發行審核流程。探索研究進一步統一審核標準、優化試點項目推薦和審核程序，提高發行和審核效率。另一方面，進一步優化交易制度，改善公募REITs流動性。
封面 | 站酷海洛
製作 | 張昕