買方市場下，庫存房源量、降價房源量增多，客戶猶豫決策難度加大，看樓盤數、房源數提升，整體成交周期拉長，近期市場有哪些變化以及相應的建議，豪宅研究院為您呈現。
什麼是買方市場
買方市場：
庫存房源去化周期，將當下庫存房源全部賣光，所需的時間大於7個月。市面上房多客少，客戶選擇空間更大。房源競爭更激烈，定價過高的房子，漸漸無人問津，甚至掉入「無客區」。
為什麼現在是買方市場
房源供給
截至6月12日，全市房源庫存量121343套，處於高點。核心增長點在0-500萬、500-800萬以下的房源庫存，其他價段也有小幅增長。128個二手豪宅樓盤，房源庫存量也呈現出上漲趨勢。
5月豪宅新增房源量181套，近2個月有下滑趨勢，但處於年度均值水平，房源庫存不斷增長。
豪宅市場降價房源占比，從23年1季度50%左右，4月上漲為67.34%，5月再次提升為74.12%，與2022年10月的下行周期表現一致，當前掛牌房源更傾向於降價。
客戶需求
全市二手成交量，近2個月呈現急速下滑趨勢，從3月高點22192套，下滑至5月12982套，降幅41.5%。
從客戶看房量的視角來看，4-5月也成呈現下降趨勢，一手豪宅樓盤市場到訪量單月下滑12.8%，豪宅客戶帶看量單月下滑4.9%。
綜上所述，全市庫存房源的去化周期為9.35個月，高於7個月。從麗茲行運營樓盤統計的庫存、成交數據計算，豪宅房源的去化周期還要更高，當下屬於房多客少的典型買方市場。
在房源庫中抽樣100套聚焦房源，發現掛牌時間的平均值324天，中位數226天，均高於180天的成交預期，也在一定程度上說明當前房源去化速度偏慢。
買方市場的常見現象及原因
買方預期下降速度快於賣方
無論是賣方還是買方市場，客戶總是傾向於用較低的價格買到較好的房子。賣方市場時，業主應該走在市場前面，將價格定高一點，此時客戶就算以較高價格買入，房產也是升值的。
相反進入買方市場，隨著市場下行客戶心理預期也會降低，預期下降的速度要快於業主。所以業主應該走在市場前面，比當前市場價定得更低，雙方在同一時間點達成共識，儘早售出，減少損失。
原因分析
1、房源定價不準確，高於市場價
2、對市場變化不敏感，調價不及時
當下市場建議
賣方建議
1、判斷房源是否必賣
從資產配置視角來看，房源是否屬於位置偏遠、房齡較老、面積較大等情況，已經不具備升值空間的，可以考慮優化配置。如果房源不必賣，也可以考慮轉租，提升收益。
2、合理定價
①定價走在買方前面
可以客戶買房的視角出發，進行同區位、同產品類型、同價位段、同戶型或相似戶型的價值對比，保證房源的成交排序始終保持首位；
②定價走在市場前面
提前判斷市場下行，可能帶來價格損失，做好心理預期，定價打好提前量。
3、及時調價
關注房源的三個指標：
①意向客戶量、在談量
②房源帶看量、復看量
③客戶諮詢量、約房量
售房不是一促而就的事，也需要通過一些數據，及時發現售房過程中的問題並調整。買方市場價格下行，準確定價的難度更大，需要通過市場反饋來調價做補位。
售房過程中最怕的就是沒客戶看房、沒客戶出價。通過價格吸引客戶後，多少錢出售是賣方的權利，如果意向客戶較多形成競爭，賣方也可以再適當上調價格，選擇合適的客戶成交。
4、關注意向客戶
當下房多客少，建議賣方把握在談的意向客戶，及時關注客戶的條件變化，關鍵節點別拖沓，避免錯過成交機會，拉長成交周期帶來損失。
買方建議
1、明確需求，充分看房對比
判斷短期內是否一定買房，是否有更好的資產配置選擇；買方市場房多客少，平時不出房的戶型也會偶有掛牌，客戶的選擇空間更多。麗茲行數據統計，成交客戶平均看盤數達到11.69。建議客戶看更多的盤、房，匹配需求的前提下，進行充分的產品對比，避免買錯。
2、關注價格變化，及時出手
買方市場價格變動會更快，對於符合需求的房源，大膽出價將下行的價格提前談出來，並關注價格的動態變化，一旦達到預期，及時出手。如果出現多個客戶搶房的情況，做好適當提價的預期。