「握手樓」是深圳特區的「特產」，是深圳最具特色的「風景」之一。如今，一些「握手樓」改造後，宛若新的「握手樓」！
深圳特區在高速城市化過程中，人多房少，原住民在本村不斷擴建房子，建更多房子收更多的租子，導致村裡的房子密密麻麻，這些房子俗稱「農民房」，也被稱為「握手樓」。深圳絕大部分城中村有「握手樓」。
由於城中村「握手樓」的居住質量太低，近十多年，深圳大力推進「握手樓」改造。其中規模最大的，當屬綠景白石洲項目。
白石洲舊村，緊鄰深南大道，位於南山與福田之間，區位優越、交通方便、房租便宜，曾是很多年青人初來深圳的居住地。近期綠景白石洲舊改項目入市，就發布引發讓深圳人懷念過去、憧憬未來的情感廣告：相信深圳，傳奇總在續演，青春永不落幕。
綠景白石洲舊改項目規模龐大，被稱為深圳舊改「巨無霸」。綠景白石洲一期璟庭，值得相信嗎？前景如何？
一
漫長的煎熬
綠景在白石洲舊改項目已經運作十多年，今年終於入市。從大黃老闆干到小黃老闆，跨越兩代人！大型舊改項目太漫長了！預計整個項目開發完，還需要十年。綠景白石洲一期叫綠景璟庭，一期的業主還將要經歷漫長等待、忍耐，才能享受到後期配套的開發運營。人生有多少個十年？
綠景白石洲舊改項目正式名稱為：白石洲沙河五村城市更新單元。項目南臨深南大道及白石洲地鐵站，東面毗鄰華僑城波托菲諾，東近沙河東路。
規劃方案顯示，沙河五村城市更新單元用地面積約48.01萬㎡，拆除用地面積約45.95萬㎡。改造後計容積率總建面高達347.96萬㎡，項目宣稱總建面約500萬㎡。若順利推進完成，綠景白石洲是目前深圳計容建面最大的舊改項目。其中住宅125萬㎡，商業、辦公及旅館業104.5萬㎡，商務公寓112萬㎡，公共配套設施6.5萬㎡，容積率約11.5，是個超大型綜合體。綠景白石洲也是深圳容積率最高最大的樓盤。
綠景白石洲項目規模龐大，還是個大型綜合體，首先必須開發銷售住宅，綠景才能轉動起這個項目。從規劃方案看，住宅僅占項目總面積的比例約為36%，還包括回遷房。現在深圳各類房產中，商品住宅才容易變現，是項目回收資金的關鍵。目前來看，項目商品住宅比例還是有點低，後期壓力巨大。
項目商業、辦公及酒店總建面約達104.5萬㎡，約占了項目總建面的30%。現在深圳的商業、辦公嚴重過剩，招租難，經營更難，銷售也是十分困難。建設超百萬規模的商辦建築，不但投資巨大，而且回升成本十分漫長。商辦物業無論是銷售還是運營，都十分困難。商務公寓也是難賣的物種，回款緩慢，項目商務公寓高達112萬㎡，商務公寓如此巨量，堪稱深圳單盤之最。若商務公寓若改成保障性住房，利潤也是極低。
也就是說，綠景白石洲，後期開發運營難度極大，不知道猴年馬月才能建完。若買了一期的業主，不知道要等多少年，項目才能全部完工。即使項目全程開發順利的話，中間要忍受漫長的施工帶來的環境污染（噪音、粉塵）、交通不便、購物不便等。
正因為綠景白石洲舊改難度極大、投資巨大，綠景曾出現財務緊張，「賣股求生」，引進戰投。
二
交通不便
一般深圳人印象中，白石洲緊鄰深南大道，交通很方便，但是綠景白石洲一期璟庭要除外。璟庭位於白石洲北部，在北環大道與深南大道之間。百度地圖測量，璟庭距離北環大道約800米，距離深南大道也是約800米，小區內步行至白石洲地鐵站約1000米，不太方便。尤其是深圳熱天多，步行這麼遠去地鐵站，汗流浹背。
在講究速度、效率的深圳，在地鐵密布的深圳，距離地鐵站最好在500米以內，即1華里以內。這才是大部分人能接受的日常步行至地鐵站的距離。
另外前面已經講到，綠景白石洲是超過大型舊改綜合體，預計開發時間要十年。項目建成前，步行範圍內，購物並不方便。
三
最高「握手樓」
綠景白石洲璟庭，占地面積為30568.31㎡，總建築面積為461180.21㎡，其中計容積率建築面積為336922.93㎡，容積率約為11.02。3萬平方米的土地上，建了30多萬平的居住物業（住宅+公寓），這麼高容積率的大住宅社區是頭回見！項目由3棟住宅、2棟商務公寓組成，其中住宅共計1257戶，公寓共計1489戶，將來居住人口勢必超密。這是深圳30萬㎡以上住宅樓盤中，容積率最高的！估計將是大型住宅項目容積率天花板！
有網友說，綠景璟庭是升級版的「握手樓」。綠景璟庭，住宅塔樓，高244米、74層，是目前深圳乃至全國最高、最密的超高層住宅，確實堪稱新一代「握手樓」。
璟庭住宅戶型為55-275㎡，跨度很大，有些紊亂。設計55㎡戶型，是宜居性差的表現，收割「小白」。主力戶型為110-180㎡三至四房，使用率極低。
璟庭商品住宅，東側是回遷房，對波濤菲諾湖景遮擋嚴重；西側是深業世紀山谷，對大沙河公園及名商高爾夫景觀遮擋嚴重。
由於規模超大、容積率超高，勢必導致舒適度超低，通風採光、私密性、電梯出行等，都讓人擔憂。一個住宅樓盤，超過1000套，一般是大社區了。試想下，一個組團，3棟住宅樓，就有1257戶，還有兩棟公寓1489戶，這得有多密？若住滿的話，這將是深圳人口密度最高的小區！住這裡會是什麼體驗？
對比以上，選擇買來居住的話小編這邊更推薦龍崗這邊
說起龍崗性價比最高、進度最快的項目，大家第一個想到的肯定是南約片區。針對南約首期這個項目大家的疑問可能很多，今天小編就跟大家詳細聊聊。詳情諮詢小周183，97，63，62，54。
（1）什麼是南約首期？
龍崗南約重點城市更新單元是「龍崗區政府」重點主導的一個舊改項目，項目匯聚深大城際線、惠鹽高速改造、工業上樓等市政工程，由於公建配套優先拆除的不定法則，所以政府在「惠深高速出入口」「深大城際線」市政工程上所征拆的房屋子，未來都將由中海來安置，優先賠付到南約重點城市更新項目首期，也就是「工業上樓」片區。
項目開發商：中海。已於2022年5月在寶龍街道辦事處見證下，正式委託深圳市海瀛城市更新有限公司對深大城際、惠鹽高速物業開展征拆工作。該部分物業拆除後，未來將賠付到南約第一期（首期回遷的條款在【拆遷補償安置協議】里有明確體現）
（2）首期回遷的位置確定了嗎？
首期是回遷到「工業上樓」項目的，但具體是哪個地塊並沒有確定。根據南約新城效果圖推測，楓葉 學校那個地塊可能性還是比較大的，當然咯，也沒有絕對排除是其它地塊。
（3）為什麼「工業上樓」項目能建住宅？
據官方公示，「工業上樓」項目里有30%住宅用地
（4）南約首期多久拿房？
南約首期預計5年內✅ 可以拿房。
該項目計劃今年9月完成專項規劃申報工作，明年啟動首期建設，拆遷補償合同上也有明確交付時間-「取得主體工程施工許可證之日起48個月內竣工交付」
（5）南約首期可以入手嗎？到底靠不靠譜？
關於這點，大家的顧慮基本都大同小異。有說「深廣贏」不靠譜的，說中海只是「前期服務商」，不是開發商，甚至還有人質疑這個項目的真實存在 等等，關於這些問題，小編今天在這裡做一個統一的講解，如果還有不明白的，
1: 深廣贏不靠譜？簽的合同無效？
其實早在中海進駐之前，深廣贏就已經啟動了南約的簽約談判工作，現在中海、深廣贏是合作關係，Z府這塊是知道的，也是承認的。合同上也有城市更新和土地整備局公章，所以合同有沒有效這點大家可以放心
深廣贏：舊改前期服務商，負責項目前期的簽約、談判、拆除工作，馬橋水二原址的和深廣贏旗下的「贏澤利」簽約。
公司背景：深廣贏在龍崗做的舊改項目超15個，其中包括積穀田、水一水二、馬橋、西湖塘、洋橋漢田、華盛二期、劉屋村、沙背壢、南澳楓南、下橫槓老村、黃閣坑大圍村、八村工業區、文合、三角龍、那裡文化創意園......
2: 中海只是前期服務商？
是的，這兩年深圳大部分的舊改項目都會公開招標前期服務商（建樓招標是實施主體）在此之前，深圳的舊改項目基本都是一張藍圖走到底，前期服務商和實施主體都是同一個開發商。而近2年由於深圳的舊改越來越多，所以把這兩部分做了一個詳細區分，兩者都實行公開招標形式，雖然同等分數線，前期服務商確擁有優先權，存股份公司也擁有決定權，這個就涉及到開發商和村裡的利益談判，後面競標的開發商到底是不是「陪跑」那就看具體談判了。
3: 項目真實性？5個字「官網隨便查」
2021年3月，深圳市龍崗區召開平方公里級重點城市更新單元和重點利益統籌項目推介會，推出「4+1」平方公里級重點更新單元和利益統籌項目。
2021年7月6日，中海華南（深圳）有限公司通過龍崗區政府公開招標，正式中標南約片區重點城市更新單元項目前期服務商，2022年5月，由寶龍街道辦事處見證，中海華南（深圳）有限公司正式委託深圳市海瀛城市更新有限公司對南約片區重點更新單元範圍內的深大城際項目物業開展征拆工作。項目計劃於2023年9月完成專項規劃，並於2024年首期動工建設
4: 如何規避項目風險？
買回遷房如何降低風險（1）對項目真實性、進度、規劃十分清楚（2）拆遷主體是否有實力（3）開發商是否有實力（4）原權利人真實性（5）找個專業的公司和人 幫你克服交易上的障礙,,,,,,
大環境如此，很多人其實一直糾結買不買房，甚至什麼時候買合適。其實在深圳，危機和機遇都是並存的。買漲不買跌是大部分人的思維，所有到最後 只有小部分的人能真正買到實惠的東西。關注我了解更多
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