每經編輯：畢陸名
人口崩盤、居民債務、全球升息、經濟衰退等多因素打擊下，韓國房地產也撐不住了。
韓國樓市曾是全球最熱的地區之一，此前房價連漲數年。過去5年，韓國房價整體漲了80%，2020~2021年最大漲幅超過40%，首爾更是超過50%，房價一度達每平方米15萬人民幣，高居全球第二。
據羊城晚報6月12日報導，韓國的樓市已連續跌了一年。最熱的首爾房價早已暴跌超30%，部分區域房價跌了40%，成交量更是暴跌70%。2021年8月隨著韓國央行開始加息，房價開啟了崩盤模式，首爾實際交易房價暴跌25%，部分社區更是跌了3-4成，跌幅達歷史之最。據《亞洲日報》報導，韓國今年公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價格較去年平均下降了18.63%，降幅創下歷史新高。
據中國基金報報導，5月3日，韓國房地產信息服務企業「經濟10000Lab」對法院登記信息進行分析，結果顯示，今年第一季度首次購房（包括公寓、聯排別墅、商務樓）人數達到6.8105萬人，創2010年開始進行相關統計以來第一季度的最低值。2021年第一季度，首次購房者數量達到了14.8961萬人，創下了歷史最高紀錄。然而去年第一季度降至8.7660萬人後，今年的購房者數量再次降至歷史最低值。
據澎湃新聞5月16日報導，韓國總統尹錫悅5月16日表示，本屆政府迅速解除上一屆政府對房地產施加的限制措施之後，韓國的房地產市場正在趨於穩定。據《首爾經濟新聞》報導，尹錫悅要求尋找房地產市場軟著陸的方案，有分析人士認為，韓國房價今年將觸底反彈，明年有可能恢復到去年1月的水平。在文在寅政府時期，韓國實施了多項房地產監管措施，以遏制房價上漲，但是效果不佳。他曾在卸任前6個月時表示，沒能控制房價上漲是其任期內最大遺憾。
暴漲暴跌背後竟因「租房」起
韓國狂熱到狂跌的背後，是一個有韓國特色的老故事——槓桿遊戲。
國君國際宏觀分析師周浩寫的一份研報稱：
韓國的房地產市場與其他主流國家不盡相同。在傳統的租房與買房之外，存在第三種方式——傳貰房，這是一種介於月租和所有權之間的選擇。在傳貰房租約最開始，租戶需繳納當前房產市場價值50%-80%（具體由合約雙方協議）的單一保證金，其後在整個租約期間無需支付其它租金。合約通常為2年，並可再續約兩年，房東需在合約期滿後退還所有押金。租約期間押金的利息收入與租戶無關，歸房東所有，房東可將其作為收入。
傳貰房作為韓國特有的產業，它是租賃和金融工具的「結合體」。根據韓國政府的統計口徑，傳貰房一方面是租戶與房東的私人貸款合約；另一方面，這也是一種金融工具，對於房東來說，租戶的存款可以作為抵押品，對於租戶來說，租賃的房屋也可作為抵押品，這可以在一定程度上提高租賃雙方的槓桿水平。
在2008年金融危機後，韓國央行大幅調低了基準利率，這推動了租戶對傳貰房的再度青睞。在低利率時期，一方面租戶可以通過銀行貸款用低於普通房租的成本住進同級別住宅；
另一方面，房東可以將收取的大額押金投資於資本市場，或者購入新的房產並以傳貰房的方式繼續出租。在這種方式下，租客節省了開支，房東增加了個人資產，即使利率較低，銀行業也通過龐大的業務規模獲取了不菲的利差收入。這樣一個三贏的局面推動了傳貰房在過去幾年間價格大幅上漲。
例如一個房產投資人原本可以用手中的10億韓元購買1套住房，但通過傳貰方式出租，他可以在簽訂購房合同後先出租這套住房，拿到8億押金後再向原房主支付房款。這樣1套二手房的實際支付金額只有2億韓元，10億韓元可以讓他購得5套類似的住房。然而，傳貰制度只適合於房地產的上升周期。通過傳貰制度購房的房主，必須用下一個租客的押金才能返還之前的押金。但隨著房價下跌，按比例得到的新押金已不足以償付原押金。
2021年8月之後，韓國開始了加息通道，特別是2022年3月份美國開始本輪加息周期以來，韓國為了防止美聯儲大幅加息使韓美利率倒掛幅度擴大，開始激進加息。
韓國首爾（圖片來源：新華社）
對租客來說，一次性交付大筆資金的成本越來越高，甚至將這筆錢存到銀行的利息收入也可能比租金還高，與其如此，租客當然不會再選擇傳貰房。
對房東來說，如果租客退租，房東拿著押金連環炒房，屬於典型的「短債長投」，這種資金錯配情況直接導致背負巨額房貸的房東，面臨巨大還貸壓力，要麼選擇賣房，要麼選擇跑路。
據羊城晚報12日報導，之前曾有媒體曝出，有炒房客靠著傳貰方式在首爾買了280套房子，最終由於槓桿加太多，資金鍊斷裂，引爆了一顆巨雷，房東直接消失，導致數百名租客畢生的積蓄頃刻之間化為烏有。但這都只是冰山一角。有專家預計，韓國今年還會發生更多、規模更大的傳貰詐騙，預計會產生1兆八千億元的損失。
不僅買房的普通人在槓桿中迷失，韓國房地產開發商的金融鏈條也面臨著崩盤危險。媒體援引調查指出，韓國30家大型建築企業中有11家的負債率超過200%。韓國銀行調查亦顯示，已有約36％的房地產上市開發商的營業利潤完全無法償還利息，韓國房地產已經陷入流動性危機。
同時，韓國金融研究院報告顯示，由於利率長期保持在低位，房地產影子金融（游離於銀行系統之外，不受健全法規制度限制的房產基金、信託和項目融資貸款等房產金融投資產品）已達到750萬億韓元，刷新歷史最高紀錄，比2018年末增加88.6%之多。
韓國央行：房地產貸款逾期正上升
據界面新聞6月12日報導，彭博6月12日消息，韓國央行行長李昌鏞提到儘管樓市在緩慢復甦，但房地產貸款逾期正在上升，要注意金融行業的風險。「從中長期來看，要與相關機構合作，找到平穩降低家庭債務槓桿的方式，以免金融失衡現象再度積聚，」李昌鏞周一表示。
韓國央行當前化解這一風險的能力可能會較為有限，更多的貸款和資產已轉移到不受央行監管的非銀行金融機構。他在講話中提到，這些替代機構的存款占比已超過銀行，並且高度關聯。
李昌鏞還談到了整體經濟狀況。他表示，鑑於核心通脹需要更長時間降溫，現在對通脹正在放緩抱有信心還為時過早。他指出，需要採取「複雜的政策措施」來應對經濟增長和通脹壓力不斷變化的格局，並補充道韓國央行需要為經常帳戶餘額和流動性適當水平可能出現變化做準備。
國際金融協會（IIF）5月底公布的數據顯示，今年第一季度，韓國家庭債務與國內生產總值（GDP）之比為102.2%，較去年同期的105.5%下降3.3個百分點，在34個主要經濟體中仍處於最高水平，並仍然是唯一一個家庭債務規模超GDP的國家。韓國央行去年持續加息，幫助韓國家庭債務在第一季度沒有進一步上升。從去年8月到今年1月，韓國央行將基準利率累計上調了300個基點，至3.5%。但由於新冠疫情的影響，一些家庭為了投資和生活而背負了沉重貸款，導致家庭債務與GDP之比很難大幅下降。
據央視新聞消息，當地時間5月25日上午，韓國央行宣布最新2023年韓國經濟增長預期，由此前的1.6%再度下調至1.4%。今年以來，隨著韓國主力出口產品半導體類產品出口的銳減等因素持續發酵，韓國經濟遭遇出口下滑、外貿赤字加劇等多重挑戰，包括世界銀行、韓國央行以及民間智庫等各機構紛紛下調韓國今年經濟增長預期。
據中新經緯6月1日援引韓聯社1日報導，據韓國產業通商資源部1日發布的《5月進出口動向》資料，5月出口同比減少15.2%，為522.4億美元。5月進口同比減少14%，為543.4億美元。貿易收支出現21億美元逆差，自去年3月以來持續15個月出現逆差。這是韓國1995年1月至1997年5月(29個月)以來，保持逆差第二長紀錄。報導稱，單月出口從去年10月起連續8個月同比減少，連續下滑時間創2018年12月至2020年1月以後的最長紀錄。單一品類中出口額最大的晶片表現乏力繼續拖累整體出口。5月晶片出口同比下滑36.2%，從去年8月起連續10個月負增長。
僅0.81，韓國生育率持續低迷
據央視新聞5月24日消息，據韓國統計廳24日發布的《2023年3月人口動向》報告，今年第一季度韓國的總和生育率僅為0.81，刷新了有相關記錄以來一季度生育率的最低紀錄，與去年同期相比減少了0.06。韓國的總和生育率自2019年第一季度降至1.02後，已經連續16個季度低於1。
2023年第一季度韓國的新生兒數僅有64256個，比去年同期減少了4116個，同比減少6.0%，也同樣創下了有相關記錄以來第一季度新生兒數量的歷史最低值。
此外，今年3月，韓國的新生兒數為21138個，比去年同期減少了1864個，這也是歷年3月新生兒數量的最低值。而今年3月韓國的死亡人數為28922人，隨著死亡人數超過新生兒人數，3月份人口自然減少了7784人，這是韓國自2019年11月起人口連續41個月自然減少。
韓國首爾（圖片來源：新華社）
與此同時，人口加速老齡化的現狀，正在困擾著韓國。
據第一財經6月6日報導，近日，韓國僱傭情報院的一份論文顯示，在韓國社會老齡化進程日益加速的情況下，老年貧困問題堪憂。該論文援引經合組織（OECD）2020年的數據，韓國老年人貧困率達40.4%，在經合組織成員國中位居第一，遠高於第二名美國（23%）和第三名日本（20%）。以2021年為準，韓國65歲以上人群的就業率為34.9%，同樣位居經合組織成員國之首，緊隨韓國之後排名第二的為冰島（31%），第三名是日本（25.1%）。同時，34.9%的65歲以上老年人就業率是當年OECD成員國平均水平（14.7%）的兩倍多。
韓國學者金允俊告訴記者，韓國老年群體就業率與貧困率均走高，這一現象在韓國並不難理解：一方面，韓國老齡化速度這些年在顯著加快，甚至有「跑步」進入超老齡化社會的趨勢，另一方面，與主要發達國家的老年人較早退休後享受老年生活相比，當前不少韓國老年人為維持生計仍從事低薪工作。
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