租房老是被房東欺負?一文說清房東責任,這些問題都應該讓房東付錢

黃驊司法 發佈 2023-12-22T13:02:14.138263+00:00

租房是大部分在大城市的打工人的常態,房屋租賃期間,就難免遇到一些問題,近日有網友提問:這段時間天天大暴雨,屋頂忽然就漏水了,找房東房東卻說,房子已經租給我,我有保護好房子的義務,出現任何問題都是我自己的事,這也對我太不公平了吧。

租房是大部分在大城市的打工人的常態,房屋租賃期間,就難免遇到一些問題,近日有網友提問:這段時間天天大暴雨,屋頂忽然就漏水了,找房東房東卻說,房子已經租給我,我有保護好房子的義務,出現任何問題都是我自己的事,這也對我太不公平了吧。

關於這個問題,房屋租賃和合同中,租客確實有不損壞租賃物品的義務,但這不意味著房東就可以什麼都不管,房東對租客也負有一定的義務。

房東有維持房屋適租狀態的義務

房屋適租狀態,是指出租人應當維持租賃房屋符合合同約定使用用途的狀態。

《民法典》第七百零八條 出租人應當按照約定將租賃物交付承租人,並在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。

適租狀態一般包括房屋系合法建築、產權清晰、能夠按照合同約定的用途使用等內容,除特殊情況外,承租人在使用期間,因第三人主張權利、房屋損壞等因素導致房屋喪失適租狀態的,承租人要求解除合同,一般應當予以支持。

維持房屋適租狀態具體可表現為房屋維修義務、保障出租房屋的安全義務和出租房屋權利瑕疵擔保義務。

房屋維修義務

房屋出現損壞影響房屋使用時,承租人有權要求出租人及時維修。

《民法典》第七百一十二條 出租人應當履行租賃物的維修義務,但是當事人另有約定的除外。

第七百一十三條 承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應減少租金或者延長租期。

因承租人的過錯致使租賃物需要維修的,出租人不承擔前款規定的維修義務。

第七百二十九條 因不可歸責於承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以請求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實現合同目的的,承租人可以解除合同。

結合這個諮詢,在沒有約定房屋損壞由你個人承擔維修責任的前提下,房屋損壞,負有維修義務的是房東。房屋因為連續暴雨而漏水,顯然是房屋質量問題而並非你的過錯。

如果房東一直不肯維修,你可以先自行維修後,向房東追償維修款。同時,你可以向房東主張減少租金或者不支付租金。

但這裡要提個醒,假如在簽訂租賃合同時,房東和租客有關於房屋維修的特殊約定,譬如:由租客承擔維修責任等,那如果房屋出現需要維修的狀況,就要由租客自行承擔了。

根據《民法典》第七百三十一條 租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同。

出租人一般是房屋的產權人或者管理人,應保證所出租的房屋質量符合居住使用的安全標準。即使承租人在簽訂合同時知曉房屋存在安全問題仍繼續承租的,如果房屋質量可能危及承租人人身和健康安全,承租人仍然有權解除合同。

如果因為房東的問題導致租客的損害,房東應當承擔侵權責任。

出租房屋權利瑕疵擔保義務

出租房屋權利瑕疵擔保義務是指承租人在訂立合同時不知道出租房屋存在權利瑕疵的,出租人應當保證出租房屋交付後不因第三人主張對出租房屋享有權利而導致承租人不能對出租房屋使用、收益的義務。

第七百二十三條 因第三人主張權利,致使承租人不能對租賃物使用、收益的,承租人可以請求減少租金或者不支付租金。第三人主張權利的,承租人應當及時通知出租人。

第七百二十四條 有下列情形之一,非因承租人原因致使租賃物無法使用的,承租人可以解除合同:

(一)租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押;

(二)租賃物權屬有爭議;

(三)租賃物具有違反法律、行政法規關於使用條件的強制性規定情形。

優先購買權的通知義務

這裡的優先購買權是指房屋承租人依據法律規定所享有的,在出租人轉讓租賃房屋時,在同等條件下優先於他人購買所租賃的房屋的權利。

素材來源:法律快車

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