老鄭打算通過「招拍掛」購置一塊工業用地自建廠房。但競拍時看到購置工業用地除了要支付購置土地方費用，還要交各種稅費；買了之後投資金額的要求。這又是什麼情況？
買前須知，工業用地的建設要求
1、投資強度
定義：項目用地範圍內單位面積固定資產投資額。
計算公式：投資強度=項目固定資產總投資（包括廠房、設備和地價款）÷項目總用地面積。
《工業項目建設用地控制指標》按照行業分類給出了固定資產投資強度的推薦值。但由於各地基本都會在指標上加碼，所以這個指標參考價值並不大。
PS：越發達的城市對投資強度要求越高。
比如，上海對工業用地的投資強度要求可以達到1000萬/畝以上；
而一般的地級市只需要200-300萬/畝就可以達標。
2、容積率
定義：項目用地範圍內總建築面積與項目總用地面積的比值。
計算公式：容積率=總建築面積（若建築物層高＞8米，則該層的建築面積按雙倍計算）÷總用地面積。
PS：一類工業用地的容積率通常不可低於2.0；
二類工業用地容積率1.0-1.5，建築係數≥40%，建築限高≤40米，綠地率≤15%；
生產工藝有特殊要求的工業用地容積率不得低於0.8。比如計算機、通信、電子設備製造業，容積率必須達到1.1（及以上）；而石油、煤炭、燃料加工業等對生產工藝有特殊要求的，容積率只需達到0.5即可。
3、建築係數
定義：即使用面積（項目用地範圍內各種建築物、用於生產和直接為生產服務的構築物占地面積總）占建築面積的比例。
計算公式：建築係數=（建築物占地面積+構築物占地面積+堆場用地面積）÷項目總用地面積×100%
PS：《工業項目建設用地控制指標》規定，一般性行業建築係數至少要達到40%（及以上），化工製造、金屬冶煉等個別行業可以放寬到30%（及以上）。
4、配套比例
定義：項目用地範圍內行政辦公、生活服務設施占用土地面積（或分攤土地面積）占總用地面積的比例。
計算公式：行政辦公及生活服務設施用地所占比重=行政辦公、生活服務設施占用土地面積÷項目總用地面積×100%（當無法單獨計算行政辦公和生活服務設施占用土地面積時，可以採用行政辦公和生活服務設施建築面積占總建築面積的比重計算得出的分攤土地面積代替。）
根據今年3月最新修訂的《工業項目建設用地控制指標》（2021版），工業用地行政辦公及生活服務設施用地面積≤工業項目總用地面積的7%，且建築面積≤工業項目總建築面積的15%，不得分割轉讓。
5、工業用地能否抵押貸款
可以貸款，工業用地屬不動產抵押中土地的一種，根據工業用地的分類和土地所有權來申請貸款。
可貸多少，銀行會對土地使用權價值及地上的建築物進行估價得出貸款具體金額。
PS：需要注意的是，若土地是集體所有，銀行一般只評估廠房建築物價值，土地價值可能不算在內。
6、工業用地能不能蓋住宅
不能，《土地管理法》第四條規定，國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。
因此工業用地上蓋住宅屬於明顯的違法行為，所建的住宅也是非法建築。若政府追究，開發商可能面臨補繳出讓金、交還土地使用權、罰款等處罰。
7、買完工業用地可以不建設嗎
看情況，但不建議這麼做。因為嚴重的話會被收回。
由於企業原因導致的閒置，根據《閒置土地處置辦法》第十四條規定：
① 未動工開發滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經本級人民政府批准後，向國有建設用地使用權人下達《征繳土地閒置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閒置費。土地閒置費不得列入生產成本。
② 未動工開發滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《土地管理法》第三十七條和《城市房地產管理法》第二十六條規定，報經有批准權的人民政府批准後，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。閒置土地設有抵押權的，同時抄送相關土地抵押權人。
PS：但在實際操作中，政府對收回閒置土地態度非常謹慎，處理方式也以靈活處置為主，包括勒令企業限期開發建設、用地置換等，反覆整改無效後才會考慮收回土地。
由於政府原因導致的閒置，根據《閒置土地處置辦法》第十二條規定，市、縣國土資源主管部門應當與國有建設用地使用權人協商，選擇下列方式處置：
① 延長動工開發期限，簽訂補充協議，重新約定動工開發、竣工期限和違約責任。② 按照新用途或者新規劃條件重新辦理相關用地手續。
③ 由政府安排臨時使用。待原項目具備開發建設條件，國有建設用地使用權人重新開發建設。
④ 協議有償收回國有建設用地使用權。
⑤置換置換其它價值相當、用途相同的土地。
關於錢，工業用地土地稅收和拆遷補償
1、工業用地涉稅問題
通常分為兩部分，出讓方和受讓方。
出讓方：
①營業稅：單位和個人受讓的土地使用權，以轉讓土地使用權取得的全部收入減去土地使用權的購置或受讓原價後的餘額為營業額，按照5%的稅率繳納營業稅。
②城市維護建設稅和教育費附加：以上述營業稅額為計稅依據，分別按照5%(納稅人在縣城、鎮的)和3%的稅率，繳納城市維護建設稅和教育費附加。
③土地增值稅：以轉讓土地使用權取得的全部收入減去法定的扣除額後的餘額為土地增值額，按照累進稅率繳納土地增值稅。
法定的扣除額：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用;與轉讓房地產有關的稅金等。
稅率：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。
為計算方便，可以通過速算公式計算：土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除係數(0、5%、15%、35%分別對應30%、40%、50%、60%稅率)。
PS：若稅務機關發現以上數據不夠真實，會要求對轉讓價格或扣除費用進行評估。
④企業所得稅：按25%的稅率繳納企業所得稅。
⑤印花稅：按產權轉移書據(合同)，所載金額繳納0.05%的印花稅。
受讓方：
① 城鎮土地使用稅：以納稅人實際占用的土地面積(平方米)為計稅依據，按一定的稅率（每個城市各不相同）按年繳納。
② 印花稅：按產權轉移書據（合同），所載金額繳納0.05%的印花稅。
③ 契稅：土地使用權的轉讓，以成交價格為計稅依據，按照3%的稅率繳納契稅。
2、工業用地的拆遷補償
① 土地補償：補償標準由各地根據當地工業地價自主制定。
② 獎勵性補償：對積極響應拆遷或主動放棄一些權利的企業給予一定的獎勵性補償。
③ 廠房重置成新價：廠房重置後再建所需金額（包括不可移動的裝修附屬物、機器設備等）。
④ 停產停業損失費：企業（預期）利潤損失、違約損失、財務成本（成本利息）等。
⑤ 搬遷運輸補償費。
⑥ 其他額外約定的補償。