作者 | 夏心愉
出品 | 愉見財經
說來有意思，在一個多月前，我曾起過一個專題叫「房貸觀察」，當時發了上集，給自己挖了個坑說很快會出下集。下集寫什麼呢？是想寫我一個朋友從2月份開始就在搞「騰籠換鳥」——用過橋資金墊上按揭房貸提前還款以後，再貸經營貸（房抵經營貸）還上過橋資金。
我當時為什麼會知道這破事兒呢，因為他第一次找我，是想讓我幫忙疏通銀行關係，同意他提前還房貸。據說他自己去銀行申請的時候，被人家支行用「三板斧」給砍了回來，灰溜溜。
這經典「三板斧」就是：沒額度、沒權限、違約金！
你們別誤會，「愉見財經」是胳膊肘拐銀行的呀，我這都知道他想違規搞經營貸了，肯定是沒有幫他的了。不過他跟支行軟磨硬泡也是挺有耐心的：沒額度就排隊等額度，求插個隊唄；沒權限就求你找有權限的給批一批；違約金那就照單接受吧。
他可能覺得「捨不得孩子套不住狼」吧，畢竟違約金+過橋費用+中介費用+殼公司費用，加到總，似乎也比他換個貸款能省下的利息要少。
然後呢，我這不是拖延癌晚期，一忙就忘了給你們填下集的坑了嘛，這兩天總算忙完了跑來正要動筆寫他的故事，哎，你說巧不巧，他又找我幫第二個忙了：這次是！他的經營貸，批到一半批不下來了！
這孩子都捨出去了，狼沒套成。
我這下集，拖著拖著，劇情突然還加戲了。
這過程中發生了什麼呢？原來啊，監管火眼金睛早就發現了其中貓膩，對於這種置換行為下預警了。銀行呢，表面上說是採取更嚴格的經營貸審批流程，但他的那家銀行實際操作其實簡單粗暴也聰明得很，就是——
只要你是剛剛還上房貸的，來申請經營貸，一律不批！
我順著他的線索又去查了查，發現了銀行防「騰籠換鳥」這事兒，操作手段還真多。
對於「騰籠換鳥」的上半段，提前還按揭，比如有銀行直接把App上申請提前還款的通道都給關了，有什麼請來行里說；以及，有的銀行會上收一些支行的權限。
對於「騰籠換鳥」的下半段，貸出經營貸，據說有銀行上收了支行的經營貸審批權限，收到分行去了。當然更多的銀行是，加強對經營貸、消費貸這類貸款的貸前中後審查，包括嚴查資金流向。所謂，落實主體責任，圍繞授信調查、授信審查審批、授信後管理、第三方機構業務合作等各個環節排查風險。
所以啊，我也不知道我那朋友經營貸最後沒放下來，算幸運還是倒霉，因為像他那銀行查那麼緊的，弄不好貸款就算放下來了，查查你剛還過按揭，再查查你這公司主體都是新設的，或是查你公司的流水、開票繳稅、員工社保之類都不正常，還查查你的貸款資金流向也不太正常，都有可能提前收貸。
其實吧，經營貸、消費貸這類貸款禁止流入樓市，規定是一以貫之的，也是老生常談的。
大道理是，大家都正直一點，別搞貓膩就免得麻煩，你需要貸款到底是用來幹嘛的，就申請哪一種貸款，不然就是挪用貸款了啊。
近階段經營貸是便宜，銀行是讓利，可這不是給你用來買房或置換房貸的，那是讓利給實體經濟、給小微企業們真正去做經營的，比如需要錢進進貨之類的。銀行又不傻，空子自然是不想給人多鑽的。
但是呢，你說經營貸有沒有流入樓市過，從單個的案例來看，肯定也不少。其實銀行查得嚴不嚴，給了多少鬆緊度，他們自己是有一把尺子的。你說你要經營貸，那你公司到底有沒有正常運作啊，有沒有正常的流水啊，有沒有正常進項出項開票繳稅啊，有沒有辦公場地啊，有沒有給員工繳社保發薪水啊……這一整套你要長期全套造假，也是很麻煩的吧？
再來，像以前，一般都是樓市一上漲，銀行就會嚴查經營貸違規流入樓市了，那麼很簡單，查查你過去三個月里有沒有購房記錄，就出來了呀。像這次，是出現了大量的按揭轉貸經營貸，那也很簡單，查查你有沒有按揭，有沒有還按揭，不也出來了麼？
所以別自作聰明鋌而走險。有人可能是會遇到某個階段銀行查得松，畢竟基層行也要做業績完成KPI的不是麼。我也聽基層銀行員工私下悄悄說過，說從貸款風險來講，首先，反正是有房產抵押的經營貸，其次，他個人覺得借款人偷偷拿錢去買房了，可能反而比那些真拿去經營小企業的，風險要低……
咳咳，打住打住，言歸正傳啊。對借款人來說——銀行之前查得松，不代表一直查得松，更不代表他真查不出了。緊起來，貸款放下去了都能把你叫過去補材料，補不出來都能被收貸。更何況，不是所有經營貸都可以批出10年20年的吧，那些期限短的，這經營貸到期還會遇到續貸麻煩。
最後一趴，說說我這朋友，最初是如何被中介誘騙，打出了什麼「如意算盤」吧。
他呢，按揭房貸上車價的確是有點高了，二套房5.25%了，近階段銀行的小微企業房抵經營貸差不多能給到3.5%左右的利率，而且還有無還本續貸的服務。這一來一去，他就覺得有利可圖，動起了歪腦筋。
騷操作怎麼進行呢？
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第一步，準備階段，先去求銀行同意他提前還按揭貸款；中介「服務項目」還包括幫他註冊一個新公司，或是更建議他選擇騰挪來一個殼公司，中介可以安排，只是要一筆錢。（「愉見財經」註：足可見這背後都有一條龍灰色產業鏈了。）
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第二步，他是通過中介找了第三方墊資過橋的，本來滿打滿算中間最多也就十多天需要墊一下，就去把按揭貸款給還了。
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第三步，拿已經還清貸款的房產做抵押，申請經營貸。（這人就卡在這一步沒成功了，本來好端端的家庭財務，現在都快陷入高利貸迷局了。）
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第四步，本來假設經營貸到帳了，他還得躲避銀行資金用途的追查，錢到帳是不能直接去還過橋款的，還得倒騰幾道帳再去還錢。
我這朋友在過程中的問題，還有一個細節。其實，這中介夠狡猾，安排還按揭和申請經營貸幾乎是同時操作的，如果經營貸這頭從一早就被告知沒戲，也並不會開始操作過橋墊資的流程。當然據說，這也是為了保護他們自己長期合作的過橋資金的安全。
倒霉就倒霉在，他接觸的那銀行的政策是上個月突然收緊的，這才有了今天的故事，這人呢也算是活該了，偷雞不成蝕把米，還得想辦法到處借錢填過橋的窟窿。
唉……
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