這段時間，房企的年度財報陸續發布，透過數據不難發現，地產的競爭格局已經發生巨大變化。行業又一次走到分岔路口，以規模論英雄的時代徹底過去，衡量房企競爭力的指標也發生了變化。新的遊戲規則之下，一批地產潛力股正在加速形成……
土儲規模不再代表潛力
土儲質量才是
過去，土儲通常被視為衡量房企潛力的核心指標。土儲規模代表著房企未來的發展規模。
然而，隨著樓市進入平穩階段，房價增速放緩甚至橫盤或下跌，部分城市新房去化慢、去化難，土地持有成本遠高於增值速度。
房企手上的土儲面臨著價值重塑，質量一般的土儲，不僅不能構成房企潛力，反而可能成為拖累。
這也是為什麼，房企紛紛調整投資策略，扎堆地向高能級的一二線城市集中。
以碧桂園為例，眾所周知，碧桂園曾有「三四線之王」的稱號。去年，碧桂園積極參與一二線城市的土拍，並且嘗試在北京、南京、倉泵度、杭州、合肥等城市拿地。
從2022年業績說明會透露的信息來看，碧桂園的投資重心已經開始轉向一二線，據管理層稱，碧桂園將逐步提高一二線城市投資額和土儲占比。「計劃用3到5年的時間，將公司一、二線對三、四線的貨值比例提升至1:1。」
高能級城市的項目，雖然利潤比較薄，但去化有保障，大部分不需要擔心現金流問題，符合當前房企求穩的心態。
不過，高能級城市這碗飯，不是誰都能吃。
一方面，土拍回暖之後地價抬升。近期一些熱點城市土拍重現幾十家房企爭奪一塊地的熱鬧場面，優質地塊的溢價率也隨之走高。
另一方面，一二線城市改善需求突出，產品也更為成熟。隨著市場競爭加劇，房企的產品力服務力及口碑都將面臨考驗。
這就意味著，房企想在熱點城市立足，將不得不面臨極為殘酷的競爭。
另外，不難發現，當前房企對地塊的利潤指標控得非常嚴，基本都秉承著寧可少拿也不錯拿的原則。
以龍湖為例，為確保周轉率和利潤率，保證盤面安全性，去年龍湖龍湖新增土地主要集中在一二線高能級城市，並且新獲取的60%以上地塊都為零溢價獲取。
今年，龍湖也嚴格堅持「拿地毛利率高於20%，歸屬股東的淨利率不低於12%」的拿地紀律。
龍湖的管理層強調，不一味追求規模和排名，相比之下，龍湖更加注重交付品質、回款質量及利潤率。
從速度與規模至上
到穩健與質量第一
這一輪的行業洗牌中，出險的房企幾乎無一不是近些年擴張較為激進的。隨著「大而不能倒」的神話破滅，房企意識到，僅有速度沒有利潤，僅有規模沒有安全的發展模式行不通。
追求穩健與質量，成為行業共識。
在2022年業績發布會上，綠城中國管理層就表示，公司經營思路進行了大調整。在經歷了2019年到2021年的全面提速，2022年全面提效之後，今年乃至以後，綠城中國要轉成全面提質。
房企發展提質，關鍵在於提高盈利能力，實現穩健、可持續的發展。
從近期房企披露的年報也不難發現，利潤率已經成為房企最為重視的硬性指標。
這兩年，很多房企遭遇規模和利潤的雙重滑坡。而少數保持增長的房企也面臨著增收不增利的困局。
這些房企大多聚焦高能級城市，而高能級城市的新房因限價存在，溢價空間極其有限，房企想要提升盈利能力，不得不從管理著手，向管理要效益。戳我，實現成本精益化，管好成本不失控
比如，
區域整合，砍掉盈利能力差的區域，將資源集中到優勢區域；
嚴控費用支出，減少外包，能自己乾的絕不假人於手；
對人才團隊進行大洗牌，打造精幹團隊，提高人均效能；
……
明源君認為，房企「提質」還有一個狹義的內涵，就是提升產品品質。這也是衡量房企競爭力及發展潛力的核心指標。
產品主義全面回歸
產品力成房企核心競爭力
「清華北大不如膽子大」，這句話曾在地產行業流傳甚廣，借用來形容此前十年的地產行業也很是貼切。
行業沖規模階段，曾誕生過多家黑馬房企，三年翻倍，五年兩倍都是家常便飯。許多曾經默默無聞的中小房企，憑藉著高槓桿快周轉模式快速出圈，成為被人羨慕的行業新貴。
然而，隕落的速度也如同擴張一樣迅猛。
相比之下，一些規模不大，步伐平穩的房企，卻憑藉著紮實的功底一次次穿越行業周期。
以去年數據為例。去年房企的銷售分化再度加劇。
一方面，地產項目去化率普遍下滑，更有大批項目陷入滯銷困境。
而少部分房企的項目卻依然保持熱銷。
以仁恆置地為例，仁恆置地全年在上海、蘇州、南京三市推出的5個項目，累計去化率均高於85%，其中有兩個項目去化率達到100%。其所代建的項目加推當日去化率也都達到85%以上。
另一方面，去年全國百城新房價格累計下跌0.02%，很多房企採用降價讓利的方式加速出貨。
而少數房企的銷售單價卻再創新高。
比如濱江集團已連續兩年穩居房企銷售均價top1，去年銷售均價高達4.7萬元/平方米。
仁恆置地銷售均價也創下歷史新高，達到4.74萬/平以上，較2021年提升了48%左右。
越秀地產的年度銷售均價也再度攀升，首次突破3萬元/平方米。
這類房企的共同點之一，都是擅長做改善型產品，在大本營擁有較好的產品口碑。
以濱江為例，在其他房企紛紛陷入減配降檔，甚至交房難產的情況下，濱江憑藉著對本地客群的精準把握、高效的內部管理、成熟的供應鏈以及標準化的產品體系，依然保持著較為穩定的出品，獲得了購房者的信任和支持，反過來也保證了其產品的去化率和高單價。
產品力，對房企而言越來越重要。
正如萬科總裁祝九勝所說的，一個項目回款額、回款率都相當不錯，表明給業主、消費者提供的性價比是不錯。回款額越多、回款率越高，融資成本就會越低。
可以說，地產新階段產品力是房企的核心能力。保去化、促回款、降低成本、提利潤，促使房企的經營活動形成良性循環。
開發業務不再是唯一
經營服務業務的地位在上升
多年來，住宅開發被視為房企核心業務，而經營服務業務（如酒店、寫字樓、長租公寓經營管理等）通常被認為是「錦上添花」的存在。
這一認知，在最近兩年被徹底刷新。
過去一般認為，持有經營性不動產太重，且來錢太慢，投資回報率低。而快周轉的住宅開發不僅來錢快，回報率還很高。
然而，隨著政策環境和市場環境的急劇調整，經營服務類業務已呈現強勢逆襲的態勢。
背後最關鍵的推手，就是融資渠道的開放。
一方面，隨著各類融資工具不斷完善，如REITs、不動產私募股權基金出台，經營性業務「投、融、建、管、退」的閉環形成了，不動產投資有了明確的退出渠道。
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另一方面，開發業務的利潤下滑，風險上升，與經營服務類之間的收益差距不斷縮小。
而且，如果拉長時間來看，經營服務類的投資回報率遠遠高於開發業務。
業內諸如龍湖集團、華潤置地、萬科集團等在經營服務類業務布局較早的房企，已經熬過了「交學費」的階段，開始享受前期投資帶來的穩定收益。
以龍湖為例，去年龍湖經營性業務收入236億元，經營性利潤占比為27%，成為龍湖可持續發展的重要貢獻源。
其中，兩個運營航道（商場和長租公寓）依靠投資性物業的運營租金收入，實現75%的平均毛利率。
這一數據遠高於開發航道。
經營服務能力不僅是房企穿越這一輪行業周期的重要武器，更是房企未來押寶的籌碼。
萬科就明確提出，行業再也回不到對住宅開發過於依賴的階段，對大企業而言開發、經營、服務並重是必然的選擇。
龍湖管理層更是直接官宣了新的目標——未來5年以內，龍湖集團非地產開發業務利潤占比將在50%以上！
小結
明源君認為，隨著行業規則重塑，地產未來的走勢其實已經明牌了。
房企想依賴舊路徑重回巔峰已經不可能了。行業分化還將進一步加劇，雖然現在斷言哪家房企走得最遠言之尚早，但可以確定，有2類房企有希望走得穩、走得遠：
住宅開發進入拼產品時代，以產品力見長的房企，可以憑藉過硬產品和優質服務繼續走下去；
運營服務能力見長的房企，迎來了屬於自己的時代。他們具有盈利能力強，穩定性高的特點，最有可能成為行業新的攪局者。
期待看到更多新的地產千里馬誕生。
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