一季度樓市成交大多來自疫情期間積壓的需求，持續性待評估。
中房報記者 李葉 北京報導
毫無疑問，瑞麗這座地處雲南省西部的邊陲小城正迎來全方位的復甦。
從4月13日起，瑞麗就進入了一年一度的潑水節，連休4天的狂歡模式讓瑞麗登上各大社交平台的「熱搜榜」，也引發網友「能推廣到全國嗎？」「我是精神瑞麗人」的羨慕之聲。
大批的玉石商、淘金者、旅遊客再次湧入瑞麗，讓這座小城迎來了久違的熱鬧和繁華。很少有人去回想，就在1年以前，瑞麗還面臨著支柱產業的冰封和大量人口的逃離。
「疫情3年，瑞麗因為特殊的地理位置，經歷了數次『封城』，珠寶翡翠行業受到的衝擊非常嚴重，經常停擺，快遞業和旅遊業更不用說。」瑞麗當地玉石行業從業者琳琅向中國房地產報記者表示，現在，隨著疫情政策調整和通關恢復，我感覺一切正在回到原有的軌道。
生活回歸正軌，也給樓市重振增添了助力。
「開年後的幾個月，諮詢量、帶看量和成交量都明顯提升。」瑞麗當地的房產經紀人穀雨向記者介紹，購房客里翡翠商占大半，剩下的才是本地剛需和少部分旅居的。
瑞麗當地一名新房代理人也告訴記者，現在一天帶看4~5組客戶是正常的，成交也比較爽快。除了常住的外地生意人和本地剛需客戶外，也有想旅居的通過抖音帳號來諮詢的。
一組數據印證了他們的說法。
日前，認證主體為「中共瑞麗市委員會宣傳部」的微信公眾號「掌上瑞麗」發布的數據顯示，「2023年一季度，瑞麗市新建商品房成交面積69762平方米，同比2022年一季度成交面積22854平方米，增長205%，呈現出全市新建商品房銷售大幅增長的勢頭。」
不過，與成交量的攀升不同，瑞麗的房價仍在低位。
「疫情期間，瑞麗的房價與疫情前相比已下滑50%水，雖然現在熱度上來了，但是開發商還是比較謹慎的，沒有貿然漲價，優惠也比較多。」雲南一知名房地產代理機構的工作人員飛鴿介紹，對於自住來講，目前價格很合適，但作為投資就需要再慎重些。
「翡翠之城」的失落
在接聽購房諮詢電話時，飛鴿會不自覺地問一句，「您是來做翡翠生意的嗎？」
他告訴記者，這是一個慣性思維，因為瑞麗有一大半新房是被翡翠商買走的。「玉石翡翠貿易和旅遊是瑞麗的支柱產業，翡翠商在這裡賺錢，也在這裡消費，與這裡的經濟息息相關。」
作為中國對緬甸的最大內陸通商口岸，臨近翡翠原產地緬甸的瑞麗，因翡翠邊貿而聞名，也是國內最大的玉石交易市場之一。從人口、貿易往來、產業結構來看，瑞麗幾乎都與玉石翡翠市場緊緊地結合在一起。有數據顯示，瑞麗市75%的GDP來自第三產業，其中主要來自珠寶翡翠行業和旅遊業。
瑞麗市委宣傳部提供給媒體的數據顯示，疫情暴發以前，在瑞麗市場監管局註冊以珠寶為主體的商戶共計11341戶，加工銷售等環節從業人員7萬餘人，從事直播銷售人員近4萬人；2020年，僅瑞麗珠寶翡翠直播行業交易額就突破百億元人民幣。
翡翠的經濟效益也帶來了人口的流入。根據第7次人口普查的結果，瑞麗本地常住人口是26.76萬。但因為有大量外來人口來做翡翠玉石生意，因此瑞麗的流動人口約有40萬~50萬。
瑞麗翡翠行業從業者柏科在接受記者採訪時直言，疫情以前，除了國內的人，還有許多緬甸人來到瑞麗務工，因為人多，當時的用工成本就很低，賺得也就多些。
根據數據，截至2019年6月，共有59747名緬甸籍人員持合法證件在瑞麗市經商或務工，其中2.98萬緬籍人員持有效期內的《雲南省邊境地區境外邊民臨時居留證》居住在這座城市。
由於地處邊陲，邊境線缺乏天然屏障，頂著「外防輸入」壓力的瑞麗在疫情期間中扛下十餘次封控管理，為全國疫情防控作出了巨大貢獻的同時，也在經濟上遭受了巨大打擊。其中，人口的流失也備受關注。
「疫情給翡翠生意帶來的打擊非常大。」柏科說，我都不記得經過幾次封控了，直接的影響就是店面沒法開，網上賣貨，快遞也發不出，不少同行都離開了。
琳琅也有著類似的感受，當時，每次解封完，都能感覺夜市上的商家和買主少了一些。
據媒體報導，瑞麗一位政府官員2021年曾就人口流失問題回應稱，瑞麗常住人口從50萬下降為10萬有些誇張，20萬還是有的。
2022年4月18日，瑞麗開展的全員核酸檢測數據顯示有192134人受檢。在1年之前的2021年4月13日，全員核酸檢測時共檢測381163份。也就是說，1年的時間，瑞麗的人口淨流出近20萬。
支柱產業近乎停擺、人口的外流，對於瑞麗的樓市的衝擊也是巨大的。
「生意做不下去，不僅沒人買房，許多翡翠商離開前會選擇將房產拋售。」穀雨告訴記者，疫情前的一段時間，瑞麗房價基本在6000元/平方米以上，地段好的則高些。疫情期間，這個均價一度降到4500元/平方米。
價跌的同時，成交量也開始逐年下滑。
在德宏州房地產行業協會發布的「德宏州房地產市場交易情況」中，瑞麗2019年一季度的新建商品房成交面積約為11.83萬平方米；到2020年的一季度，瑞麗新建商品房成交面積約為6.66萬平方米。
根據「掌上瑞麗」近日發布的數據，2022年瑞麗市新建商品房成交面積僅有約2.29萬平方米。2020年1月至2022年12月，瑞麗新建商品房嚴重滯銷，庫存量快速攀升，商品房可售面積由2020年的136.75萬平方米上升至2022年的180.05萬平方米。
迎接復甦
壓力最大的時期，瑞麗在想盡一切辦法恢復經濟。
2022年，瑞麗市成立6個由市黨政主要領導組成的產業招商組，赴外開展招商活動14場次，聘請26名「招商大使」，會見150餘家客商，累計簽約項目29個，協議資金112.02億元。截至11月底，省外投資到位資金41.84億元。
2023年1月8日，關閉1012天的瑞麗口岸恢復全面通關；4天後，瑞麗口岸國門廣場迎來首個雲南省外旅遊團。
瑞麗再次活躍起來。
據瑞麗市文旅局統計，瑞麗市在2023年春節假期期間接待遊客37萬人次，同比增加2142.5%。
許多曾離開的珠寶翡翠商人也在春節期間回流，琳琅告訴記者，有近3年時間沒見過這麼熱鬧的場景了。
不過，她也認為，這跟疫情前最熱的時候比起來仍有些距離。而且瑞麗不是一個純粹的旅遊城市，不能靠遊客來賣玉石翡翠，現在網際網路的銷路更重要。
「珠寶玉石是當前瑞麗恢復最快的產業。人氣復甦是一個開始，有人氣就有發展機會。」瑞麗市發改局局長寸宏得在接受媒體採訪時說。
1月下旬，瑞麗出台穩增長24條政策措施，引導經營主體加速「回流」。措施包含促進房地產市場快速回暖；扶持提高建築企業市場競爭力；鼓勵、規範夜經濟；繼續實施稅收優惠政策；擴大就業、鼓勵創業；減免國有資產類經營租賃費用；充分利用旅遊資源、快速恢復旅遊經濟；支持規上工業發展；支持外貿企業發展；指導珠寶玉石直播規範發展；加大金融支持力度；提升出入境服務水平。
各方努力下，瑞麗的復甦之路來迎來「高潮」。
根據瑞麗市工業與生物科技局副局長左雲鵬2月初給出的數據，當時當地每一個珠寶基地回流的人員約占30%，有約8萬人相繼回到了瑞麗開展珠寶經營活動，其中直播相關人員接近3萬。
4月13日，瑞麗進入一年一度的潑水節，連休4天的狂歡模式讓瑞麗登上各大社交平台的「熱搜榜」，也引發網友「能推廣到全國嗎？」「我是精神瑞麗人」的羨慕之聲。
潑水節的狂歡吸引著全國各地的遊客慕名前往，瑞麗市中心的多個酒店也因遊客數眾多，連續滿房。與此同時，瑞麗姐告第二屆國際免稅購物節也正在舉辦，泰國、越南、緬甸、韓國、寮國、加納、歐美等國家和地區的1000餘種特色產品參展。
樓市修復
隨著瑞麗經濟與生活的復甦，瑞麗樓市也進入修復階段。
2022年5月，瑞麗市7個省級督導「爛尾樓」項目全部復工，實現清零。
在政策端，穩增長24條政策措施還提出，促進房地產市場快速回暖，支持剛性和改善性住房需求。對在2023年1月1日至6月21日期間，購買瑞麗市新建商品住房的（不含車位車庫、儲藏室），並完成商品房網簽備案及取得契稅完稅憑證的購房人，給予所繳納契稅額50%的一次性購房補貼，單套住宅補貼限額不超過2萬元。支持在市內投資興業的外籍人員，購買符合實際需要的自用、自住商品房。
修復成效正在顯現。
「掌上瑞麗」發布的數據顯示，「2023年一季度，瑞麗市新建商品房成交面積69762平方米，同比2022年一季度成交面積22854平方米，增長205%，呈現出全市新建商品房銷售大幅增長的勢頭。」
「實際上，新房、二手房的成交量都增長了不少，租房的客戶也明顯增多。」穀雨也向記者介紹，我現在的房源大多是3室以上的大戶型，環境地段也不錯的，這些都符合翡翠商的喜好。
不過，多位當地地產從業者也表示擔憂，「一季度的成交大多來自疫情期間積壓的需求，持續性待評估。」
另一方面，即使在增長205%的情況下，瑞麗今年一季度的新房成交數據較疫情前的2019年一季度仍有較大差距。
從成交價格上看，瑞麗樓市也仍在低位。
「開發商還是比較謹慎的，沒有貿然漲價。開年後，不少樓盤都在搞優惠，首付20%、一口價、買房送車位等活動都有。」飛鴿介紹，對於自住來講目前價格很合適，但作為投資，就需要再慎重些。
飛鴿表示，因為瑞麗的城市屬性與昆明和西雙版納不同。「昆明是雲南的省會，教育、醫療都是最好的，房產的投資回報比較高，開年之後，當地樓市『量價齊升』；西雙版納最近很火，旅居屬性非常強，成交火爆，價格也已小幅度上漲。」
「當前，瑞麗樓市還有一個利好的期許，就是在修的『泛亞高鐵』。『泛亞高鐵』開通後，瑞麗將直接通往緬甸的首都仰光。」但在飛鴿看來，這一「概念」能給瑞麗樓市帶來的影響也有待評估。
（文中琳琅、穀雨、飛鴿、柏科均為化名）