在整個房地產項目開發的流程中
無論是強排還是方案設計、施工圖設計
都是在協調各政府部門
在法律法規允許的條件下
與各部門博弈儘可能的
在合規的情況下
使項目成本降低的同時收益更高
而從項目設計開始報規報建就貫穿始終
與項目建設程序緊密結合
所以在項目設計時
每個階段應遵照規範循序漸進
最終才能更加高效的完成項目
文末附住宅小區修規強排報規報建資料合集
強排階段
住區規劃強排的目的是設計單位在一個項目拿地前為甲方估算這塊地的成本和利潤率。
與方案設計不同，這個過程中最重要的是在規範及用地限制的條件下，找到經濟效益最大化的布局方式，所以在這個過程中要有足夠的分析把控能力。
在強排部分通常有這幾個階段。
強排前期分析階段
從貨值的構成來看，規劃設計階段對項目總貨值起著決定性的作用，所以說相關人員需要在前期儘可能的搜集地塊相關資料。
強排設計中的影響因子，主要包括土地價值、規劃條件分析、以及市調分析幾個方面。
設計人員需要從這三個方面進行分析，根據對影響因子的分析，進行不同產品和業態的配置，確定產品配比，實現貨值最大化。
接下來結合分析出的居住價值，再加上消防通道、登高場的考慮，地上部分大概就基本成型。
在宏觀層面上指的是目標地塊所處的區域價值，包括人文環境、與交通樞紐的可達性，與各大商圈、公園景點等城市節點之間的距離。
中觀層面是地塊的周邊價值，包括商業、教育、醫療配套資源是否齊全，有無公園、城市綠地、是否有公交站點及地鐵站等。
微觀層面上要具體分析項目地塊的地形、尺度、形狀是否規整、地塊內部的資源等。
強排產品排布階段
首先，土地價值方面主要從地塊的居住價值和商業價值兩個方面去分析。
一般來說，地塊外部的優質景觀資源比項目內部人工的景觀給項目帶來的溢價程度要高。
所以說項目周邊的優質景觀資源等因素影響了地塊的居住價值。
而道路類別、人流量等因素影響著地塊的商業價值。
我們需要對這兩個方面的地塊價值進行基本的判斷，推敲地塊內合適的商住比、出入口，居住價值等。
接下來就是規劃條件。
一般來說，根據用地紅線及周邊環境進行建築、地庫退距，在控制線以內，儘量貼臨控制線進行塔樓、裙樓布置，以便形成四周圍合的完整居住空間。
同時在市場經濟作用下，充分用足經濟技術指標，是取得項目貨值最大化的前提和關鍵，其中包括兩個方面的內容，一是建築容積率，二是建築密度。
在做強排方案時，一般都會用足地塊容積率，從而追求地塊內更大的利益。
然後再對給定的容積率進行分解，從而實現在同一項目中不同的產品形態，進而得到更大的總貨值產品。
建築密度方面，因為親地樓層產品具有較高的溢價能力，對於開發商來說建築密度的損失相當於浪費了一個優質的溢價空間。
所以在強排設計過程中，也會儘量做到最大建築密度，充分挖掘底層產品。
再加上通風、採光、消防、衛生等因素就可以大致確定塔樓布置。
最後結合客戶的定位和需求、同區域內相關競品的分析、市場主流的產品分析等，確定最終的產品排布。
最優方案深化
對多方案布局的產品貨值進行經濟指標和貨值預測後，選出力推產品組合，以進行方案深化。
如果強排方案做的好，是可以在此基礎上進行方案深化，由此推行報規報建。
項目報規報建
報規報建具體涉及什麼？
整個報規報建過程中主要涉及到土地、規劃、施工三個方面。
在此過程中需要協調消防、市政、園林綠化、教育、交通、人防等部門對方案設計相關部分進行審核修改。
總的來說報規報建是一個系統性工程，需要進行全過程控制，方可使房地產開發過程得以順利進行。
報規報建與項目設計的關係
報規報建實際上穿插於整個項目流程中。
設計人員剛接到項目時常常困惑於該如何去做，才能合乎報審與方案設計程序，不至於因為報審流程不符合規定而導致方案推翻重來。
我們需要了解各個階段要求的內容與側重點是不一樣的。
但是它們又有普遍的規律，那就是由概念到實施、由淺入深、由方案圖紙到施工圖紙。
以建築設計為例，建築設計階段分為方案設計、初步設計、施工圖設計。
在此過程中，設計方需要配合甲方的需求、根據規範的要求進行不同階段的方案設計工作。
從報審不同的階段，研究探討建築設計工作在每個階段需要提供的成果資料，從而能夠給新的項目從立項到實施提供借鑑。
報規報建的每個環節需要設計方案的深度是不同的，有的需要面積指標和規模，有的則需要總圖，有的需要有全套的平面、立面、剖面圖。
而最終的報規文本涉及到將來的規劃驗收，各地對文本內容要求也不盡相同。
遵循報規報建的重要性
報審程序和設計階段需遵循上述規律，一步接著一步進行。
有關人員在規劃用地條件限制(綠地率、建築規模、容積率等) 的基礎上，要明確最終設計方案以及審圖工作，嚴格控制方案對城市各方面的影響，防止方案設計方向偏離規劃條件。
有的項目已經到了施工圖階段，但容積率、綠地率等出現問題，或面積與報規不符，超了預期，就要重新申報。
有的是後期圖紙調整大，最終的預算超了投資，前期的程序需要重新報審。
這些都可能對測算造成影響，甚至造成項目虧損。
所以在項目設計過程中，切不可本末倒置，為了追求某個階段的進度，忽略最開始報規要求，造成成本的浪費。
最後，小編為你帶來了近兩年內大院的強排方案合集以及報規文本資料合集。
在如今項目需要「搶」的環境下，高效率是能夠獲得甲方青睞的一大關鍵點，這些強排方案在一定程度上做到了標準化，能夠幫你在短時間內做出低成本性、高經濟性的方案排布。
同時，參考大院的報規文本，了解每個階段的深度，有利於設計師對方案的整體把控，從而更加高效的完成設計工作，不至於犯一些低級錯誤，導致項目被推翻。
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