文|春盡安
編輯|文知遠
今天咱們來聊一聊，我國房地產市場的定價方式有哪些？及房價影響消費的傳導機制有哪些？
一、房地產市場的定價方式
（1）實物資本定價和資本化定價
一般我們認為住房資產有兩種定價方式，實物資本定價方式和資本化定價方式。
實物資本定價應滿足以下任意四點：
①具備價值，而且能夠被有效識別出來；
②供給有著無限彈性，不會出現供給短缺的情形；
③存在終端價格約束條件，當價格上漲到一定程度時，由於需求抑制、政策的干預和替代品等因素會導致價格回落，回歸到資產的基本價值狀態；
④使用時間較短，容易輕易退出市場。
實物資本的價格一般不會偏離生產價值太遠，不會出現資本化泡沫。
製造業商品一般採取實物資本定價方式。
但是資本化定價的市場價格往往是在其內在價值以上的。
一般來講，預期收益越高，支付意願越高，反之則會降低。
（2）中國住房資產定價方式
在全球範圍內，住房價格採用哪種定價方式，沒有清晰明確的界定。
住房資產的製造，牽涉到上游眾多原材料行業，及下游眾多輕工業行業。
住房資產的製造成本是相當透明的，按照實物資本的定義，住房資產應當採取實物資本的定價方式。
但住房資產的價格往往大幅度偏離製造成本，在歷史長河中多次出現高房價泡沫破裂引發金融系統性風險的事實。
如果將住房資產劃分為資本化資產，那麼二手房更符合以上定義，尤其是升值以後的二手房交易。
二手房的交易並沒有製造出新的有形資產。
它只是以房產為媒介進行財富轉移，而且升值的二手房價格完全基於心理預期。
我國的住房資產採用資本化定價方式，原因在於：
①房價波動大，尤其是炒房團的介入，使住房資產周轉速度加快，市場價格形成迅速。
②住房資產已經不僅擁有居住屬性，還存在投資屬性乃至投機屬性，心理預期成為房價波動的最終原因；
③與實體經濟的關係逐漸弱化，近年來由於金融工具的創新和廣泛應用，購房者可以通過藉助抵押貸款，投入住房資產的交易活動。
以實現投資保值的目的，因此房價呈現獨立化運行的趨勢，減弱了與實體經濟運行的聯繫。
因此我國的房地產市場，無論是新房還是舊房，都採取資本化定價方式。
二、房價影響消費的傳導機制
（1）財富效應
財富效應是指價格水平變化引起消費者財富的實際餘額變化。
當價格水平下降，名義財富不變，實際財富將升高，消費者會增加消費。
這是財富效應的最初定義，反過來也可以認為資產數量不變，價格水平的相對上漲，會使持有該項資產的投資者擁有更多的財富。
財富自消費理論發展開始，便與消費息息相關。
我國消費者八成左右的財富以住房資產的形式存在。
安土重遷的傳統觀念、新世紀住房制度的改革和居民收入的不斷增加，住房需求隨之上升，許多家庭會通過購買房產來達到資產升值的目的。
而房地產價格的不斷上漲也通過增加家庭的財富效應促進了消費的上升。
房地產價格的上漲會顯著的促進居民消費，即財富效應。
房價的上漲，會強化有房居民財富預期，增強市場的樂觀情緒，提高居民的邊際消費傾向，從需求端推動經濟增長。
不過考慮到暫時性收入與持久性收入的區別，在生命周期-持久收入假說的基礎引入習慣形成建立消費函數。
可發現只有在中長期，房價上升才能帶來的財富效應，短期的房價波動可能只是暫時性的收入衝擊，並不會被納入平滑消費的行為中來。
房價向上的財富效應的正向影響，要顯著高於向下的負向影響，這源自「棘輪效應」或者說攀比效應。
比如在金融危機期間房價的波動最為劇烈，金融危機發生過程中，房價的下降在短期內會減少消費。
金融危機之後，房價上漲的財富效應更加明顯。
（2）擠出效應
擠出效應是指隨著房地產價格的不斷上漲，購買房屋資產以及要支付的首付就會相應的增加。
那麼許多買房者以及想要買房的家庭就會通過增加儲蓄性存款而達到購買房產的目的。
並且房價上漲也會使得租房者支付更高的租金，導致購房者以及租房者的流動性約束緊縮，進而抑制其他非住房商品的消費。
也就是說擁有住房資產的欲望，抵消了即期消費的欲望，住房與消費之間存在顯著的替代關係。
房地產價格上漲會使得家庭的債務負擔增加。
然後隨著年齡的增長和收入的增加，家庭會將房地產價格上漲帶來的資產收益用於儲蓄而不是將其進行消費。
當房地產價格增加時，潛在想要買房者為了買房需要增加家庭儲蓄、
而已經購買房產的家庭很難獲取房地產貸款從而擴大家庭消費，因此對消費的抑制效應更大。
因此，房價上漲傳導到消費市場，存在正向的財富效應與負向的擠出效應兩種渠道。
一部分學者認為財富效應更為顯著，另一部分學者認為擠出效應顯著高於財富效應。
三、房地產泡沫風險理論
隨著金融業與房地產行業的聯結逐漸緊密。
房地產價格持續拔高在經濟繁榮時可以推動金融業發展，乃至帶動經濟進一步增長。
然而從居民的角度來看，房價的嚴重偏離卻大幅度增加了居民的生活成本。
此外，房地產泡沫的嚴重堆積還有可能為金融業甚至宏觀經濟帶來災難。
房地產市場的資金大部分來源於銀行等金融機構。
在房地產行業快速發展的過程中，銀行業是其不可或缺的資金來源。
單就銀行的信貸金額來說，房地產業持有的信貸金額占據了銀行信貸總額的很大一部分。
由於房地產行業的資金與銀行相關聯，因此如果房地產市場狀況惡化乃至崩潰，銀行資金流會陷入困難乃至破產。
銀行又是家庭與企業的一個重要投資途徑，銀行陷入困難會使在銀行進行投資與存款的家庭與企業資產受到損失，資產結構遭到破壞。
家庭和企業的資產遭受損失，會直接引起消費的下降。
更嚴重的，居民與企業喪失對於金融機構的信心，引發大規模撤資，就有可能使一系列金融機構陷入困難，最終演變為金融危機。
房地產市場的繁榮引起大量資金湧入，不僅產生了房地產泡沫，還對原有的金融結構造成了衝擊。
房地產泡沫的膨脹增大了房地產業違約時發放信貸的金融機構需要承擔的成本。
金融系統中的資本大規模地向房地產業傾斜也增加了房價波動時受到影響的資本與企業總量。
這種風險會隨著房地產泡沫的膨脹不斷累積並通過正反饋機制不斷擴大，在房地產泡沫累積到一定程度時引發更嚴重的危機。
房價的波動也會干擾銀行穩定性，繼而引發金融風險。
房價的上漲和波動的確會增加金融危機發生的概率。
房價偏離對銀行穩定性產生的影響是顯著的。
在房價看漲的時期，有房屋作為貸款抵押，銀行發放的信貸即使遭遇違約，銀行也不會遭受太大的損失。
甚至可以保證盈利，因而房價上漲也鼓勵了銀行對於信貸的發放，信貸發放與房價存在相互促進的效應，即房價上漲帶來投機機會，投機機會促進信貸發放；
信貸發放又促進房產需求上漲，房產需求上漲再推動房價上升。
這種正循環效應使得房價與信貸不受控制的擴張。
在這種情況下一旦出現房價下跌，銀行信貸違約率上升就會通過龐大的信貸量為銀行的資本運作帶來巨大的沖基金。
從而使銀行資產淨值大幅度縮水，從而影響銀行乃至金融業的穩定與運行。
由上述內容可知，房地產泡沫和信貸之間存在內在邏輯關係。
價格泡沫就是借款購買資產，由於風險轉移而導致的價格超過基礎價值的部分。
房地產泡沫破裂會對現實經濟和金融系統的關聯產生如下關注點：
①社會資源配置不合理，房價伴隨信貸資金湧入而推高，房價的升高並不會像實體資產一樣，帶來有形商品量的增加。
它只是參與到資金的再分配中，社會資源的配置效率降低，生產性部門的資金需求得不到滿足。
我國目前就存在中小企業融資難問題，而房價因素是一個研究熱點；
②金融危機的產生，泡沫經濟期間，銀行為獲得貸款收益，向住房資產需求方提供大量貸款、
泡沫破裂後，貸款者宣布破產來進行風險規避，引發金融、房地產等企業破產，個人財富減少，出現經濟危機；
③宏觀政策失效，長期寬鬆的宏觀政策。
如低利率政策導致房價暴漲，泡沫經濟末期，央行會缺乏足夠的政策手段來刺激經濟增長。
如日本在2000年開始就探索零利率甚至負利率政策，仍然無法提振經濟，消費者失去投資消費信心，經濟發展停滯。