韓國房地產又出問題了。

咋回事兒呢？這和韓國獨有的一種奇怪租房制度有關係。

在韓國租房有一種模式，房客不用交一分錢房租，就可以白住兩年。這種模式叫作全租房，韓國漢字寫作「傳貰」，租客不需要按月或按季度支付房租，只需交一筆相當於房屋價值30%到80%的保證金，就可以入住房子，兩年之後房東將保證金全額退還。

聽起來是不是有些不好理解？沒事兒，不光是咱們，但凡不是韓國人，初次聽到都覺得匪夷所思。

80年代在韓國留學或工作的外國人早就體會過這小小的韓國震撼了，有人從房東角度震驚：「住我家兩年，為什麼一分錢不要？」有人則從租客角度震驚：「我瘋了？把這麼一大筆錢託付給一個陌生人？有這個錢我為啥不去買房？」

韓國人自己也知道這個制度比較稀奇，80年代，不少腦子靈光的韓國留學生就把研究全租房當成自己的論文課題，引發了美國、德國教授的高度興趣，好多人就這麼拿到了學位……

韓國這個制度為什麼如此奇葩？它又是如何發展起來的呢？

且聽烏鴉慢慢道來。

1

韓國人總喜歡把一件事說得古老一些，哪怕全租房這一模式，韓國人也說它源起於十九世紀末。然而當時半島經濟水平落後，城市化水平並沒有提升，上哪找那麼多租房的人？

事實上，全租房制度開始於1970年代，那個韓國高速發展的時代。

我們的老熟人朴正熙咔咔引領了產業開發，韓國開足馬力建設工業化、現代化。農村人口湧入大城市尋找工作，住房需求猛增。

對於有住房需求的人來說，買房比較困難，儘管這些進城農民大多出手了自家在農村的房屋和土地，但這些錢還是不夠買房的，而銀行幾乎不會發放購房貸款。

在當時的韓國，除非你有一份非常好的工作，不然根本沒有機會獲得貸款。銀行的信貸幾乎全部去到了工業部門，尤其是出口部門。

對於房東來說，也是如此。自己空有一套房產，但卻沒法獲得相應的經濟收益，只能通過月租收到一小筆錢。如果自己有用錢的需求，也無法拿房子當抵押獲得貸款。

在此背景下，全租房模式應運而生。

對於租客來說，將自己出售農村房屋和土地的錢作為保證金交給房東，得到住兩年房子的權利，解決了住房需求，對房東來說，則獲得了一筆無息貸款，解決了資金需求。兩全其美了。

簡單來說就是租客無息借給房東一大筆錢，交換房東同意租客白住兩年。

在那個時候，韓國經濟高速發展，銀行存款利率很高，房東拿到錢之後哪怕只是存到銀行，都能獲得一大筆收益。

因此，全租房並不是韓國在政府層面引入的制度，而是因為家庭金融服務不足產生的民間互利制度。

隨著韓國城市化進程的加速，全租房一發不可收拾。韓國在重工業、出口和建設熱潮的推動下，實際GDP增長率達到年均11%。低收入人群找到了好房子，建築公司也有了穩定的業務，住房供應開始增加。

1980年代末，全租房到達了鼎盛時期。

我們的另一位老熟人全小將咔咔在1980年代推動了比之前更好的城市建設。比如，將首都擴張到江南地區，推進了江南開發。之前主要被農田包圍的江南，成為了韓國最現代化的都市區。

原來，漢江一到夏天就泛濫，給周邊造成很大損失。此前在朴正熙的指示下，漢江上游建設了昭陽江大壩等多功能大壩，但只要遇到暴雨，大壩就會向周邊地區放水，對道路及建築物造成損害，從而使城市的下水道溢水出來，造成損失。

對此，全斗煥政權通過「漢江綜合開發事業」的大型土木工程，將漢江首爾段改造成現在的樣子，變成了像現在這樣寬闊的河流，而且周邊的河床沙灘等也被整理得整整齊齊。

而在盧泰愚咔咔時期，韓國政府還開發了日山、盆塘等首爾衛星城，再次推動了城市化的發展。

1980年代，全斗煥還推行了強有力的物價穩定政策，成功抑制了第二次石油危機引發的通貨膨脹，穩定了經濟。

1981年1月，全斗煥在施政演說中提出了減少政府干預的國家經濟運行模式，使其逐步向「民間主導型」經濟體制過渡的方針，把重點由以往的擴大生產規模為主轉移到合理化、節能等技術改造和改企業素質上來，並加強對農業和中小企業的支援。

就業市場的繁榮隨之到來，只要大學畢業就會被企業聘請，幾乎不需要擔心失業問題。國民都認為只要努力就可以提升階層，81.3%的國民認為自己是中產階層；而基尼係數也處於0.2後半部分，顯示出北歐水平的優秀收入分配。

1987年，隨著民主化運動的勝利，工人要求提升待遇的鬥爭也迫使統治階級做出一定妥協，勞動階層的工資收入增加，韓國社會中的大部分人都分享到了一部分發展成果。

經濟高速發展，城市化進展迅速，民眾收入又得到提高，這樣一來，住宅需求激增的同時，民眾也有了錢可以滿足這個需求。全租房在這些助力之下，一飛沖天，在1980年代末的韓國，90%的租客住的是全租房。

政府也因勢利導，推出了一系列措施，保證全租房住戶的權利，正式承認了這一制度的合法性。

儘管這個時候韓國人貸款購房已經不再困難，但相比於月租房以及自己買房，全租房更加方便。如果因為就業和上學問題需要搬家，全租房換房更為輕鬆。而且不需要按月支付房租和還房貸的話，生活水平也能有比較大的提升。

在經濟高速發展的年代，韓國人對於未來的預期都很好，既然收入漲得比房價快，那麼何必貸款買房，讓自己成為還房貸的房奴呢？而且為了攢錢買房，每個月租住在一個更遠更小的房子裡，生活質量如何保障？所以，全租房成為了大多數人的選擇。

知名韓國影星裴勇俊就曾經說過：「我從來都覺得買房子沒必要，因為韓國有個很好的制度，叫作全租房。」

2

這樣一看，全租房真是好處頗多，又省錢又方便。記得幾年以前，還有人給中國介紹全租房，希望引進這種制度，緩解大城市年輕人的壓力，還說這有助於提升生育率……

全租房真這麼好嗎？

在經濟高速發展、人人都對未來有良好預期時，全租房不是問題。可一旦遇到經濟危機，全租房就是潛在的雷。

有些人在全租鼎盛期發現了商業機會，他們便用2億韓元按揭買下一套價值8億的房子，然後全租出去拿回4個億韓元的保證金，再有這4個億按揭買下兩套房，再全租出去……通過這種循環往復的操作，有人甚至買下了上百套房子。

大家算算這是多少倍槓桿了。

而一旦他投資失敗，或者資金周轉出現問題，就根本沒有錢退還保證金，只能等房子再全租出去，用下一個租客的保證金還給上一個租客。

但如果房價下跌，進而保證金也下跌呢？

那就彈弦子嘍。

1998年外匯危機爆發，韓國房價和和全租價格暴跌，全租保證金跌得尤其慘，接近20%。這樣一來，下一個租客要交的保證金比前一個租客要低，所以房東要多準備一筆錢，退還給即將搬家的租客。

這錢房東哪有啊？

17名全租房客在兩個月內相繼自殺，房東方面也好不了，9人因保證金問題自殺……

也就是當年韓國因為失業、企業倒閉、票據無法兌付自殺的人太多了，給這件事打了掩護，不然這種悲劇得是多大新聞啊？

更慘的是，好多自有房屋的人面對房價和全租價格暴跌，都把家裡房子賣了，準備靠全租過活，這樣又避免損失，又能省錢。但這麼一來，就陷入了資本主義經典循環——全租的需求暴增，1999年-2002年三年間，全租價格瘋狂反彈暴漲了66%，讓老百姓本就艱難的生活更加痛苦。

面對這樣的局面，韓國政府不得不出手調節全租市場，因為如果任由價格暴漲，那恐怕有些本來準備自殺的人要去刺殺金大中了。

韓國政府成立了住宅金融公社，通過推出面相全租房客的低息貸款，幫助全租房客可以不需要自己掏錢就借到保證金，貸款利息也遠遠低於月租。而對於房東來說，這種貸款的存在無疑會讓他們更方便地找到下一個房客。

在政府的倡導下，韓國銀行業也在2005年底紛紛進入租房貸款市場，穩定了全租價格的同時，也避（延）免（緩）了危機的爆發。

然而治標不治本的是，此時韓國經濟畢竟已經告別了高速增長，房東拿到保證金之後不一定能獲取多大收益，所以他們更傾向於利用房子作為抵押物從銀行貸款，然後再將房子月租出去收取利潤。

這就造成一個現象，全租的需求隨著銀行業和政府的推動大大增加，但供給卻又出現了問題。

2008年金融危機後，儘管韓國房產市場沒有太大波動，但預期下降嚴重，買房的需求進一步萎縮，越來越多的人希望選擇全租，導致全租價格飆升。

這次全租價格上漲的相當邪乎，甚至出現了全租保證金超過房屋售價的情況，令人瞠目結舌，韓國人開玩笑說：「這是肚臍眼比肚子還大了。」

為了結束這種異常現象，時任總統朴槿惠出台了誘導銷售轉化的政策，希望讓原來的全租房客去買房，提振房地產市場。

但問題在於大家不願意買房是出於避險不想背上房貸，朴槿惠無法解決這個問題，所以終其任期，韓國房地產市場始終低迷，全租價格也沒降下來。

在朴槿惠被燭光革命送走之後，文在寅政權上台。文總在經濟領域純粹是個糊塗蛋，而整個韓國民主黨在經濟問題上比他強的也沒幾個人，所以在經濟問題上，文在寅選擇進步陣營的頭牌經濟學家張夏成作為首席幕僚，對他言聽計從。

但張夏成教授就真比文在寅明白嗎？好像也並不是。

張夏成不知為何，始終對於干涉央行不太感冒，整個左翼陣營也不知為何，認為「維持央行獨立性」是個進步政策，真是讓人摸不著頭腦。

於是韓國央行在文在寅時代屢屢降息，執行了相當寬鬆的貨幣政策，導致大量熱錢湧入房地產市場，房價起飛。

在房價已經高企的情況下，民主黨失去了首爾中產階層的支持，輸掉大選黯然下台，「天才」總統尹錫悅粉墨登場。

為什麼說尹總統是個天才呢？因為他甚至都沒意識到房價這麼高到底有多大的風險，只推出了一個什麼給漲全租價格漲得少的「好心房東」獎勵的政策，如同放屁一樣……

果然，隨著通脹危機在全球爆發，世界快速進入了加息周期，韓國也不例外，利率節節走高。

隨著利率走高，租客貸款租全租房越來越不值，於是紛紛選擇從全租房轉向普通的月租房。去年的數據顯示，韓國租賃合同中，月租房的數量首次超過了全租房。

當選擇全租的人越來越少，房東很難從新租戶那裡獲得足夠的押金還給租賃合同到期的租戶，這可能會迫使房東以大幅折扣拋售房產，並助推房價下跌。

數據顯示，韓國2月份房價較上年的高位下跌4.4%。如果價格下跌10%，大約四分之一的房東將無力償全租房押金。

現在大部分全租房租戶可是貸款付的保證金，房東還不了錢，租客可得繼續還貸款啊！

京畿道高陽市的吳先生就遇到了房東沒錢無法還保證金的情況，他只能向政府的住房和城市保障公社申請支援，由政府兜底還保證金。

但政府一下子也拿不出來啊，於是只能拖。這一拖不要緊，貸款可不能不還，吳先生欲哭無淚：「我幾個月都睡不著覺，因為我擔心貸款的利息。」

在去年韓國政府收到的5078件退還押金申請中，有2340件、即46.1%的案件支付時間超過了5周。特別是，在227起（4.5%）個案中，押金直到今年3月的第三周才被退回。儘管有「必須在30天內退還押金」的條件，但實際上，超過一半的租戶等待了5周以上。

別忘了，那種以超高槓桿率撬動房產-全租市場的冒險玩法並沒有被限制，如果一個手握幾十上百套房子的全租房房東資金鍊斷裂，恐怕那幾十上百個租客里，得有不少被逼到自殺。

這麼看下來，全租房這一看似有助於民眾解決住房需求的制度，存在不小的隱患與漏洞，一旦經濟形勢出現變化，將立刻成為社會的巨大風險。

畢竟，這是一項誕生於1970年代，韓國家庭金融落後時的特殊民間金融制度，在21世紀已經不合時宜。儘管對於有些換房搬家比較頻繁的人來說，這種制度有一定好處，但如果韓國政府不控制全租的規模，不管控其中的金融風險，那麼看看槓桿率吧，一旦這個風險暴雷，恐怕韓國要出大事。

參考資料：

葉楨：「韓國特色」地產大雷：全租房

《東亞日報》：「HUG，押金退還等3個月…… 」

知乎用戶邊鍾九：如何評價全斗煥？

《亞洲日報》：文在寅執政四年房地產答卷難及格