為什麼說今年的樓市走勢讓人捉摸不透呢？原因也很簡單，那就是一邊是樓市正在逐步回暖，而另一方面是二手房拋售現象越來越嚴重，二手房的價格也在不斷降低。按照過去的經驗來看，一旦樓市回暖房價就會反彈上漲，二手房業主也會立刻漲價或者將房源下架等待房價上漲。但是這個經驗已經不再適用當下樓市，似乎樓市的各種利好都無法阻擋人們買房步伐。
而目前樓市所謂的回暖，僅僅是銷售額的提升，房價並沒有反彈上漲。根據統計數據顯示，2023年一季度TOP100房企銷售總額為17589.5億元，銷售均額176億元，同比增長8.2%，這是過去5季度以來首次正增長。而在一季度，百城二手住宅價格環比下跌0.18%，雖然跌幅和去年4季度有所收窄，但是依舊是下跌，這打破了所謂的房價上漲論。在過去幾個月，樓市中一直有著「樓市回暖，房價反彈上漲」的聲音，而這些聲音其實都是開發商和房產中介在造勢，就是藉助目前樓市的扶持政策來鼓吹房價上漲。房產中介和開發商利用這種方法在過去無往不利，但是這次這招不靈了，這不僅說明目前樓市無法再支撐房價反彈上漲，同時也說明越來越多的人已經不再看好樓市的發展。
當然了，2月份各地商品房成交量大幅上漲也是正常現象，畢竟過去幾年積壓了太多剛需購房者和改善型購房者，而現在房貸利率降低到10年新低，首付比例也降到了最低，再加上開發商也在降價促銷，這導致現在確實是非常好的購房時機。因此，在春節之後很多剛需購房者和改善型購房者開始買房子，這就是2月份商品房成交量大幅提升的根本原因。但是這些積累的剛需購房者和改善型購房者數量有限，所以2月份商品房成交量大幅上漲的勢頭並不能持續，後繼無力，這也是3月份商品房成交量無法再持續上漲的原因。其實在3月中旬，這一輪刺激就已經結束，住房市場的回升動能也開始減弱。
正常情況下，商品房成交量大幅上漲會導致庫存減少，但是這次樓市成交量大幅上漲之後，二手房的庫存數量不僅沒有下跌，反而是越來越高。為什麼會出現這種反常的現象呢？原因就是過去幾個月二手房掛牌量大幅激增，賣掉的二手房遠不如新增的二手房，這導致二手房庫存數量不降反增。根據統計數據顯示，目前我國10個重點監測城市二手房掛牌總量為196萬套，環比上漲1.6%，同比上漲高達81%，其中深圳掛牌量同比上漲200%，蘇州、南京同比漲幅達到170%。根據計算可以得出，目前這10個重點城市的平均二手房掛牌量大約為20萬套，而2022年這個數字是10萬套，這意味著在過去3個月二手房掛牌量大幅上漲，這也說明現在賣房子的人越來越多。
和開發商不同，二手房業主基本上都是個人，每個城市近20萬的二手房就意味著對應著十幾萬個普通人，這些人大部分都是因為不看好房價走勢才賣房子的。更重要的是，這些人賣房子都是個人意願，並不受樓市的政策限制，所以二手房市場的表現才是目前樓市的真實行情。一邊是樓市行情逐漸回暖，政策環境也是越來越好，一方面是二手房掛牌量大幅上漲，這說明炒房客已經不再看好未來房價的走勢，甚至開始看跌未來的房價，這也是他們為什麼這麼著急賣房子的原因。就比如筆者的一位朋友就表示，他就是想趁現在樓市政策環境好來賣房子的，他認為現在還有人買房子，一旦政策環境不好，那麼房子就非常難賣了。
目前賣房子的人基本上都是炒房客，畢竟剛需購房者並不會因為房價的一點波動就賣房子的。對於剛需購房者來說，除非房價即將迎來大跌，否則他們根本不會賣掉自己居住的房子，所以目前著急賣房子人只能刷炒房客。而我國大量房產都集中在炒房客手中，目前二手車市場中的庫存也只是冰山一角。對此，有業內人士表示，2023下半年樓市或迎來新一輪「拋售潮」，未來房價或超出想像，原因主要有3個方面：
第一是扶持政策的效果隨著時間的推移會越來越差。最近幾個月商品房成交量明顯提升，主要原因就是樓市利好政策的刺激，這些利好政策能夠吸引真正的剛需購房者和改善型購房者入場買房。但是剛需購房者和改善型購房者數量是有限的，所以隨著時間的推移，這些人的數量會逐漸減少。和不斷減少的購房者相比，目前各地二手房掛牌量不斷激增，那麼2023年下半年我國的二手房掛牌量肯定會達到一個新的高度，在這種情況下，購房者們根本不用擔心房價下跌，也不用擔心買不到房子，他們有充足的時間去挑選房子；
第二是我國的總體住房資源已經過剩，並且城市中的住宅空置率非常高，加上現在越來越多的人開始拋售房產，這意味著目前樓市已經進入了買方市場，房子已經越來越難賣。根據央行公布的數據顯示，目前超過97%的城鎮家庭都有了房子，並且戶均超過1.5套，這意味著僅城鎮居民擁有的房子就夠城市中所有的人居住了。而在城市中的農業戶口居民很多也都有房子，所以現在沒有房子的人只是少數，面對龐大的房源，這些剛需購房者很難繼續支持房價上漲。另外，人口問題也一直影響著房價的走勢，而目前我國的人口紅利正在消失，我國人口也進入負增長時代，這對於房價走勢影響也很大。
第三是持有房產的成本越來越高，未來持有房產的收益會越來越低，虧損也將成為常態。在過去房價持續不斷大漲時，人們可以忽略持有房產的成本，但是隨著房價走勢越來越平穩，人們才發現持有房產的成本也是不低的。物業費、稅費、資金成本和折舊的費用其實並不低，特別是貸款買的房子，房貸利息非常高。也正是這個原因，過去5年買房子的人基本上都面臨著虧損的情況，因此很多投資客不願意再繼續持有房產，轉而開始拋售房產。另外，房產稅已經確定出台，並且距離正式出台的時間也不遠了，並且租賃稅也有省份開始徵收，這意味著之後炒房客持有房產的成本只會越來越高，這讓很多炒房客望而卻步。
通過以上3點可以看出，目前的樓市基本環境根本無法支持樓市回暖，更無法支持房價反彈上漲，而這次小陽春是利好政策和剛需購房者支持起來的。那麼，這次剛需支持起來的小陽春能走多遠呢？在筆者看來，這種行情很難持久，畢竟隨著二手房掛牌量不斷激增，二手房售價也會不斷降低，到了那時，大部分剛需購房者都會優先選擇二手房，而不是新房。新房市場才代表著目前的樓市，所以新房賣不掉，樓市行情就會變差。
在筆者看來，目前的樓市環境非常有利於剛需購房者，剛需購房者也應該轉變一下對樓市的觀念，目前的買房邏輯已經轉變，房價正在逐步回歸合理水平。因此在這種環境下，大家沒有必要著急買房，如果經濟條件允許，可以慢慢挑選適合自己的好房子，如果經濟條件不允許，那麼可以選擇等等再買房，沒有必要背負巨額負債去買房子。對此，你有什麼看法呢？