被奉為圭臬的經濟增長需要信貸增長，只要保持低而穩定的通脹，信貸擴張並不可怕，反而有利於經濟和金融穩定。這對傳統觀念構成了強有力的挑戰。
然而，事實證明，大多數信貸並非經濟增長所需，相反，它們助推了房地產繁榮和蕭條，導致金融危機以及危機後的債務積壓和經濟衰退。
信貸創造非常重要，不能完全交由銀行家來解決。金融體系的系統性特徵使其不可避免地創造過量債務，而債務過度膨脹正是金融危機的主導因素。
1、金融密集度的增加
信貸增長過快，造成的債務積壓對經濟增長和金融穩定的危害是難以避免的。
1980年以來全球金融業急劇發展，各項金融指標對GDP之比不斷上升。金融業成為最賺錢的行業，大批本來可以成為優秀科學家和工程師的年輕人，無論教育背景是數學、物理還是化學，都一股腦兒進入金融行業，成為分析師、交易員和銀行家。一時間，金融業成為具有無限發展前景的行業。
作為一個發展中國家，中國對於西方發達國家頗具神秘色彩的發達金融體系和活躍的金融活動自然是艷羨不已，經過30多年的努力，終於也建成了一個基礎設施完善、規模龐大的資本市場。中國一直認為「金融深化」是一個毋庸置疑的目標。
中國金融現代化應該如何進一步推進？金融市場具有一種脫離社會需要而過度發展的內在傾向，公共政策的制定不應從定義出發，被金融創新、市場完善和流動性多多益善這些假設所支配。
少一點金融活動可能更好。例如，徵收交易稅可能使經濟變得更有效率。公眾所能享用的是產品和服務而不是金融服務。後者只不過是使公眾所實際享用的產品和服務能夠被生產出來的必要條件。金融服務是為了使經濟順利運行所必須付出的代價，因而這裡有一個成本—收益的問題。因而，必須對「金融密集度」增加的利弊加以分析。
金融業增加值是衡量金融實力的最合理指標。2022年，上海市金融業增加值達到8626.31億元，比上年增長5.2%。北京金融業實現增加值8197億元，同比增長6.4%，高於全國平均水平。金融業占GDP比重達到19.7%，創歷史新高。深圳金融業增加值達5137.98億元，首次突破5000億元大關，穩居國內大中城市第三位。
經濟實力領先的京滬深三地，金融中心格局穩定。金融力第四城被杭州奪得，近5年的金融業增加值也翻了一番，占GDP的比重提升至12.1%。
20世紀70年代後一個值得注意的現象是，在金融增長，即實體經濟擁有越來越多金融資產和負債的同時，金融體系內部金融機構之間相互擁有的資產與負債急劇增長。
金融機構相互之間的金融交易量遠遠超過相應的實體經濟之間的交易。例如，石油期貨的價值是實際石油生產和消費的10倍，全球外匯交易量是全球貿易量的73倍，全球利率衍生合同是全球GDP的9倍。金融機構是最終儲蓄者和最終借款者之間實現資源跨時配置的中介。各種金融工具是實現這些資源配置的載體。而金融活動存在的唯一理由是改善資源配置。
但是有些金融活動，如套利、套匯活動僅僅是因市場缺陷而有其存在的理由；另一些金融活動似乎就根本沒有其存在的理由。例如，以毫秒計的高頻交易，對實際資源配置的改善大概就毫無作用。一種金融產品在不同金融機構之間反覆倒賣，每次倒賣都會給金融機構帶來收入。實體經濟為這種金融活動付出了高昂代價。
但對於社會來說，這種付出是否物有所值，則大可懷疑。高金融密集度的唯一受益者恐怕就是金融家們了。經濟的金融化是最近20年來全球性貧富差距迅速擴大的重要原因。
即便在全球金融危機爆發之後，倫敦2500個銀行家的年薪依然在100萬英鎊以上。這種情況大概不是倫敦所特有的。不僅如此，由於建立在金融創新基礎上的各種衍生金融產品的出現，金融市場、金融體系變得異常複雜，這種複雜性使金融體系變得十分不穩定。
「金融密集度」提醒我們，金融機構和金融產品的發展是有其合理界限的，過猶不及。金融深化必須與經濟發展的需要相適應。金融發展必須服務於實體經濟。金融雖然在經濟發展中扮演著極為重要的角色，但凡事都要有個度，金融和經濟發展之間的關係不是線性的和無止境的。在到達某一點之後，金融活動的進一步增加、金融密集度的進一步提高對經濟發展是有害的。
金融活動必須有益於實際資源配置的改善，對金融機構的設置和金融工具的創造必須嚴加監管，對於金融欺詐必須堅決打擊。中國經濟的希望在於實體經濟、在於製造業，金融只能充當第二小提琴手。否則中國必將為金融業的過快、無序發展付出沉重代價。
2、創造貨幣與信貸擴張
銀行創造信貸、貨幣和購買力。銀行發放貸款的同時創造等量貨幣。貸款可在以後償還，但貨幣馬上可以使用。
在銀行準備金制度下, 中央銀行從銀行（或居民）購買國債，銀行在中央銀行的準備金等額增加。銀行在滿足準備金要求後，把多餘的貨幣貸給客戶，並在客戶存款帳戶中計入等額活期存款。客戶據此可開立等額銀行支票以購買產品和服務。產品和服務的出售者則把支票存入另一家銀行。
而第二家銀行則會為存入支票的客戶（產品和服務的出售者）在其帳戶中計入一筆存款。此時，這第二家銀行將把所得支票存入中央銀行的帳戶。中央銀行於是把與支票等額的準備金從第一家銀行的帳戶劃入該家銀行的帳戶。由於第二家銀行的準備金和活期存款等量增加，在滿足準備金要求後，第二家銀行也把多餘的貨幣貸給自己的客戶。
這樣，貨幣的創造過程會繼續延續下去，直至中央銀行的新準備金被各家銀行吸收用於支持各自新創造的活期存款。
貨幣（活期存款）的出現是信貸發放的結果。如果客戶提取存款，則貨幣就會採取現金和硬幣的形式。
在英國，98%的「貨幣」採取了銀行支票的形式，只有2%是現鈔和硬幣。信貸是銀行資產，貨幣是銀行負債，兩者是一塊硬幣的兩面。信貸發放的過程就是貨幣創造的過程，而信貸償還過程就是貨幣湮滅（貨幣「回籠」）的過程。
在部分準備金制度下，銀行體系的信貸創造能力受限，因而其貨幣和購買力創造能力不是無限的。但在西方一些發達國家，如英國和澳大利亞，中央銀行對商業銀行並無準備金要求。在這種情況下，商業銀行的信貸和貨幣創造能力理論上是無限的。
銀行發放的貸款可以分為長期貸款和流動資金貸款兩類。
長期存款和貸款實際上是銀行分別同儲蓄者和借款者簽訂的長期合同。儲蓄者以銀行為中介，將自己出售產品和服務取得的貨幣形態收入暫時讓渡給借款者。儲蓄者之所以能夠取得貨幣收入，則首先是因為銀行通過向其產品和服務的購買者發放貸款，創造了相應的貨幣和購買力。無論如何，借款者把從銀行「借來」的、本來屬於儲蓄者的貨幣用於購買他所需的產品和服務。
在其他情況都不變的條件下，同銀行僅僅發放流動資金貸款時相比，此時進入和退出流通的貨幣（活期存款支票、現鈔和硬幣）數量以及通過貨幣的媒介作用得以實現的產品和服務數量都不會發生變化。
流動資金貸款實際上是向經濟注入流通手段，使產品和服務的交易得以順利進行。當相關交易完成，即借款人通過出售自己的產品得到收入後，流動性貸款被借款人償還。
在這一時點上，新增貨幣和貸款量都為零。由於在不同時點上都有新流動資金貸款的發放和償還，在經濟中將始終存在一定量的流通手段，使整個經濟的交易活動得以順利進行。
2022年，中國廣義貨幣M2對GDP之比為2.2倍，但通脹溫和，整年的CPI均保持在3%以下，而美國的CPI漲幅均超過7%，M2對GDP之比僅為85%。
M2不但同經濟規模、流通速度有關，而且和儲蓄（投資）的規模有關。貨幣追逐的對象是新創造的價值——GDP，而不包括過去創造但現在已經存在的資本品。
在現代經濟中，居民和企業從銀行取得貸款，主要並非用於購買產品（消費品和投資品）和服務。銀行創造信貸也並非主要為企業和居民購買消費品和投資品而是用於購買已有資產。
銀行提供的貸款大多被用來購買早已存在的資產，如房地產。特納特別強調，房貸並不一定主要用於蓋新房，房貸也用於買二手房。房貸之所以成為銀行信貸的最重要組成部分，是因為房地產已成為居民財富的最重要組成部分。而這又是房地產價格不斷上升的結果。
對房地產價值在GDP中比重的上升，是因為信息和通信技術(ICT)發展所需的投資相對較少，而它的飛速發展及其在資本品中的廣泛應用，不可避免地使房地產和基礎設施建設之類的投資在所有投資的價值中的比例不斷上升。
隨著房地產重要性的提高，銀行越來越喜歡為房地產投資提供融資，有房地產作為抵押，也使得風險評估變得簡單。以不動產為抵押的貸款則增強了信貸供應、貸款需求和資產價格的正反饋。
信貸被用於購買現存資產的觀點非常重要，更重要的是它也可以解釋，為什麼在經濟周期的上行階段，銀行信貸具有無限擴張的衝動。由於資本市場的發展，銀行為企業和居民提供信貸所創造的貨幣(M1)，通過各種迂迴曲折的途徑進入資本市場中的二級市場，追逐已有的金融資產——各類影子銀行產品、股票和債券。
貨幣大量流入資本市場導致資產價格上升，而資產價格上升又導致對信貸、貨幣需求的進一步上升。於是，銀行提供更多的信貸，創造更多的貨幣，資產價格進一步上升。
儘管資產泡沫在膨脹，但由於銀行信貸所創造的部分貨幣一直停留在資本市場，並未流入實體經濟，通貨膨脹率可能不會因信貸和貨幣的增長而相應上升。以物價穩定為最終目標的中央銀行往往對資產價格的上升掉以輕心。其結果是資產泡沫持續上漲，以至於導致金融風險。
2008年全球金融危機的爆發迫使各國中央銀行深入反思本國的貨幣政策。鑑於資產泡沫對經濟的嚴重損害和中央銀行維護金融穩定的職責，同發達國家類似，中國即便通貨膨脹不嚴重，也不一定意味著信貸增長速度或貨幣供應量增長速度是適宜的。
3、信貸為消費提供融資
關於金融危機史的經典著作證明，金融市場永遠都在創造繁榮、崩潰及金融不穩定。順周期的信貸供給，即繁榮時期信貸急劇擴張且極易獲得，隨後的衰退時期卻突然短缺，驅動了繁榮及崩潰循環，並造成最嚴重的經濟危害，遠遠超出單個投機者蒙受的損失。儘管非理性繁榮普遍潛伏於各類資產市場當中，但在債務融資的助推之下，其經濟危害將更為深重。
債務合約要求債務人必須支付固定的回報，即便其借錢融資的商業項目未獲得成功，譬如購買了爛尾樓，還得還貸款。因此，計息的債務合約可能進一步擴大貧富差距。不論借錢融資的商業項目成敗如何，債務人都應向債權人支付固定的回報，凸顯了其獨特的價值。
事實上，自工業革命初期至今，債務資本市場和銀行體系在資本積累過程中所扮演的重要角色與股權市場相當。經濟學理論也有充分的論據表明，假如沒有債務合約，資本動員將更加困難。
在股權合約中，投資者回報的多寡取決於其出資支持的商業項目是否成功。但無論是企業家還是投資者，都無法預測項目的成敗。一旦項目完成，企業家或經理人遠比投資者更為清楚收益實情，其行為決策可能因此對投資者不利，譬如私自提高自身薪酬，侵吞投資者收益。
公司發行債券，在流動性較好的債券市場中，投資者可投資於期限較長的項目，並可在較短時間內將其持有的債券出售變現。
1878年，白芝浩在介紹英國銀行體系的經典專著《倫巴第街》中指出：英國的銀行體系比歐洲大陸的許多國家更為先進，它並非簡單的保管資金，而是將儲蓄資金池做大，使更多資金可供企業家借貸。
成也蕭何，敗也蕭何。債務合約和銀行的固定性質一方面創造了重要的經濟價值，另一方面也帶來了潛在的危害。債務合約的投資回報看似確定，但這種特性加劇了非理性繁榮的危險，使泡沫破滅後的災難也更為深重。
債務可能是危險的，即使全部債務都採用發行債券的直接融資形式（特別是期限較短的債券）也不能避免這種危險。而銀行的介入進一步放大了危險，因為銀行創造信貸、貨幣和購買力。
在現代銀行體系中，多數信貸並未用於支持新的資本投資，而是為購買現存資產提供資金，特別是為購買現存房地產提供資金。
這種現象在一定程度上不可避免，因為房地產在發達經濟體的財富總量中占據一多半。不僅如此，從借款人的個人角度來看，抵押貸款顯然具有社會價值。而從私人銀行的角度來看，以房地產為抵押發放貸款似乎是最便利、最安全的業務。
然而，房地產及房地產抵押貸款的重要性上升對金融和宏觀經濟穩定產生了深遠影響。不同類型信貸發揮著不同的經濟功能，其後果更是天壤之別。
信貸只有用於支持新的有效資本投資，才能產生額外的收入流，以確保債務是可持續的。危機爆發前，正統觀點認為，信貸創造的數量以及在不同用途之間的配置應當完全交由自由市場力量來決定。但事實恰好相反，如任由銀行自行發展，必然會導致太多的錯誤債務。
中資房企暴雷潮從2021年中期開始，以恆大為起點，已經過去近2年時間。今年3月25日，鴻坤金服單方面宣布停止兌付投資人本金，涉事金額高達30億元，除北京外，受害人波及全國數萬家庭。而3月21日，鴻坤金服還在發售新的理財產品。
全球私募之王黑石集團，被視作與高盛、摩根史坦利等投行齊名的新一代華爾街之王。黑石集團資產管理規模高達9750億美元的全球投行，其中房地產在管規模達到3260億美元（約2.25萬億人民幣）。最近幾年，黑石一直活躍在中國市場。
近期，黑石在2018年以5.31億歐元（約38.91億人民幣）收購的芬蘭一處商業資產（辦公室+商店），債券發生違約，向債主尋求進一步展期未果。
特別是在貧富差距加劇的情況下，人們可能過度舉債，不顧未來收入前景的約束，盲目追求客觀上難以承擔的高額消費。他們要償付的貸款利率如此之高，以至於借貸消費反而使終生可支配收入大幅減少。
如果以房地產為抵押進行貸款，借款人的償債能力隨著房價上漲而提高。但是，當房價下跌，過度負債的家庭面臨違約並設法去槓桿，從而抑制經濟增長。
簡而言之，如果信貸為消費擴張融資，而未支持有效的資本投資，那麼信貸所創造出的債務最終可能難以為繼。這種情況在公共財政領域屢見不鮮：如果用財政赤字為消費融資，而未用於支持促進增長的投資活動，那麼將更容易累積不可持續的公共債務負擔。對於私人部門的信貸創造，這一點同樣成立。
信貸創造為資本投資提供了便利。一些發展中國家通過信貸指導實現了較高的投資水平和較快的經濟增長。但導致周期性過度投資，造成實際資源浪費和債務積壓。
以現存資產為抵押的信貸業務絕大多數為房地產抵押貸款。在多數發達經濟體中，大部分銀行信貸均以現存房地產為抵押。越來越多的新興市場經濟體也呈現這種趨勢。
隨著社會富裕程度提高，房地產在財富中的重要性不斷上升。絕大部分住房財富所體現的並非房屋的建築價值，而是房屋所在城市土地的價值。
土地在經濟中的重要性上升，恰恰是信息和通信技術迅猛發展的直接後果。未來，信息和通信技術發展越快，房地產和土地的重要價值將愈加凸顯。隨著內嵌於資本品之中的信息和通信技術含量迅速增加，房地產及基礎設施建設在全部投資價值中的份額必然相應上升。
為能居住在城市的最佳地段，消費者不惜以高價競爭，購房支出在收入中占據的份額越來越高。如果最佳地段是稀缺的，理想房地產所在的土地是不可再生的，那麼唯一可以調節的就是房地產的價格。
對多數人而言，住房絕對是畢生最重要的一項投資。一旦人們認識到房地產價格上漲的趨勢，將進一步推升房地產的重要性。人們將房地產作為一個「資產類別」進行投資，不僅為了享受居住空間，而且希望實現資本利得。
從銀行個體角度看，以房地產為抵押的信貸業務似乎比其他信貸業務風險更低，也更易於管理。
縱觀現代經濟史，房地產信貸與價格保持同步變化。在下行周期，資產價格持續下跌導致借貸雙方淨值縮水，信心受挫，從而抑制信貸供給和信貸需求。於是，經濟陷入債務積壓的困局。
（圖片來源網絡，侵刪）