傳言了很多年的航天基地龍湖天街，在上周迎來官宣。
這個項目，也成為龍湖商業在西安布局的第四個天街項目。至此，龍湖天街已經布局了西安城東、城北、城南區域，現在就差城西了。
除了龍湖之外，萬科、華潤、新城、大悅城等企業的商業板塊，也加速在西安布局之中。而隨著西安多個TOD項目的開發建設，西安的商業地產在接下來幾年將會迎來爆發！
01
下一座天街，會落戶哪個板塊？
與龍湖的地產板塊早在2007年就已經進入西安相比，龍湖的商業板塊在西安落地的時間要晚一些。
直至2014年9月，龍湖商業在西安的首個項目大興星悅薈才迎來開業，這個商業體量5萬㎡左右的商業項目，是城西板塊開業最早的商業項目，當時填補了整個區域大型商業的空白，開業當天有4、5萬人湧入這座體量不大的商業項目之中。
當然，西安人對於龍湖商業期待度更高的則是天街，因為天街的體量要更大一些，覆蓋的業態更全，屬於區域型購物中心。
2020年12月，龍湖進入西安的第13個年頭，龍湖西安香醍天街開業，這也是西北首座天街，這是龍湖在全國開業運營的第45座商場。
在這個約11萬㎡的項目中，囊括了西北首家鐵醬披薩、西北首家奧飛歡樂世界、西安首家Adidas SNEAKER COLLECT、全球天梭最新形象店，以及樂高、調色師、ColorLab、星巴克臻選店、喜茶、ARTEA奶茶等一系列年輕化高顏值的區域首進品牌，時尚年輕化生活是龍湖西安香醍天街身上的標籤。
隨後，龍湖天街又先後落戶城東幸福林帶板塊、城北團結村板塊、城南航天基地板塊，這3座天街項目目前在建，後兩座屬於輕資產模式。其中，位於幸福林帶板塊的長樂天街預計2024年開業，屆時西安將迎來「雙天街」時代。
至此，龍湖商業已經在西安布局2座星悅薈、4座天街。在輕重並舉的模式之下，接下來龍湖商業在西安的布局還將提速。
目前，龍湖多航道業務中的地產開發、商業投資、長租公寓、物業管理、智慧營造在西安均已經落地，並且每一個板塊的規模都位居西安前列。
當然，大家同時關心的是，已經布局西安城東、城南、城北板塊的龍湖天街，何時能夠落地西安其它板塊？
2021年年底，長樂天街迎來官宣的時候，地產房劍曾經做過一個線上投票：你還希望龍湖天街落戶西安哪個區域？
當時呼聲最高的三個區域分別是城北、高新、港務區，得票占比分別為19%、18%、15%。緊隨其後的是曲江、航天基地，得票率分別為13%、10%。
呼聲比較高的五個板塊中，城北、航天基地已經迎來了龍湖天街。
目前，高新、港務區、曲江暫無項目落地。此時，我們不妨再來一次投票：除了已經落地的板塊之外，你還期待龍湖天街落戶西安哪個板塊？
02
知名商場加速布局西安
西安是一座有著1300萬常住人口的超大城市，再加上西安是一座旅遊城市，因此西安的商業消費規模龐大。
關於西安的商業活力，我們不妨從兩組數據來看。
1、根據第一財經·新一線城市研究所2022年6月1日發布的《2022城市商業魅力排行榜》，西安的城市商業魅力在新一線城市中排在第4，僅次於成都、重慶、杭州。
其中，西安的商業資源聚集度排在第6、城市樞紐性排在第3、生活方式多樣性排在第4、未來可塑性排在第6！
2、2022全國購物中心銷售排行TOP50顯示，西安SKP以95億元的銷售額位居第10，超過了成都IFS、長沙IFS、廣州太古匯、成都遠洋太古里等知名購物中心。
另外，這份榜單上目前西安小寨賽格購物中心的數據沒公布，2020年實現95億元、2022年實現100億元銷售額的小寨賽格，2022年預計也在100億+！
龐大的消費市場空間之下，我們看到全國性知名商場正在加速布局西安。
除了前文提到的龍湖商業之外，萬達目前在西安已經開業5座萬達廣場（4座重資產、2座輕資產）；新城控股在西安開業了2座吾悅廣場（均為重資產）；大悅城除了已開業的曲江大悅城之外，西部大道項目也規劃有大體量的商業；萬科印力在西安已經開業2座印象城，今年還有1座印象城開業，萬科生活廣場在西安也已經開業；華潤置地除了已經開業的萬象城、萬象天地之外，目前港務區的商業項目也快開業了，電視塔的項目也有大量商業；愛琴海除了東二環的項目外，秦漢蘭池大道的項目也頻頻傳出消息……
地產企業的商業板塊之外，純商業地產企業也在西安不斷布局。益田已經在西安開業3座商場，宜家開業了1座商場、還有1座在建，山姆會員店目前傳出的是2個店的選址，太古里也落地西安，盒馬X會員店落地灃東。
當然，西安人民目前還在期待更大牌、更多的商業項目。例如：恒隆廣場、九龍倉、K11，等等。
03
TOD時代的機會
實際上，對於華潤、萬科、龍湖、新城等同時擁有地產開發、商業投資板塊的企業來講，在西安TOD時代已經到來的大背景之下，也迎來了更好的發展機遇。
目前，西安已經開通了8條地鐵線路，還有8號線、10號線、15號線、16號線等線路在建，再加上即將迎來的地鐵四期規劃，西安的軌道交通時代到來。
軌道交通時代到來的同時，西安也迎來了TOD時代，特別是雙地鐵交匯處、地鐵停車場上蓋物業，一般都包含有大量的商業。
地鐵3號線魚化寨停車場、地鐵4號線草灘停車場、地鐵16號線沙河灘車輛基地蓋板上用地均已經摘地，地鐵8/10號線環園中路停車場物業綜合開發項目意向合作方正在招募之中。
這些項目除了住宅地塊之外，一般都包含體量比較大的商業，因此對於開發商在住宅開發、商業開發綜合實力要求較高。
以地鐵8/10號線環園中路停車場物業綜合開發項目為例，項目計容建面49.28萬㎡，其中住宅為35.09萬㎡、商業為12.17萬㎡，商業占比在1/4.
還有正在掛牌出讓的幸福林帶板塊西光廠東南角改造項目地塊，容積率上限達到了8.4，95.196畝的地塊中，商業用地占到了56.212畝，商業用地占比高達接近六成。
由於購物中心一般為自持，因此這類項目一般是用住宅的銷售額和現金流，來反哺商業部分的投資開發，後續再通過租金收益實現資金平衡，實現地產+商業雙輪驅動模式。
因此，TOD時代的機會，只屬於少數房企，與大部分房企是無關的。屆時將會出現強者恆強！