去年四季度至今，北京辦公樓市場經歷了重要轉折點——2022年12月，疫情管控政策放開，全市迎來了租賃活躍度的迅速回升。據了解，中關村核心區域某標杆項目近期問詢量甚至超過疫情前2017-18年辦公樓市場鼎盛時期。一季度，租賃市場的現狀如下：
租戶：積壓需求待落實，預算收窄成本至上
業主：激進策略去化中，犧牲租金以價換量
睿見觀察小組認為：疫情放開後租賃市場活躍度迅速回升，但完全落地尚需時日；租金仍處於下行周期，市場壓力尤存。
本篇文章還將公布仲量聯行研究部最新一季度市場調查問卷結果。我們採訪了超過70位市場參與者，包括業主方和租戶方，聆聽他們對於當下市場的理解。
亮點搶先看：
1 疫情管控放開後，需求回暖趨勢顯著，年後問詢量、帶看量平均增長3-5倍；
2 成交總量遠低於問詢量，現階段市場活躍度主要停留在問詢、帶看階段，預計需求將在二、三季度逐步落地；
3 千平以下的中小型客戶在市場中尤為活躍，占全市場成交總數的63%，其中帶遺留裝修的面積更獲客戶青睞；
4 租金依舊處於下行周期，業主正在積極去化，針對於大面積、好資質客戶的特價房選擇繁多；
5 租戶預算十分有限，與業主方價格期望存在明顯差異，阻礙需求的實際落地；
6 市場參與者對於2023年全年辦公樓租賃市場的信心指數為5.2分。
五大趨勢，帶你梳理一季度市場情況
市場調研結果大公開
市場參與者對於2023年全年辦公樓租賃市場的信心指數為5.2分。
去年末，大部分參與者認為管控放開之後，市場各方面指標將顯著復甦，但從一季度來看，管控放開的實際趨好性有限，市場信心指數有所下降。當下市場活躍度的回升大多體現在問詢、看房階段，業主並未樂觀認為大部分需求會迅速落地。
回顧近5年全市甲級市場需求趨勢可見，當下的市場活躍度與異常寂靜的2022年下半年租賃市場相比，出現顯著回升，全市辦公樓市場問詢量錄得翻番提升，但與需求強盛的2021年相比仍處於緩慢回升態勢。目前需求聚集在何面積段？租金還在降嗎？我們總結出五大趨勢，帶你梳理一季度市場情況。
市場活躍度上升，但實際成交量遠小於看房量
市場調研結果大公開
近一半受訪市場參與者認為，當前需求活躍度已經恢復至疫情前的50%-60%。
在去年末嚴格疫情管控放開後，北京辦公樓租賃市場開始回春。以CBD、東長安街、第三使館區等區域的代表性樓宇為例，近期平均帶看量為每周5-7組，相比2022年下半年每月的3-5組有顯著提升。
現階段需求回暖趨勢雖顯著，然而，市場活躍度主要停留在問詢、帶看階段，距離實際落地尚需時日。
業主方與租戶方價格期望差異較大
市場調研結果大公開
93%的受訪市場參與者表示，當前客戶預算依舊十分有限。
在需求回升的同時，目前租戶預算普遍偏低，與業主的價格期望差異較大。一季度，部分租戶預算甚至比去年末再度下跌20%-30%。部分企業因先前經營狀況不佳，被迫縮減開支；還有部分企業由於對未來經營狀況沒有更明朗的預期，主動收緊預算。總結而言，租戶十分有限的預算與業主價格期望差異過大，市場中談判進程推進存在難度。
需求聚集在千平以下中小型面積段
市場調研結果大公開
72%的受訪市場參與者認為，當前市場需求以千平以下為主。
仲量聯行統計的成交面積段分布與市場調研結果相吻合，1,000平以下的需求占成交數量的63%。中小型企業因規模有限，內部信息溝通傳達較為高效，往往能迅速地做出租賃決策。而大型企業的辦公租賃涉及到集團整體布局規劃，流程更為繁雜，所需的決策時間更長。因此，在當下小面積需求逐步恢復的局勢中，源自大型企業的整層以上面積需求仍為稀缺品。
租金依舊處於下行周期
市場調研結果大公開
近60%的受訪業主明確表示，將給予好資質客戶更加靈活的租金調整。
當前全市各區域空置壓力較大，業主普遍願意以價換量，租金仍然處於下行周期。對於業主而言，租金提升的先決條件是樓內入駐率回升到穩定水平。業主的當務之急是回填空置面積，為了吸引好資質、大面積的租戶，業主不吝惜提供低價、甚至特價面積。當前市場租金雖處於明顯下行區間，但對業主而言，未來樓內入駐率一旦上升，會立即回調租金，畢竟當前大部分項目已接近底價。
業主方願意給出更優惠的政策，尤其針對中大面積段
市場調研結果大公開
93%的租戶及64%的業主認為，當前帶裝修的面積更受市場青睞。
現階段的談判進程中，除了在租金做出讓步，業主普遍願意提供更優惠的租賃政策。針對租戶對於帶裝修面積的偏好性，部分業主甚至新增了定製裝修服務。
中小型租戶青睞帶裝修面積，主要出於降低成本預算、縮短裝修時間的考量。上千平需求的企業一般對於裝修設計與風格有特定要求，較少考慮遺留裝修面積。針對此類租戶需求，若干業主方甚至自掏腰包給予裝修補貼。
然而，小面積回填對於擁有上萬平空置的項目而言，只是杯水車薪，且會增加日後租戶管理難度。因此，業主面對大面積需求客戶時，更加願意在租金、裝修期、免租期和交付狀況等方面讓步，提供更有競爭力的租賃條款。
睿見觀察小組觀點：
經過三年的管控時期，當前的辦公樓市場終於開始逐步恢復市場秩序。但現階段租戶、業主雙方的租金期望差異過大，業主激進的租賃策略持續，租金依舊處於下行周期。可以拭目以待的是，一旦樓內入駐率提至預期水平，業主會迅速做出租金上調決策，引領辦公樓市場復甦的第二階段——租金回升，我們預計此階段的復甦會在二、三季度之後逐步體現。