韓國樓市的風險越來越大了，因為韓國特有全租房也就是所謂的「傳貰房（jeonse）」的租房泡沫。在美聯儲的「加息周期」下。已經顯得搖搖欲墜，似乎隨時就會泡沫破滅，引爆最多高達1兆8千億韓元的天價損失。

而更可怕的是，全球都注意到了韓國站到了金融危機邊緣。

韓國人自己也注意到了風險的逼近。

但不出意外的話，好像誰都沒有什麼辦法。

| 貌似共贏

「傳貰房」不同於常見的按月或者按季度付款的租房模式。而是租客給房主大筆的押金，數額相當於所租房產當時售價的60%-80%。以換取租期內的免費居住。而這個模式，最早出現在韓國的「高麗王國」時期。

但真正的發展起來，卻是要到韓國經濟騰飛的時代。

20世紀50年代，戰後的朝鮮百廢待興。而美國當時認為韓國缺乏工業基礎，而耕地雖然肥沃，卻也只能發展沒什麼附加值的農業。因此對於韓國採取了放養的態度。然而在朴正熙上台後，選擇跟日本進行合作，韓國因此獲得了工業化的啟動資金。

但韓國當時的城市化水平極低，而工業化進程開始後，大量農民進城。這導致城市住房緊張，同時進城務工的農民，在住房市場飽和，租賃和房價雙漲的情況下，也很艱難的承擔住房費用。

而當時的韓國房東們，雖然生活和收入比進城的農民境況要好很多，但其實同樣沒什麼錢，至少有限的積蓄，是沒法快速在當時擴建出足夠的房屋的。

租房市場價高火熱，可一邊的房東們卻只能瞪眼乾著急，沒多餘房子出租。另一邊則是進城農民缺乏房屋可住。

再加上，當時的韓國銀行和金融系統，缺乏美元和儲備，有限的資金都緊著財閥企業，或者用於「關係戶」。

所以，在這種情況下。發軔於「高麗王國」時期的「傳貰房」就成為了城市房東和進城農民工的共同選擇。

當時，進城的韓國農民工，其實都有一些錢。這些錢或是變賣了農村田宅的積蓄，又或是進城打工所攢下的工資。在全租模式的「傳貰房」開始大行其道後，這些農民工要麼一家湊錢，繳納押金。要麼就是幾個人一起，湊一份押金。

在「全租模式」之下，韓國農民工有了免費的住房。而房東們也有了錢，去建設新房進行出租。

到了現代，全租模式也是許多韓國年輕人的租房選擇——韓國自千禧年以來，大部分時候都處於低利的狀態，所以年輕人選擇「全租貸款」，就只用支付極低的貸款利息，就能獲得免費的住房。

省下來的月租，則能成為了年輕人們結婚買房，或者「人生享樂」的本錢。

韓國的現代房東們，則拿著這些大筆押金，要麼存銀行定期，要麼去投資股市——以及選擇去貸款買新的房產，然後再以全租模式租出去。

這一來一去，房客省下了錢，房東增加了資產，甚至就連銀行也吃了中間的利息差。

一個三方共贏的完美閉環，就因此形成了。

然而，樂極生悲。

美聯儲的「加息周期」降臨了。

| 美元歸巢

在阿球之前寫的韓國樓市系列文章里，其實一直都有提到，美聯儲對於韓國樓市的巨大影響。而在這篇文章的本節里，咱們就細聊一下。

如上文所述，韓國自千禧年以來，大部分時候都是一個低利率國家——其中的一個主要原因，就是韓國保守派和進步派為了爭奪年輕選民，竟而爭相通過低利率，假手於信用卡的「超前消費」，去討好年輕選民。

這帶來的後果就是，韓國年輕人群之中「卡奴」遍布。而同時，也讓韓國樓市成了國際熱錢的套利之地。

在2020年新冠大流行之後，美國為了紓困，開啟無限量化寬鬆（無限QE）「直升機灑錢」。但國際市場上的錢多了，可資產沒變。

美聯儲的利率又那麼低，國際熱錢就需要尋找資產，進行保值甚至增值。

而由於美聯儲超發貨幣，全球各國為了對沖無限量化寬鬆的影響，也不得不進一步調低利率，進行貨幣超發。

韓國是一個新興經濟體，又一直處於低利率狀態，在美聯儲無限QE的情況下，韓國一度將利率降到了接近於0。

韓國房價趨勢在漲，韓國貸款的利息成本幾近於無，美聯儲的利息又低，最終大量美元進入韓國樓市，通過加槓桿，購買韓國資產，然後再在高位變現，進行了美元資產的保值。

而韓國樓市也因此徹底在2020年之後，走上了狂飆之路。

2021年10月，首爾公寓住宅價格觸頂，平均價格高達12.1億韓元一套！

這是個什麼概念？在2017年，首爾公寓的價格才只有6.07億韓元！

然而無限QE不可能無終止。

隨著2022年的到來，美聯儲宣布進入「加息周期」，國際美元熱錢，紛紛回流美國，韓國樓市應聲大跌。而這帶來的後果，就是今年2月份的首爾公寓住宅平均價格，較2021年10月的峰值，大跌了24%！

四分之一的住宅價值跌沒了。

可沒辦法，美聯儲開啟加息，全球市場上已經出現了「美元荒」。

炒房客哭了。

| 時代的寒風

韓國的全租房模式，在過去韓國樓市狂漲的時期里，也成功「造王造神」——在首爾地區，有一位權某，坐擁3493套住宅，因此被稱為「房屋神」。而次一等的，那些「只擁有」一千套或者數百套的「大房主」則被稱為「房屋王」。

而這些「大房主」幾乎無一例外，都是通過全租模式，然後加上金融槓桿，才能坐擁成千上百套房屋。

可正如上文所述，這種模式的可持續性，只能取決於房價的上漲和低利率。而隨著美聯儲加息，韓國為了對沖影響，也將利率上升到了3%左右。

房價在跌，利息在漲，最終韓國「全租模式」房主們的炒房閉環就徹底崩潰了。

僅截止到2022年，韓國就有30名「全租房主」沒能返還租客的押金，整體違約金額超過了7250億韓元。

這些「大房主」們也不是沒想過，將房屋出售變現後，償還押金。可由於韓國樓市的下跌趨勢已成，且聯儲「加息周期」至少到年底才有望結束。所以，這就導致韓國樓市的買方，基本都處在持續觀望狀態。

甚至很多租客，都不再選擇全租房了——要知道，在這之前。韓國一半的租賃房屋，是以全租模式進行。

簡而言之，沒人接盤。

面對如此境況，很多「大房主」要麼斷臂求神，要麼就直接做了老賴，更有甚者直接攜款潛逃了。

然而，大房主們違約了，還有騰挪的餘地，畢竟房子可以被銀行收走。

但租房的房客們，卻不得不面對全租的押金沒了，所租住的房子被查封了，而自己卻還要償還「全租貸款」。

如果還偏巧在這個全球經濟，都寒風瑟瑟的時期失業了，那就真的不勝悲劇了——3月2日，韓國仁川的一名租客，就因為房主違約、房屋被封、自己失業，卻還要償還全租貸款，最終在無盡的悲憤之中崩潰，選擇了自殺。

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