一千個人眼中，上海樓市有一千個模樣，那在一房一萬眼中，上海樓市是什麼樣子呢？
我們以環線為界，用次新房的價格，描摹出了上海樓市的輪廓！
（次新房定義：10年內竣工的住宅；住宅性質：公寓；價格口徑：市場價；環線概念：內環（內環內）；中環（內中環間）；外環（中外環間））
內環15萬
中環12萬
外環8萬
這就是上海樓市最新的房價體系！整體呈現倒金字塔型，在外環外有明顯的收窄！
內環內15萬穩居第一，外環內站上8萬，不知道大家看到這樣的結果，心裡是否會有些焦慮？
今天，我們就圍繞15-12-8的房價體系，總結過去十幾年來上海樓市不同環線房價走勢，能給2023年上海買房哪些啟發？
1、
過去10年，買在內中環是最大的贏家！
早在7年前（2016年），一房一萬就曾專門討論過上海的房價體系，從2009年的1-2-3格局到2016年的3-6-9，當時我們提出了下一階段的房價格局4-8-12
大家可以發現，當時的上海樓市內中外環的房價之間，保持著相當的規律性，整個市場在同步向上，這可以說是上海房價上漲的「摩爾定律」
但恰恰是在2016年之後，這個「摩爾定律」失效了！
2017年中環房價大舉邁上9萬，而同期的內環房價距離12萬卻還有著一定的差距！
此後的時間裡，中環房價一騎絕塵，漲幅高出內環、外環近30%，上海樓市的輪廓也發生了一些變化！
而在這個過程中，內環與外環的房價卻「相對靜止」（房價比值穩定），這也使得在過去10年置業內中環次新房的朋友，成為上海樓市最大贏家！
2、
剛需偏愛的外環漲幅直追內環
細心的朋友應該注意到了這句話「內環與外環的房價卻「相對靜止」」，我們來看具體的房價數據：
在過去10年中，內環內次新房價格漲幅為187.48%，而中外環間次新房價格漲幅只比內環低了不到7個點，整體保持了齊頭並進的態勢（不同時間段次新房結構不同，會對價格產生影響，但基本不影響結論）
這多少能減緩大家對於上海房價上漲的焦慮，尤其是剛需群體，也帶來了可觀的收益預期！
這也是城市發展的必然結果！
多年前「遙遠」的外環，在城市脈絡擴展中，收穫到了紅利。要知道，上海的發展還在加速，五大新城、南北轉型規劃就是很好的例子！未來郊環、甚至郊環外同樣會像近10年的外環一樣，享受城市發展紅利！
而且，相對而言更友好的總價也使得外環住宅的換手率長期高於內環、中環，流動性更好，置換難度更低！
當然，大家需要正視的是：隨著樓市發展，內環內的均好性會越來越高，而中外環的發展不均性則會更加明顯，更不用說外環外了！
但無論如何，剛需置業上海的「收益」預期明朗！
3、
傳統地段論之後，產品主義當道
一房一萬在直播間反覆講到上海的置業模型：上海買房4部曲：時機、地段、產品、價格
我們分別來說
首先是時機；在上海買房有兩個最佳時機，一個是在10年前，另一個就是當下！
這句話雖然不是魯迅說的，但是能準確用來形容上海樓市20多年來的波瀾壯闊，尤其是我們今天討論的主角「次新房」，有著非常高的「白馬屬性」，領漲抗跌，時機的作用尤其不明顯！（打新同理）
其次是地段；環線買房作為應用最廣的地段論，在過去發揮了無可替代的作用，但是在當下的上海樓市，以區域中心、城市副中心、產業中心等等為基礎的地段對於買房的實操影響更為明顯
原因前文也講到：隨著樓市發展，內環的均好性越來越強，而外環外的廣闊天地，發展非常不均衡，而且這種情況可能會持續很長一段時間，這個時候地段選擇就非常重要！
然後是產品和價格；目前市面上的住宅產品大致分為4類：次新房商品房、早期商品房、老公房和動遷房，價格梯隊也非常明確，優質產品的房價漲幅更高，我們以次新房為例：
次新商品房（2008年至今建成；性質為商品房）
早期商品房（1994-2007年建成；性質為商品房）
老公房（性質為售後公房）
動遷和安置房（性質為非商品房）
從近10年的房價數據來看，優質次新房的漲幅不僅跑贏同環線次新房，更是越級跑贏了能級更高的內環次新房，優質產品的溢價可見一斑！
而且，隨著時間推移城市發展，外環內的次新房存量越來越少，稀缺屬性加持之下，未來升值空間可能會進一步放大！
總結
從上海最新的15-12-8房價梯隊中，我們可以看到上海樓市蓬勃的向上勢頭，而縱觀近10年房價走勢，除了強者恆強的內環，中環、外環都各有表現！
對於今年想要買房的朋友來講，在環線地段之外，更需要關注小區所在的小地段以及產品力，這可能會成為未來10年上海樓市置業的主旋律！
關於上海的房價格局歡迎在評論區留言討論！