從絕對數值看，中國內地的房貸利率並不高，但相比境外同行，中國內地銀行從按揭貸款中賺得最多
文 | 陳汐 劉建中
房子是大部分中國人一生中最大的一筆支出。
因為款項巨大，購房者往往需要貸款。貸款利率的高低會顯著影響購房支出。以貸款100萬元，30年期，等額本息還款為例，利率5%與利率4%相比，購房者累計多支付約21.4萬元。
也就是說，利率差了一個百分點，就要多還本金的21.4%。
因為貸款利率直接地並且顯著地影響購房支出，所以調整房貸利率可以調節購房需求。2021年以來，中國房地產市場持續低迷，需求大幅萎縮。為刺激購房需求，從2021年11月開始，伴隨著數以百計的房地產寬鬆政策，中國內地房貸利率也持續走低。
如圖1所示，中國全國首套房貸平均利率從5.57%降為目前4.17%，全國二套房貸平均利率從5.85%降為4.95%。
中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾曾公開表示，2022年12月新發放個人住房貸款利率全國平均為4.26%，較上年同比下降1.37個百分點，是2008年有統計以來的歷史最低水平。
那麼在降了又降之後，中國目前的房貸利率還高不高？
我們把中國內地的房貸利率和美國、新加坡、香港這些發達國家或地區的情況，做一個簡單比較。結論如下。
中國房貸利率的絕對數值不高
2019年央行頒布新的住房利率政策後，國內房貸利率大多以LPR（貸款市場報價利率）為定價基準，然後加上一定的基點形成。一個基點為0.01%，即萬分之一。
比如2021年8月，5年期以上LPR為4.65%，假設加成120個基點，則房貸利率為5.85%。加點在整個還款周期中會一直不變。如果5年期以上LPR降至4%，那麼貸款利率為5.2%。
LPR由18家銀行報價而來。這就像18位評委，每人打一個分數，去掉最高分和最低分，然後計算出最終得分。LPR分為1年期和5年期以上兩個類別。貸款5年以下，以1年期LPR作為基準。但是大部分國人貸款時長會超過5年，這時貸款利率會以5年期以上的LPR作為基準。
因為LPR是浮動的，所以中國房貸利率是一種浮動利率。
最新的LPR較之前有所下降，目前數值為：1年期3.65%，5年期以上4.3%。銀行加點也下調了很多，甚至可以為負。
2022年9月29日，人民銀行和銀保監會發布通知，符合條件的城市政府，可自主決定在2022 年底前，階段性取消當地首套房的房貸利率下限。需要符合的條件是，評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降。
2023年1月5日，央行延長了以上政策的有效期，這相當於將臨時性政策延長化，甚至常態化了。
所以，滿足以上條件的城市自主決定首套房貸利率的下限。比如，鄭州當前主流首套房貸利率為3.8%。這相當於加成為 -50個基點（3.8% - 4.3% = -0.5%）。天津首套房貸利率為3.9%，這相當於加成為 -40個基點（3.9% - 4.3% = -0.4%）。
目前，全國首套房貸平均利率4.17%，可以作為當前中國內地房貸的利率參考值。和其他國家或地區的房貸相比，4.17%高嗎？
單看數值，其實不高。
先看美國，2023年3月23日，美國具有代表性的銀行——美國銀行（Bank of America）給出的房貸報價情況如下。
30年固定房貸利率，報價6.25%；
15年固定房貸利率，報價5.5%；
5年固定利率，5年之後每半年調整一次的浮動利率，報價6%。
僅從數值看，美國的房貸利率顯著高於中國內地。
再看香港，2023年3月22日，代表性銀行——滙豐銀行（00005.HK）給出的報價情況如下。
參考優惠利率的貸款利率（通常被稱為「P按」），報價為3.375%。
這裡的優惠利率（Prime loan）非常類似於中國內地的LPR。滙豐銀行房貸的計算公式是P值-2.25%，即在P值基礎上，降低225個基點。滙豐當前的P=5.625%，所以計算得出「P按」貸款利率為3.375%。（5.625% - 2.25% = 3.375%）
香港還存在另一種以HIBOR（香港銀行同行業拆借利率）為基礎的貸款利率（通常被稱為「H按」），滙豐報價為4.67%。
這種參考HIBOR利率的貸款方式，利率會每月調整。滙豐銀行的計算公式是1個月的HIBOR數值+1.3%。2023年3月22日，1個月HIBOR為3.37%，所以計算得出「H按」利率為4.67%。（3.37%+1.3% = 4.67%）
從數值看，香港「H按」利率高於中國內地，「P按」利率低於中國內地。
最後看新加坡，2023年3月23日，代表性銀行——星展銀行（DBS）給出的報價情況如下。
5年的固定房貸利率為4%。（新加坡各銀行幾乎都不提供周期大於5年的固定房貸利率。）
新加坡另一種房貸是以SORA為基礎的浮動房貸利率，報價為4.44%。
SORA為新加坡平均隔夜利率。星展銀行的浮動利率計算公式是，3個月的SORA數值+1%。2023年3月23日3個月的SORA數值為3.44%，所以計算得出的浮動房貸利率為4.44%。
圖2是2023年以來SORA的走勢。
從數值看，目前新加坡房貸5年固定利率低於中國內地，浮動利率高於中國內地。
綜合來看，和美國、香港、新加坡的房貸利率相比，中國當前的房貸利率不高。
但是，考慮到美國、香港、新加坡都處於加息周期，而中國處於降息周期，所以還需要換一個角度去比較，這時結論會有所不同。
從成本加成看，中國內地房貸利率較高
一個商品賣的貴不貴，除了看絕對的價格，還可以看，價格與成本之間的差值。可以說，差值越大，這個商品賣的越貴。
「銀行間拆借利率」可以看作是商業銀行借入一筆資金的成本，即「邊際資金成本」。房貸利率減去這個成本，衡量的是銀行在成本上加成了多少。也可以認為，加成的數值越大，房貸利率越貴。
比如，A國資金成本為1%，房貸利率4%，那麼加成了3%，即300個基點。B國資金成本為3%，房貸利率5%，那麼加成了2%，即200個基點。
雖然，B國房貸利率高於A國，但因為A國的加成更高，實際上銀行賺的更多，從成本加成的角度，可以說A國的房貸利率更貴。
以上這種衡量標準，似乎有些強詞奪理，但是，這種標準或許更為客觀。可以想像，如果未來上述A國的資金成本變為4%，而A國銀行要保持盈利狀態，那麼其房貸利率就會變為7%（4%+3%=7%）。
我們以這個新標準，衡量中國內地的房貸利率貴不貴。
中國內地的資金成本，以1個月SHIBOR（上海銀行間同業拆放利率）為基準。用SHIBOR作為基準的好處在於，這個指標在其他國家或地區都有對應物，比如在美國可以是LIBOR，在香港是HIBOR，在新加坡是SIBOR。
2023年3月，1個月SHIBOR的平均值為2.36%，中國內地5年期以上首套房貸平均利率為4.17%，因此加成為181個基點，即1.81%。（4.17%-2.36%=1.81%）
如表2所示，2023年3月的加成是2018年下半年以來的最低值。2018年下半年平均加成為283個基點；2019年平均加成為276個基點；2020年平均加成為308個基點；2021年平均加成為298個基點；2022年平均加成為276個基點。
下面看看美國的情況。
美國2023年3月份，1個月LIBOR（倫敦同業拆借利率）的平均值為4.72%。以美國銀行報價為參考，15年定期房貸利率為5.5%，加成為78個基點，即0.78%（5.5%-4.72%=0.78%）；30年定期為6.25%，加成153個基點（6.25%-4.72%=1.53%）。
而且需要注意，中國內地的房貸利率是跟隨LPR浮動的，本質上是浮動利率。在浮動利率條件下，銀行承擔的風險較小。而對於銀行，長時間的固定利率帶來的風險要大於浮動利率。
所以，美國15年或30年固定利率的風險大於中國的房貸利率。而美國15年固定利率僅在成本基礎上加78個基點，30年加153個基點。中國房貸加成181個基點，與美國相比較高。
再看看香港的情況。
香港有兩種房貸利率，「P按」和「H按」。其實對銀行來說，兩種方式在風險收益上是等價的。所以只看一種即可。我們看「H按」。
以滙豐銀行為例，「H按」為1月HIBOR+1.3%，HIBOR就是香港銀行的「資金成本」，所以滙豐銀行的加成為1.3%，即130個基點。香港其他銀行和滙豐銀行加成相等或相近，比如渣打銀行和滙豐銀行的數值完全一致。
中國內地加成為181個基點，高於滙豐銀行的130個基點。所以即使降了多次之後，中國房貸利率仍比香港高。
最後看看新加坡的情況。
和香港一樣，僅看新加坡的浮動房貸利率即可。
新加坡以星展銀行為例，其浮動房貸利率為3個月SORA +1%，3個月SORA與1個月SIBOR（新加坡銀行同業拆放利率）之間存在比較穩定的關係。
從圖3不難看出，2023年以來，1個月SIBOR通常比3個月SORA高60個基點以上，所以，3個月SORA +1%，僅相當於在SIBOR的基礎上加了不到40個基點。
所以，新加坡的房貸利率加成低於中國內地房貸利率。
表3是中國內地、美國、香港、新加坡在資金成本基礎上的加成對比。
有人會問，在比較房貸利率時為何不考慮通貨膨脹？這是因為利率作為資金成本已經將通貨膨脹因素考慮在內，不需要單獨考慮了。
綜上，和美國、香港、新加坡相比，從絕對數值看，中國內地目前的房貸利率並不高，但中國內地的房貸利率在資金成本上的加成仍然較高。