近日，中國證券報記者對北京樓市實地調研發現，3月以來，北京樓市成交有所放大，二手房市場成交量處於相對高位，但是區域之間分化較為明顯。從價格上看，北京二手房成交價相對平穩。
成交量整體處於高位
「3月份二手房成交量整體較高，但是比2月份熱度有所下降。北京地區區域間分化較為明顯，城中心區域成交量和成交價都相對較好，其他區域成交相對平穩，價格起伏不大。」一位資深房產中介人士王丹（化名）告訴記者。
據王丹介紹，目前，北京地區周末帶看量比較大，每個經紀人周末平均都有4、5個帶看。「有了帶看才會有成交，從1月份開始，北京地區的帶看量就比較多，每個周末都在接待看房客戶，有時候飯點都耽誤了。」王丹表示。
記者調研了解到，北京樓市區域之間分化較為明顯。「五環以外的二手房成交量已經有下滑趨勢，價格適中的房源賣掉後，價格高的房源需要逐一談價才能賣出去。前期成交小高潮過後，目前剩餘的都是有溢價的房源，所以成交速度放緩了。」位於南五環外的某鏈家門店經理告訴記者。
相比之下，位於城中心區域的房源很多具有學區房屬性，隨著新生入學信息採集時間臨近，部分片區的學區房成交進入了衝刺階段。
「一般情況下，手裡已經有首付款的購房者，現在開始看房到所有手續辦理下來，大概需要20天左右，還能趕得上今年的入學信息採集。對於部分家裡今年有孩子上學的客戶來說，現在的時間點是最後的『上車』機會。疫情期間學區房價格就一直在漲，目前學區房的價格也是在上漲通道里。」西城區一位資深房產中介人士告訴記者。
月成交預計達2萬套
中原地產研究院統計數據顯示，截至3月26日，北京地區3月份二手住宅成交量達16391套。預計3月份二手房成交將達到2萬套。
其中，3月20日至3月26日一周成交量達4626套，北京二手房成交已經連續5周在4000套以上運行。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，2022年12月，北京二手房成交量為8773套，目前的成交量比去年12月份已經出現了明顯反彈。可以說，2023年，北京樓市已經出現「小陽春」。不過從最近一段時間的成交看，成交量有所放緩，繼續沖高趨勢沒有出現。
諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙分析認為，雖然二手房成交上升明顯，但北京地區房價表現較為穩定。進入3月，北京二手房成交繼續維持在高位，全月成交有望突破2萬套。但從可持續性上看，隨著前期需求大規模釋放，預計4月以後成交規模會收窄，將逐步回歸到1.2萬套至1.5萬套的成交水平。
「從價格上看，隨著近期市場預期轉好，業主信心增強，價格將會止跌轉升，但不會大幅上漲，預計整體將維持小幅上升局面。」王小嬙表示。
新房、商住房成交平穩
在新房市場方面，記者調研發現，北京地區新房成交整體未見明顯起色。
中原地產監測數據顯示，目前，新建住宅供應量依然比較大。單周成交量都在1000套以下，分化嚴重，除了少數熱銷項目，大部分市場保持平穩。
「目前一周平均能賣出去7、8套。好的時候能賣11、12套，不好的時候能賣4、5套。要看前期蓄客情況，很少有人能當天來看房當天就簽約。都是要蓄客積累客戶，然後後期進行營銷銷售。現在北京的新房基本都是售完一棟再開一棟新的，以防好的樓層集中被挑光。」位於通州區某新房樓盤銷售人員對表示。
在商住房方面，記者調研發現，北京地區二手商住房價格依然處於下降通道，很多次新二手房源比新房時的出售價格降了一半左右。
以大興區某2014年入市的次新商住房為例，當年新房成交均價為3萬元/平方米，目前的成交均價約為1.8萬元/平方米。
「價格已經到了絕對低位，與這類房子同一時期入市的新房住宅，價格翻了一倍，當時這些商住售價比同一片區的住宅價格要高。但目前商住價格僅為住宅價格的一半不到。」一位從事二手房交易的資深中介人士告訴記者。
新商住房由於只能出售給公司主體，不能出售給個人，目前去化整體不高。
匯力基金董事長、原中房集團董事長孟曉蘇分析認為，目前北京地區商改住的商辦類項目售價普遍不高，大概是商品房平均價格的三分之一，北京平均房價在6萬元/平方米左右，而商改住的商辦類項目現在是2萬元/平方米左右。對於有條件進行商改住、改為長租公寓的商辦類項目，需要進一步完善相關配套。
「目前，商住類住房相比住宅價格較低，作為住房使用的需求是存在的，但個人購買商住項目限制較多，導致成交和流動性較低。在商住房限購、限貸政策較嚴的背景下，開發商需要找盤活存量市場的路徑，尋找高質量目標客戶。」多位業內人士告訴記者。
編輯：於紅波